Dispositif Jeanbrun : un investissement locatif pour faire (beaucoup) baisser votre impôt !

Grâce au budget 2026, les particuliers bénéficient désormais d'un nouvel investissement locatif dit « dispositif Jeanbrun ». En investissant dans un logement neuf, il est possible d'amortir 80 % du coût du logement et de réduire ainsi son impôt sur le revenu : une belle opportunité ! 

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

C'est un nouvel investissement locatif qui permet tout à la fois de se créer un patrimoine (un logement) et de baisser son impôt sur le revenu grâce à un avantage fiscal (l'amortissement du logement). Vous pouvez investir en Jeanbrun dès fin février 2026 et pendant trois ans, jusqu'au 31 décembre 2028.

🚨Les logements acquis avant février 2026 ne sont pas éligibles au dispositif.

Quels sont les logements éligibles à l'amortissement Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun concerne un logement neuf ou ancien mais réhabilité et ne vise que l'habitat collectif. L'investissement peut s'effectuer partout en France.

Un appartement

L'amortissement Jeanbrun doit porter sur un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Juridiquement, il s'agit d'un « bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés ». En clair, il va s'agir d'investir dans un appartement.

Un appartement neuf

L'essentiel des investissements Jeanbrun port sur un logement neuf. 

Types d'acquisition	Précisions
Appartement neuf	Logement achevé mais jamais encore habité
Appartement en vente en l’état futur d’achèvement	Logement acheté sur plans
Appartement que le particulier fait construire	Construction ex nihilo ou addition de construction/surélévation

Un appartement ancien avec travaux

Le dispositif Jeanbrun peut aussi porter sur un logement ancien pour lequel de très importants travaux sont réalisés.

Types d'acquisition	Précisions
Appartement avec réhabilitation complète	Les travaux doivent aboutir à un bâtiment neuf
Appartement avec réhabilitation lourde	Les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix

👉Un appartement dans un bâtiment complétement réhabilité. Il s'agit d'un bâtiment qui après travaux est assimilable à un logement neuf. En pratique, les travaux doivent rendre à l'état neuf :

• Soit la majorité des fondations ;
• Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• Soit l'ensemble des éléments de second œuvre à hauteur d'au moins 50 % chacun.

👉Un appartement dans bâtiment lourdement réhabilité. Il s'agit d'un bâtiment qui fait l'objet de travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et qui après travaux :

• Atteint un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B du DPE ;
• Respecte les critères de sécurité d'usage, de qualité sanitaire et d'accessibilité.

🙋‍♀️Compte tenu de l'ampleur des travaux et du fait qu'ils doivent concerner un appartement, ce ne sont pas les particuliers qui peuvent les entreprendre. En pratique, ce sont les promoteurs/constructeurs qui se chargeront des travaux et vendront ensuite des logements immédiatement éligibles au dispositif Jeanbrun.

Où investir pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Avantage du dispositif Jeanbrun : tout le territoire français est éligible, métropole et outre-mer. Attention néanmoins : avant d'investir, il faut bien étudier la tension locative et le besoin local de nouveaux logements. Comme le dit la maxime, les trois facteurs les plus importants pour un achat, ce sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! ». De même, il faut systématiquement se déplacer et se poser la question toute simple :« aimerais-je habiter ici ? ».

Dispositif Jeanbrun : quelle baisse d'impôt ?

Le dispositif Jeanbrun, c'est un amortissement c’est-à-dire la possibilité chaque année de déduire des loyers une partie de la valeur du logement, ce qui mécaniquement réduit le résultat foncier et doit créer un déficit foncier. Déficit foncier qui, une fois imputée sur le revenu global, fait baisser votre impôt sur le revenu.

👉Imputer un déficit foncier de 10 700 %/an pour un contribuable imposé à 45 % réduit son impôt de 4 815 €/an pendant au moins 9 ans

Les caractéristiques de l'amortissement

Paramètres	Détails
Base amortissable	80 % du prix
Base non amortissable	20 % du prix représentant la valeur du terrain
Amortissement dans le neuf avec loyer intermédiaire	3,5 %/an
Amortissement dans le neuf avec loyer social	4,5 %/an
Amortissement dans le neuf avec loyer très social	5,5 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer intermédiaire	3 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer social	3,5 %/an
Amortissement dans l'ancien avec loyer très social	4 %/an
Montant maximal de l'amortissement	8 000 €/an/foyer fiscal*
Imputation du déficit foncier	Jusqu'à 10 700 €/an**
Sort des amortissements	Réintégration dans le calcul de la plus-value *

🧮Le dispositif Jeanbrun, avec son amortissement puissant et l'imputation du déficit foncier, s'annonce comme étant le plus adapté aux hauts revenus qui souhaitent faire baisser leur impôt sur le revenu. En effet, plus le taux d'imposition est élevé et plus le dispositif aura un effet important !  

Exemple d'amortissement

Un particulier achète en 2026 un appartement sur plans d'une valeur de 300 000 € et le loue en respectant un plafond de loyer intermédiaire.

Paramètres	Montants
Prix d'achat	300 000 €
Base amortissable	300 000 X 80 % = 240 000 €
Taux de l'amortissement	3,5 %
Montant de l'amortissement	8 000 €/ an (8 400 plafonné à 8 000 €)
Montant total de l'amortissement	72 000 € sur 9 ans*

Amortissement Jeanbrun : quelles contraintes ?

Le dispositif Jeanbrun impose de s'engager pendant au moins neuf et de respecter des plafonds de loyer et de ressources. 

Un engagement de location de 9 ans

Le Jeanbrun impose de louer vide à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. Le propriétaire peut toutefois poursuivre longtemps le dispositif puisqu'il peut amortir 80 % de la valeur.

🛌Louer vide à usage de résidence principale

Le propriétaire doit louer le logement nu et à usage de résidence principale du locataire. ToTouteutre modalité de location est impossible.

Type de location	Dispositif Jeanbrun
Location vide à usage de résidence principale	✅
Location meublée	❌
Meublé de tourisme	❌
Bail « Code civil » vide ou meublé	❌

👉Le Jeanbrun relève exclusivement des revenus fonciers et ne concerne pas les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

⌛Il faut louer pendant au moins 9 ans 

En bénéficiant de l'amortissement Jeanbrun, le propriétaire s'engage à louer en respectant des conditions de location et de plafonds de loyer et de ressources du locataire pendant au moins 9 ans.

⛔Impossible de louer à sa famille 

La locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et ne peut pas non plus être son parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le propriétaire ne peut donc pas louer à ses parents et grands-parents ni à ses enfants et petits-enfants pas plus qu'à ses frères et sœurs.

Respecter des plafonds de loyers

Contrepartie sociale à l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à ne pas dépasser un plafond de loyer en dessous des loyers de marché. Le plafond dépend de la zone géographique où se situe le logement et du choix d'opter pour la version intermédiaire, sociale ou très sociale du dispositif Jeanbrun.

Zones géographiques 

Par ordre décroissant de tension du marché immobilier, la France est découpée en cinq zones géographiques : A bis, A, B1, B2 et C. Pour savoir dans quelle zone se situe une ville, vous pouvez consulter par l'arrêté du 1er août 2014 ou le simulateur du service public. 

Plafonds de loyer mensuel par mètre carré habitable 

Les plafonds de loyers applicables pour le Jeanbrun de base dit « intermédiaire » sont les mêmes que ceux qui s'appliquent dans le cadre de l'investissement Pinel ; ces plafonds ne sont donc le plus souvent pas si éloignés des loyers de marché.

Zones géographiques	Plafonds de loyer intermédiaire 2026
A Àis	19,71 €
A	14,64 €
B1	11,80 €
B2 et C	10,26 €

👉Pour les propriétaires qui optent pour le dispositif Jeanbrun avec location sociale ou location très sociale, les plafonds de loyer seront semblables à ceux du dispositif « Loc’Avantages ». Pour une idée du niveau des loyers, vous pouvez consulter l'arrêté du 6 janvier 2026).  

Respecter des plafonds de ressources du locataire

Autre contrepartie sociale à l'avantage fiscal, il faut respecter des plafonds de ressources du locataire. Cette condition est toutefois peu contraignante dans le cadre du Jeanbrun intermédiaire puisque que les plafonds sont compatibles avec les locataires de la classe moyenne.

👉Exemple : selon les zones géographiques, le revenu fiscal ne doit pas dépasser de 32 500 à 44 500 € pour une personne seule et de 43 500 à 66 000 € pour un couple. 

Jeanbrun VS LMNP : que choisir en 2026 ?

En 2025, avec la disparition du dispositif Pinel, investir dans un logement pour le louer vide était peu attractif en comparaison du LMNP.

🆕En 2026, avec la création du Jeanbrun, le match est bien plus serré et tourne même à l'avantage de ce dernier pour les hauts revenus qui vont pouvoir réduire leur impôt sur le revenu pendant au moins neuf ans ! 

Comparaison Jeanbrun VS LMNP au réel

Paramètres	Jeanbrun	LMNP
Types de logement	Neuf/ancien + travaux	Tout type
Durée d'engagement	9 ans	Non
Amortissement	Oui	Oui
Déficit imputable	Oui	Non
Prélèvements sociaux*	17,2 %	18,6 %
Cotisation foncière des entreprises (CFE)	Non	Oui
Dans l'assiette de l'IFI	Oui	Oui
Réintégration des amortissements**	Oui	Oui
Recours à un comptable	Non	Oui
Plafonds de loyers/ressources	Oui	Non
Frais d'ameublement	Non	Oui***
Rotation des locataires	Faible	Élevée****

❓Quel impôt sur la plus-value ? En cas de revente d'un investissement locatif Jeanbrun avant 30 ans de détention, la plus-value immobilière réalisée sera taxée selon les règles habituelles, avec réintégration des amortissements déduits pendant la période de mise en location. L'application de forts abattements réréduitoutefois l'impôt à payer ; ceux qui amortiront pendant 15 ou 20 ans, voire plus, seront récompensés ! 

PAP vous guide dans votre choix d'investissement

Même si le choix d'un investissement doit être le résultat d'un examen de votre situation personnelle par un fiscaliste (banquier, notaire, avocat ou comptable), PAP vous éclaire dans un webinaire le 25 février prochain à 18H00 : Vaut-il mieux louer vide ou meublé en 2026 ?