Défiscaliser avec le Denormandie dans l’ancien

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2019 marque la naissance d’un nouvel avantage fiscal dédié à l’immobilier. Comme le veut l’usage, il prend le nom de son créateur, le ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie. Il prend la forme d’une réduction d’impôts, à la manière de la loi Pinel. En fonction de la durée de location, vous déduisez une partie du prix de l’opération de votre imposition. Pour en profiter, toute une série de conditions sont à respecter. La principale : réaliser des travaux dont le montant équivaut au moins à 25 % du prix total de l’opération.

Important. C’est l’article 226 de la loi de finances pour 2019 qui instaure le dispositif Denormandie. Certaines mesures, comme les zones ou la liste des travaux, seront précisées par un décret qui n’est pas encore paru à l’heure où nous écrivons ces lignes. Dès parution, nous ajouterons les nouveautés à cet article.

Un avantage fiscal pour l’ancien réhabilité

Avec le Denormandie ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts directe. Son montant : 12 % du prix global de l’opération (y compris les 25 % de travaux) si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Le montant de l’avantage fiscal serait déterminé en fonction d’un double plafond de prix : 5.500 €/m² sans pouvoir dépasser 300.000 €. Si le montant global du projet atteint 350.000 € en ne dépassant pas 5.500 €/m², par exemple, la défiscalisation serait calculée sur 300.000 €.

Réduction d’impôts. Au bout du compte, l’avantage fiscal apparaît comme substantiel. Si vous louez neuf ans un bien dont le prix (avec les 25 % de travaux) atteint 280.000 €, vous déduisez chaque année de vos impôts 5.600 €. Le dispositif n’entrant pas dans le cadre du prélèvement à la source, cette somme vous est versée en deux fois par le fisc : 60 % en janvier et 40 % en septembre, lorsque vous recevez votre avis d’imposition. Le Denormandie entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Les conditions du Denormandie ancien

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez acheter un logement ancien qui ne satisfait pas aux critères légaux du logement décent. Le bien doit être situé dans l’une des 222 communes visées par le plan Action Cœur de Ville ou dans celles qui font l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire. Bref, il faut acquérir un logement pas encore habitable situé dans un quartier à réhabiliter. Le Denormandie ancien est valable jusqu'au 31 décembre 2021.

Travaux obligatoires. Autre condition : vous devez faire des travaux dont le montant doit représenter 25 % de la valeur totale de l’opération. Pour refaire le logement, vous devez obligatoirement passer par une entreprise. Comme pour toutes les opérations de défiscalisation dans l’ancien, vous devez être en mesure de fournir des justificatifs au fisc s’il le demande.

Plafonds de loyers et de ressources du locataire. Dans la mesure où le Denormandie reprend les principes de la loi Pinel, l’investisseur, pour en bénéficier, devrait respecter deux autres conditions. Il ne pourrait louer qu’à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains niveaux. Et les loyers devraient eux aussi être plafonnés. Ces conditions seront précisées dans un décret à paraître prochainement.

Denormandie et déficits fonciers. Vous ne pouvez pas déduire les 25 % de travaux de vos loyers pour créer un déficit foncier, comme le précise l’alinéa F de l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Mais n’oubliez pas qu’avec le Denormandie ancien, il s’agit de réhabiliter un logement non décent dans un centre ancien dégradé. Il y a fort à parier que le montant de travaux dépassera le seuil des 25 %. Le surplus pourrait donc être imputable sur les revenus fonciers pour les faire baisser et éventuellement créer un déficit foncier imputable sur vos revenus.

Rappelons que dans l’ancien, en dehors de tout dispositif de défiscalisation, les travaux sont déductibles des loyers, autrement dit des revenus fonciers) lorsque vous les déclarez au fisc. Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an. En clair : plus vous faites des travaux, plus vous diminuez votre base imposable, plus vous réduisez vos impôts. Pour en savoir plus, voir notre dossier : Les revenus fonciers.

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