Crédit immobilier : la vérité sur les taux et les critères des banques

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02 Février 2018 - Les taux d’intérêt sont actuellement très proches de leurs plus bas niveaux. De quoi faciliter la réalisation des projets immobiliers. Mais pour profiter de ces bonnes affaires et éviter certains pièges parfois inattendus, mieux vaut bien connaître les pratiques des banques en matière de prêts à l'habitat.

Novembre 2016 : un coup de tonnerre fait trembler le monde des prêts immobiliers. Après des mois de dégringolade, le taux brut moyen (c'est-à-dire hors assurances et coût des garanties) tombe au niveau jamais vu de 1,31%, contre 2,28% un an plus tôt et 3,22% fin 2012 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Depuis ce plancher historique, le cycle s'est inversé et le prix de l'argent est remonté. Un rebond pour le moins timide : fin décembre 2017, la moyenne s'établit à 1,53% d'après la même source. Bref, le prix de l'argent reste très bon marché. Et ceux qui ont parié il y a six ou huit mois sur une moyenne à 2% fin 2017 en sont pour leurs frais.

Taux immobiliers : toujours très bas en 2018 !

Où en est-on aujourd'hui ? Au 2 février 2018, le taux fixe moyen s’établit à 1,45% sur quinze ans et à 1,70% sur vingt ans selon le baromètre du courtier Empruntis.com. Là encore, c'est sensiblement le même niveau qu'à la mi-juin 2016. Une tendance qui touche aussi les emprunts sur très longue durée : le 25 ans affiche une moyenne à 1,90%. Quant au trente ans moyen, il s'établit à 2,55% (chiffres donnés hors assurances et frais annexes), en très léger recul par rapport à l'an dernier.

Disparition des prêts révisables. Entre autres conséquences, la chute des taux enregistrée depuis près de six ans a provoqué la disparition des emprunts à taux variables. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ils comptent pour moins de 0,1% de la production de prêts immobiliers fin 2017, contre 6,2% en 2013 et 22,1% en 2004. Rien de plus logique : avec des prêts à taux fixes au plus bas, les emprunteurs ne veulent pas prendre le risque de souscrire un financement dont le taux ne peut que monter dans les prochaines années.

Crédit : à qui profite la baisse des taux ?

Avec un dossier standard (10% minimum d’apport personnel, situation financière stable, capacité d’endettement raisonnable, etc.), il est assez facile d’obtenir des rabais de l’ordre de 0,20 à 0,30% par rapport aux barèmes officiels. « La volonté des banques de prêter est très forte et elles peuvent consentir des décotes supplémentaires pour séduire de nouveaux clients », explique Hervé Hatt, président du courtier Meilleurtaux.com. 

Les chouchous des banques. Pour les meilleurs dossiers, le quinze ans démarre à 0,93%, le vingt ans à 1,18% selon Meilleurtaux.com (chiffres du 02/02/2018). « Les banques se livrent à une forte concurrence pour capter des bons dossiers qui, en domiciliant leurs revenus ou en rapatriant leur épargne, leur apportent les ressources dont elles ont besoin dans leur bilan pour continuer à prêter », analyse Jérôme Robin, président du courtier Vousfinancer.com.

Emprunt : les banques ne prêtent pas qu’aux riches !

Les établissements financiers ne délaissent pas les autres emprunteurs. Les primo-accédants, ces jeunes ménages pas forcément fortunés, reviennent en force sur le marché. Les banques leur proposent des taux performants sur des durées longues. Il n'est pas rare d'emprunter à 1,80% hors assurances sur 25 ans. « Avec cette politique, les banques fidélisent les jeunes acquéreurs pour longtemps et peuvent ainsi les équiper en assurances et autres produits de placement », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication d'Empruntis.com.

Les aides financières à la rescousse. Les primo-accédants bénéficient d'un autre atout : ils peuvent utiliser des aides financières pour concrétiser leur projet. Ils profitent ainsi d’un PTZ  maintenu mais retouché en 2018. Dans les secteurs tendus (zones A bis, A et B1 du dispositif, soit les grandes agglomérations), il est désormais réservé au neuf et compte pour 40% du prix du projet. Ailleurs, dans les zones B2 et C, il représente 20% du prix de l'opération, une proportion qui monte à 40% dans l'ancien avec travaux. Autre changement : en 2018, l'APL accession n'est plus versée qu'à ceux qui achètent de l'ancien en zone C. Par ailleurs, de nombreuses collectivités locales accordent elles aussi des aides à l'achat à leurs administrés. Des coups de pouce méconnus qui peuvent s'avérer très utiles.

Financement immobilier : quels critères pour emprunter ?

En fait, tout le monde ne profite pas de ces taux bon marché. D’abord, l’emprunteur doit passer sous les fourches Caudines des critères des banques. Ceux qui comptent le plus ? « Avoir de l’apport personnel pour couvrir au moins les frais annexes, bénéficier d’une situation professionnelle stable, avoir des comptes bancaires sans découvert, ne pas consacrer plus du tiers des revenus nets de charges au remboursement », rappelle Ulrich Maurel, fondateur du courtier Immoprêt.

L’importance du logement. Le reste à vivre (ce qu’il reste au ménage une fois la mensualité de prêt payée) et le saut de charges (différence entre le loyer et l’échéance de crédit) sont examinés à la loupe par les établissements financiers. Mieux vaut être titulaire d’un CDI et emprunter en couple (à deux, le risque est mieux réparti). Et d’une façon plus générale, les banques préfèrent financer les biens qui se revendent plus facilement (bon emplacement, bonne qualité générale).

Crédit : évitez les pièges !

Pour accorder un prêt, les banques examinent les trois derniers relevés de compte. Et certains détails peuvent coûter cher. « Ceux qui abusent des jeux en ligne sont mal vus », avertit Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. « Ils ont intérêt à décaler leur projet le temps de nettoyer leurs comptes. Les avis à tiers détenteur ou les chèques refusés sont rédhibitoires. La présence de crédits à la consommation peut compliquer les choses. »

Quel délai pour obtenir un prêt ? Autre écueil : la réactivité des banques. « Elles ont réduit leur personnel et l’administration des dossiers peut prendre du temps », pointe Joël Boumendil, P-DG du courtier ACE Crédits. « Avec un marché immobilier actuellement plus dynamique, certains organismes qui cautionnent les prêts mettent quelques jours de plus à rendre leur décision sur un dossier. » Résultat : l’obtention du crédit peut être un peu plus longue que prévu. Les acquéreurs ont sans doute intérêt à prévoir plus de temps pour boucler leur financement.  

Prêt immobilier : pourquoi les banques ont-elles peur ?

Les banques n’aiment pas le risque. Certaines n’accordent pas de prêts sur plus de 25 ans, qu’elles jugent trop incertains. Elles doivent garantir leurs crédits par davantage de fonds propres. D’où leur demande d’apport personnel. « Si leurs marges restent convenables, elles sont attentives à la rentabilité des prêts qu’elles accordent et à la valeur ajoutée potentielle de leurs clients », pointe Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com.

Garanties : pas le choix ! Cette aversion au risque pousse les banques à imposer le cautionnement pour garantir le prêt immobilier. Si l’emprunteur n’entre pas dans les critères de la société caution, la banque risque de refuser le crédit plutôt que de le garantir par une hypothèque. « Cette politique coûte moins cher aux banques et leur permet de transférer une partie du risque lié à l’emprunt à la société caution », explique Ludovic Huzieux.

Les critères bancaires et le marché immobilier

Nombreux et stricts, les critères d’octroi des emprunts n'empêchent pas le marché immobilier de fonctionner. Dans l'ancien, 970.000  ventes ont été enregistrées en 2017 (meilleur score de la décennie), contre 845.000 en 2016. Dans le neuf, le score de 2016 (116.800 réservations aux particuliers selon la Fédération des promoteurs immobiliers) a de fortes chances d'être égalé voire battu en 2017. Même tendance chez les constructeurs de maisons individuelles, avec au moins 130.000 ventes en 2017, un niveau sensiblement équivalent à celui de 2016 et loin des 111.500 transactions de 2015. 

Crédit : toujours favorable en 2018. En 2018, les banques vont continuer à soutenir le marché. D'ailleurs, elles se sont fixé de très ambitieux objectifs commerciaux pour cette année. Dans un contexte de forte concurrence, elles vont se disputer les clients à grands renforts de rabais sur leurs barèmes officiels. Elles devraient également accorder davantage de crédits sur de longues durées 25 à 30 ans pour permettre aux primo-accédants de compenser la hausse des prix de l'immobilier. Nombre d'entre elles réfléchissent actuellement à des solutions de financement pour les salariés en CDD. Mais elles ne baisseront pas la garde sur les critères de base (capacité d'endettement, reste à vivre, saut de charges notamment). 

Particuliers avertis. Les emprunteurs, quant à eux, mettent tous les atouts de leur côté pour obtenir leur prêt. Les notaires, les courtiers, les promoteurs et les constructeurs constatent que les projets immobiliers sont souvent solides et bien construits. Et pour ceux qui ont besoin d’aide ? « Le mieux reste de passer par un courtier », répond Joël Boumendil. « Il connaît les critères, maîtrise le montage du dossier et se positionne en apporteur d’affaires pour les banques. De quoi accélérer les choses, sachant que tout le monde, du prêteur à l’emprunteur en passant par le courtier, a intérêt à ce que le crédit soit accordé aux meilleures conditions. »

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