Crédit immobilier : la vérité sur les taux et les critères des banques

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06 Août 2018 - Les taux d’intérêt sont actuellement très proches de leurs plus bas niveaux. De quoi faciliter la réalisation des projets immobiliers. Mais pour profiter de ces bonnes affaires et éviter certains pièges parfois inattendus, mieux vaut bien connaître les pratiques des banques en matière de prêts à l'habitat.

Novembre 2016 : un coup de tonnerre fait trembler le monde des prêts immobiliers. Après des mois de dégringolade, le taux brut moyen (c'est-à-dire hors assurances et coût des garanties) tombe au niveau jamais vu de 1,31%, contre 2,28% un an plus tôt et 3,22% fin 2012 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Depuis ce plancher historique, le prix de l'argent a repris quelques dixièmes de points. En août 2017, la moyenne monte à 1,57% bruts. Un rebond temporaire. Dès septembre, de nouvelles baisses sont constatées. Le taux brut moyen redescend à 1,43% en juillet 2018. Bref, le prix de l'argent reste très bon marché.

Taux immobiliers : toujours très bas en 2018 !

Où en est-on aujourd'hui ? Au 6 août 2018, le taux fixe moyen s’établit à 1,40% sur quinze ans et à 1,65% sur vingt ans selon le baromètre du courtier Empruntis. Là encore, c'est sensiblement le même niveau qu'à la mi-juin 2016. Une tendance qui touche aussi les emprunts sur très longue durée : le 25 ans affiche une moyenne à 1,85%. Quant au trente ans moyen, il s'établit à 2,50% (chiffres donnés hors assurances et frais annexes), en très léger recul par rapport à l'an dernier.

Disparition des prêts révisables. Entre autres conséquences, la chute des taux enregistrée depuis près de six ans a provoqué la disparition des emprunts à taux variables. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ils comptent pour moins de 0,1% de la production de prêts immobiliers mi-2018, contre 6,2% en 2013 et 22,1% en 2004. Rien de plus logique : avec des prêts à taux fixes proches de leurs niveaux planchers, les révisables ont perdu tout intérêt. Et puis ils sont risqués. Ils affichent un niveau exceptionnellement bas, ce qui veut dire qu'ils ne peuvent que remonter dans les prochaines années.

Crédit : à qui profite la baisse des taux ?

Avec un dossier standard (10% minimum d’apport personnel, situation financière stable, capacité d’endettement raisonnable, etc.), il est assez facile d’obtenir des rabais de l’ordre de 0,20 à 0,30% par rapport aux barèmes officiels. « La volonté des banques de prêter est très forte et elles peuvent consentir des décotes supplémentaires pour séduire de nouveaux clients », explique Hervé Hatt, président du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com. 

Les chouchous des banques. Pour les meilleurs dossiers, le quinze ans démarre à 0,96%, le vingt ans à 1,12% selon Empruntis (chiffres du 06/08/2018). « Les banques se livrent à une forte concurrence pour capter des bons dossiers détenus par de bons clients qui, en domiciliant leurs revenus ou en rapatriant leur épargne, leur apportent les ressources dont elles ont besoin dans leur bilan pour continuer à prêter », analyse Jérôme Robin, président du courtier Vousfinancer.

Emprunt : les banques ne prêtent pas qu’aux riches !

Les établissements financiers ne délaissent pas les autres emprunteurs. Les primo-accédants, ces jeunes ménages pas forcément fortunés, sont logés à belle enseigne. Les banques leur proposent des taux performants sur des durées longues. Il n'est pas rare d'emprunter à 1,60% hors assurances sur 25 ans. Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, 38,2% des prêts immobiliers sont accordés sur vingt-cinq ans et plus en juillet 2018, contre 26% en 2017. « Avec cette politique, les banques fidélisent les jeunes acquéreurs pour longtemps et peuvent ainsi les équiper en assurances et autres produits de placement », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication d'Empruntis.

Les aides financières à la rescousse. Les primo-accédants bénéficient d'un autre atout : ils peuvent utiliser des aides financières pour concrétiser leur projet. Ils profitent ainsi d’un PTZ  maintenu mais retouché en 2018. Dans les secteurs tendus (zones A bis, A et B1 du dispositif, soit les grandes agglomérations), il est désormais réservé au neuf et compte pour 40% du prix du projet. Ailleurs, dans les zones B2 et C, il représente 20% du prix de l'opération, une proportion qui monte à 40% dans l'ancien avec travaux. Autre changement : en 2018, l'APL accession n'est plus versée qu'à ceux qui achètent de l'ancien en zone C. Par ailleurs, de nombreuses collectivités locales accordent elles aussi des aides à l'achat à leurs administrés. Des coups de pouce méconnus qui peuvent s'avérer très utiles.

Financement immobilier : quels critères pour emprunter ?

En fait, tout le monde ne profite pas de ces taux bon marché. D’abord, l’emprunteur doit passer sous les fourches Caudines des critères des banques. Ceux qui comptent le plus ? « Avoir de l’apport personnel pour couvrir au moins les frais annexes, bénéficier d’une situation professionnelle stable, avoir des comptes bancaires sans découvert, ne pas consacrer plus du tiers des revenus nets de charges au remboursement », rappelle Ulrich Maurel, fondateur du courtier Immoprêt. Bref, il faut se positionner comme un interlocuteur sérieux, qui sait gérer ses finances personnelles et qui est capable de rembourser. 

L’importance du logement. Le reste à vivre (ce qu’il reste au ménage une fois la mensualité de prêt payée) et le saut de charges (différence entre le loyer et l’échéance de crédit) sont examinés à la loupe par les établissements financiers. Mieux vaut être titulaire d’un CDI et emprunter en couple (à deux, le risque est mieux réparti). Et d’une façon plus générale, les banques préfèrent financer les biens qui se revendent plus facilement (bon emplacement, bonne qualité générale). Il ne faut pas oublier que le logement, au bout du compte, garantit le crédit et que les banques sont très chatouilleuses sur la qualité de cette garantie.

Crédit : évitez les pièges !

Pour accorder un prêt immobilier, les banques examinent les trois derniers relevés de compte. Et certains détails peuvent coûter cher. « Ceux qui abusent des jeux en ligne sont mal vus », avertit Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. « Ils ont intérêt à décaler leur projet le temps de nettoyer leurs comptes. Les avis à tiers détenteur ou les chèques refusés sont rédhibitoires. La présence de crédits à la consommation peut compliquer les choses. » Attention également aux dépassement de découvert. Les banques n'aiment pas ceux qui sont régulièrement dans le rouge !

Quel délai pour obtenir un prêt ? Autre écueil : la réactivité des banques. «  L’administration des dossiers peut prendre du temps », pointe-t-on chez le courtier ACE Crédits. « Avec un marché immobilier actuellement plus dynamique, certains organismes qui cautionnent les prêts mettent quelques jours de plus à rendre leur décision sur un dossier. » Résultat : l’obtention du crédit peut être un peu plus longue que prévu. Les acquéreurs ont sans doute intérêt à prévoir plus de temps pour boucler leur financement (60 jours plutôt que 45 jours comme c'est traditionnellement l'usage).

Garanties : pas le choix ! Souvent, les établissements financiers imposent le cautionnement pour garantir le prêt immobilier. Si l’emprunteur n’entre pas dans les critères de la société caution, la banque risque de refuser le crédit plutôt que de le garantir par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. « Cette politique coûte moins cher aux banques et leur permet de transférer une partie du risque lié à l’emprunt à la société caution », explique Ludovic Huzieux. Mais les choses changent. Pour éviter de perdre des clients, les banques hésitent moins à recourir à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.

Les critères bancaires et le marché immobilier

Les critères d’octroi des emprunts n'empêchent pas le marché immobilier de bien fonctionner .Entre juillet 2017 et juillet 2018, environ 950.000 transactions ont été enregistrées sur le marché de l'ancien. En 2017, une année euphorique, 968.000 biens ont changé de main. Les promoteurs devraient enregistrer dans les 110.000 réservations aux particuliers cette année, contre 118.000 l'an dernier. Seuls les constructeurs de maisons sont moins bien lotis. Ils tablent sur 110.000 à 115.000 ventes en 2018, loin des 135.000 transactions de 2017. Mais les taux et les critères des banques n'y sont pour rien. La maison neuve est  surtout pénalisée par le rabotage des aides à l'accession à la propriété en 2018.

Particuliers avertis. Les emprunteurs, quant à eux, mettent tous les atouts de leur côté pour obtenir leur prêt. Les notaires, les courtiers, les promoteurs et les constructeurs constatent que les projets immobiliers sont souvent solides et bien construits. Et pour ceux qui ont besoin d’aide ? « Le mieux reste de passer par un courtier », répond Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Il connaît les critères, maîtrise le montage du dossier et se positionne en apporteur d’affaires pour les banques. De quoi accélérer les choses, sachant que tout le monde, du prêteur à l’emprunteur en passant par le courtier, a intérêt à ce que le crédit soit accordé aux meilleures conditions. »

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