Crédit et hypothèque : c'est quoi, les frais de mainlevée ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 4 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Quand le remboursement d'un crédit immobilier est garanti par une hypothèque, celle-ci doit être levée avant la revente du bien. La démarche à effectuer est la mainlevée de cette hypothèque qui génère des frais. 

Un an après la fin du prêt, la mainlevée est automatique et gratuite.
Un an après la fin du prêt, la mainlevée est automatique et gratuite. © JArt/GettyImages

Qu'est-ce que ça veut dire une mainlevée hypothécaire ?

Lorsque l'acheteur d'un bien immobilier finance son achat à l'aide d'un crédit immobilier, la banque exige une garantie pour se prémunir en cas d'impayé de l’emprunteur. L'hypothèque est l'un des dispositifs de garantie que peut demander la banque. Le logement acheté sert de garantie à la banque. L'hypothèque est mise en place par le notaire au moment de la vente. C'est lui qui effectue les formalités auprès des services de la publicité foncière.

👉 La levée hypothèque

Une fois l'hypothèque mise en place par le notaire, l'acheteur garde la pleine possession de son logement. Il peut y habiter ou le louer, mais il ne peut pas le revendre avant d'avoir obtenu la levée de cette hypothèque : c'est ce qu'on appelle la mainlevée de l'hypothèque.

👉 Définition de la mainlevée hypothécaire

La mainlevée est l'acte juridique qui permet de lever la garantie hypothécaire prise sur le bien. C'est une formalité effectuée par le notaire qui libère le logement de la garantie qui pesait sur lui durant le remboursement du crédit à la banque.

Pourquoi faire une mainlevée ?

Tant que l'emprunt n'est pas totalement remboursé, l'hypothèque sert de garantie pour le bon remboursement du prêt. En cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, la banque peut faire saisir le bien pour le vendre et se faire rembourser. Vous ne pouvez donc pas disposer librement du logement.

🙋‍♀️ La mainlevée est une formalité qui sert à libérer le bien de l'hypothèque. Vous pouvez alors disposer librement de votre logement : le vendre ou vous en servir de nouvelle garantie pour un autre emprunt par exemple.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Qui doit faire la mainlevée ?

Comme l’hypothèque a été inscrite par le notaire au moment de l’achat du bien et de la mise en place du prêt, vous devez également faire appel au notaire pour effectuer la mainlevée.

🧐 Pourquoi ? En fait, l’hypothèque est inscrite au service de publicité foncière de la région où se situe le bien et les modifications ne peuvent être effectuées que par un notaire. En outre, la mainlevée est un acte important qui doit être exécuté selon des règles légales pour être valable.

Mainlevée totale demandée par le notaire en cas de vente

Le notaire vérifie systématiquement la situation hypothécaire des biens avant leur vente, car ils doivent être vendus libres de toute hypothèque.

👉 La mainlevée est nécessaire quand :

  • un propriétaire vend son bien avant la fin du remboursement total de son crédit ;
  • ou lorsque la vente a lieu moins d'un an après la dernière échéance de remboursement de crédit.

Dans ces hypothèses, une mainlevée de l'hypothèque servant de garantie au remboursement de son logement doit être effectuée.

👉 En pratique, ce n'est pas le vendeur qui s'en charge, mais le notaire

Le notaire prélève sur le prix de vente la part de crédit restant à rembourser et le verse à la banque. Il peut alors établir un certificat de levée de l'hypothèque. Il s’agit d’une formalité obligatoire, qui occasionne des frais.

Remboursement anticipé à la banque et mainlevée

Vous pouvez parfaitement vendre un logement financé par un crédit hypothécaire avant la fin du remboursement de ce crédit. Vous remboursez alors votre emprunt par anticipation. Mais pour retrouver la libre disposition de votre bien, il faut procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

La mainlevée peut-elle être automatique ?

La mainlevée est automatique et sans frais un an après le terme du prêt. Par conséquent, si vous vendez un bien que vous avez financé à l’aide d’un prêt garanti par une hypothèque et que vous avez terminé de rembourser ce prêt depuis au moins un an au moment de la vente du bien, il n’est pas nécessaire d’effectuer la formalité de mainlevée. Le notaire va simplement s'assurer que le bien est libre de toute hypothèque.

Peut-on faire une mainlevée en cas de saisie ?

Si l'emprunteur ne rembourse pas son crédit, il encourt le risque que son logement servant de garantie hypothécaire à la banque soit saisi par elle pour être vendu. L'emprunteur peut tenter de s'adresser à sa banque et demander son accord afin de procéder lui-même à la vente de son bien.

👉 Pour cela, il doit indiquer à la banque qu'il souhaite procéder à la vente volontaire de son logement afin de la rembourser et obtenir son accord pour la mainlevée de la saisie.

Comment rédiger une mainlevée ?

La rédaction de l'acte de mainlevée constatant que l'emprunteur a totalement remboursé son crédit est effectuée par le notaire. Ce n'est donc pas à l'emprunteur de se charger de rédiger la mainlevée. La banque accepte la radiation de l’inscription de l’hypothèque de l'emprunteur au bureau des hypothèques. La radiation de l’hypothèque est faite auprès du fichier immobilier à la demande du notaire.

Combien coûte une mainlevée d'hypothèque ?

Lorsque l’hypothèque est levée, l’emprunteur doit payer des frais de mainlevée. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt qui a été consenti au départ, majoré d'environ 20 % pour tenir compte des frais. Par exemple, si vous avez emprunté 200 000 € pour financer votre bien, l'hypothèque a été établie pour un montant de 240 000 €. C'est sur cette base que vous allez calculer le coût de la mainlevée d'hypothèque.

👉 Les différents frais à prendre en compte pour calculer le coût de la mainlevée d'une hypothèque sont les suivants :

  • la rémunération du notaire (ses « émoluments ») calculée selon un forfait : ils sont de 180 € TTC (pour les prêts de plus de 77 090 €, majoration de 20% comprise), et de à 93,60 € TTC pour les prêts inférieurs à ce montant, auxquels s'ajoutent les frais de formalité (environ 145 € TTC) ;
  • le droit fixe d'enregistrement qui s’élève à 25 € ;
  • la contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription qui coûte 120 € ;
  • les frais annexes d'environ 175 €.

Pour un bien de 200 000 €, l'hypothèque est calculée sur 240 000 €. Compte tenu de l'ensemble de ces frais à additionner, la mainlevée coûte environ 645 € environ.

Plus le montant du prêt est important, plus le pourcentage diminue

Voici quelques exemples de ce que ces frais représentent par rapport à la somme empruntée.

Prêt Frais de mainlevée
100 000 € Près de 0,6 %
200 000 € Environ 0,3 %
300 000 € Un peu plus de 0,2 %
400 000 € Un peu moins de 0,2 %

Qui paie les frais de mainlevée d'hypothèque ?

Les frais de cet acte sont payés par l'emprunteur. Lors de la vente d'un bien qui a été financé à l'aide d'un prêt garanti par une hypothèque, les frais de mainlevée sont donc à la charge du vendeur.

🙋‍♀️ Rappelons toutefois que si vous avez fini de rembourser votre prêt depuis au moins un an au moment de la vente du bien acheté avec ce crédit, il n’est pas nécessaire d'effectuer de mainlevée. Il n'y a donc pas de frais de mainlevée d'hypothèque dans cette hypothèse.


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