Crédit immobilier : comment sont calculés les taux d'intérêt ?

Quel sera le taux de mon crédit ? Cette question, tous les emprunteurs se la posent. Et pour cause : nous aimons forcément savoir combien nous payons les produits et les services que nous utilisons. Mais ce n’est pas qu’une affaire de curiosité. C’est même très important. Car le taux d’un prêt immobilier conditionne le montant emprunté, donc le budget que vous consacrez à votre projet. Il va aussi vous permettre de fixer votre mensualité en fonction de la durée. Et puis le taux détermine le montant des intérêts que vous verserez à la banque en contrepartie de l’obtention du crédit (voir nos calculettes). En d’autres termes, ce taux, c’est la rémunération du prêteur. Et oui, les établissements financiers sont des commerçants qui gagnent leur vie en vendant de l’argent !

Le taux doit figurer dans le compromis de vente. Autre point important : si vous financez votre projet avec un crédit, le compromis de vente doit obligatoirement inclure une condition suspensive d’obtention du crédit. Elle vous protège : si vous n’obtenez pas votre emprunt, la transaction est annulée et vous récupérez votre dépôt de garantie. Pour que cette condition suspensive soit valable, vous devez préciser le montant et la durée du crédit immobilier, mais aussi son taux brut (hors assurances et garanties). En général, vous disposez de 45 à 60 jours à partir de la signature du compromis pour conclure une offre de prêt, un document que vous transmettrez au notaire pour signer l’acte authentique.

L'importance d'indiquer le bon taux. Vous devez indiquer un taux maximum dans le compromis. Il doit correspondre aux conditions de marché du moment. Il doit aussi être compatible avec vos moyens financiers. Si vous mentionnez un taux trop élevé, votre financement vous coûtera plus cher que prévu. Vous risquez aussi de dépasser le taux d’usure, ce qui est interdit. Avec un taux trop bas, les propositions bancaires risquent d’être supérieures à ce que vous espériez. Et vous devrez renoncer à votre achat. Notez aussi que le vendeur est informé des taux pratiqués par les banques. Si votre proposition est anormalement basse, il pourra penser que vous cherchez à sortir de la transaction. Vous l’aurez donc compris : pour réussir votre projet, mieux vaut connaître les taux et savoir comment les banques les calculent.

Fabriquer le crédit et fixer le taux

Le taux dépend du prix de l'argent. Tout commence avec l’argent, la matière première du crédit immobilier. Des sous qui peuvent provenir des dépôts bancaires des particuliers et/ou qui sont achetés par la banque sur les marchés financiers. Dans les deux cas, cette ressource à un prix (le coût des dépôts ou le taux pratiqué par le vendeur d’argent). Cette matière première est ensuite transformée en prêt immobilier. Au taux de départ, la banque impute les frais de fabrication (ingénierie financière, informatique, personnel, gestion de l’emprunt, etc.). Elle ajoute ensuite sa marge. Logique : la banque est une entreprise et comme toutes les entreprises, son but est de gagner sa vie.

Refinancement, obligations : des bases de calcul variées. D’autres éléments interviennent dans le calcul du taux d’un crédit immobilier. De façon très schématique, la banque prend en compte le taux directeur et le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE), mais aussi l’évolution des taux à court terme et des conditions de refinancement entre établissements bancaires. Elle se base également sur le taux des Obligations assimilables du Trésor à dix ans. Finançant la dette de l’état, les OAT constituent de manière indirecte le mètre étalon des taux immobiliers. Ce qu’il faut retenir : lorsque ces indicateurs progressent, le crédit devient plus cher. C’est ce qui se passe en période d’inflation.

Quand l'emprunteur et le projet influencent le taux

Le taux rémunère le risque. Sur cette base (coût de la ressource, marge, éléments financiers, etc.), la banque va fixer votre taux d’intérêt en fonction du risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Et plus ce risque est élevé, plus le crédit est cher. C’est pour cette raison qu’à profil d’emprunteur équivalent, le taux d’un prêt immobilier sur vingt-cinq ans est plus élevé que celui d’un emprunt sur dix ans. Sur de longues périodes, la probabilité d’impayés est en effet plus importante. Et si ce risque est trop élevé, le dossier est tout simplement refusé. Bref, la banque ne prête qu’à ceux qui sont capables de rembourser, autrement dit à ceux qui présentent le moins de risques d’impayés.

L'importance de sécuriser la banque. Pour établir ses tarifs, la banque se base aussi sur vos revenus. Pour elle, plus vous gagnez d’argent, plus les risques d’impayés sont faibles, plus le taux est bas. Idem pour l’apport personnel. Plus il est important, plus votre taux sera attractif. Avec de l’apport, vous montrez que vous savez économiser et vous empruntez moins, ce qui limite les risques quant au remboursement. L’apport sécurise aussi l’opération. Avec 20 % d’apport, le prêt immobilier couvre 80 % de la valeur du logement. En cas de revente contrainte avec décote, vous payez plus facilement la banque qu’avec un crédit sans apport (prêt à 100 %) qui couvre toute la valeur du bien.

Quand le projet fait monter le taux... Le type de projet immobilier compte aussi, le taux étant là encore fixé en fonction du risque. Si vous achetez sur plans ou si vous faites construire, votre taux sera un peu plus élevé, la banque finançant un logement qui n’existe pas encore. Les investisseurs en locatif sont également concernés. Le loyer est en effet intégré (le plus souvent à hauteur de 70 %) dans le plan de financement de l'investissement. En cas d’impayés de loyers, le remboursement pourrait s’avérer plus compliqué. Les prêts-relais, qui servent à faire la soudure entre l’achat d’un nouveau logement et la revente de l’ancien, eux aussi plus risqués, voient leur taux majoré, le plus souvent de 0,10 %.

Prêt immobilier : un exemple pour comprendre la fixation du taux 

• Compte tenu du prix de l'argent et des conditions de refinancement à fin août 2022, le taux immobilier moyen sur vingt ans tourne autour de 1,90 % brut (hors assurances et frais annexes).
• Un couple qui gagne 40 000 € nets annuels avant impôts et qui dispose de 10 % d'apport hors frais de notaire empruntera à 2, 10 % voire 2,30 % bruts.
• Un couple emprunteur qui perçoit 80 000 € de revenus nets annuels avant impôts avec 20 % d'apport hors frais de notaire pourra décrocher un taux brut à 1,60 % voire 1,40 % sur vingt ans.
• Pour les projets d'investissement locatif, les achats dans le neuf ou la construction de maison, les banques vont ajouter 0,10 % à 0,15 %, ces projets étant considérés comme plus risqués.
• Ces taux sont donnés à titre indicatif sur la base de barèmes bancaire que nous avons pu consulter. Rappelons que les banques fixent leurs tarifs au cas par cas en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques de son projet.

Baisser le taux immobilier, c’est possible ?

Taux : ce qu'il faut éviter. Vous l’aurez compris : pour obtenir votre crédit, voire décrocher un bon taux, vous devez afficher un profil le moins risqué possible. Pour rassurer la banque, présentez-vous avec des comptes impeccablement tenus. Pas question d’être à découvert, de cumuler les crédits conso, de jouer en ligne, de spéculer sur les cryptomonnaies. Si vous êtes fiché Banque de France, vous n’aurez pas votre emprunt. Côté situation professionnelle, il vaut mieux être en CDI, voire fonctionnaire, au moins pour un des membres du couple emprunteur. Si vous êtes en CDD, indépendant ou chef d’entreprise, vous justifierez de la stabilité de vos revenus sur les trois dernières années.

Un bon taux pour un bon client. Si la banque cherche avant tout à sécuriser les remboursements, elle mise aussi sur la rentabilité de l’opération. Pour elle, l’emprunteur, c’est un investissement qui doit dans la mesure du possible rapporter. Elle peut ainsi baisser son taux, voir vendre un crédit à prix coûtant pour attirer de nouveaux clients. Séduits par ces bonnes conditions d’emprunt, ils ne changeront pas de banque puisqu’ils ne trouveront pas mieux ailleurs. Dans le cadre de cette relation commerciale sur le long terme, la banque va pouvoir équiper ces bons clients en assurances, services et autres placements financiers. De quoi rentabiliser un taux immobilier inférieur à la moyenne…

Les critères pour des taux attractifs. Bien gagner sa vie est une condition essentielle pour décrocher ces taux inférieurs aux barèmes bancaires officiels. Il faut aussi présenter un dossier rassurant pour la banque, avec au moins 20 % d’apport personnel. Les critères classiques comme le reste à vivre, la bonne tenue de compte, la stabilité professionnelle doivent être impérativement respectés. Notez aussi que la banque demande toujours de garder de l’argent de côté en plus de l’apport personnel. Placer cette épargne résiduelle (elle compte à titre indicatif pour environ six à douze mois de mensualités) chez l’établissement prêteur va faire un peu baisser le taux.

Crédit immobilier : comment s'informer sur les taux

Connaître les tarifs des banques. Les barèmes des courtiers sont en libre accès sur Internet. Ils vous donnent les taux pratiqués par les banques. Basez-vous sur le taux moyen et pas sur le plus attractif (vous n’êtes jamais sûr d’obtenir les meilleures conditions). Le mieux, c’est de réaliser une étude de faisabilité avec votre banque ou un courtier pour connaître le taux qui vous sera accordé. En période de hausse, prévoyez un peu de marge, les taux pouvant augmenter entre la date de l’étude de faisabilité et la proposition officielle de la banque. Autre avantage de cette étude à réaliser AVANT de lancer votre projet : elle vous permet de vérifier si vous cadrez avec les critères des banques.

TAEG : prenez en compte l'assurance et les frais annexes. N’oubliez pas qu’un crédit immobilier, ce n’est pas qu’un taux brut. C’est aussi une assurance (sans elle, la banque ne prête pas), une garantie (hypothèque ou caution), des frais de dossier et, le cas échéant, la rémunération du courtier en crédit. Tous ces éléments constituent le Taux annuel effectif global ou TAEG. C’est lui qui va vous servir de base de comparaison pour choisir votre financement. Rappelons que le TAEG ne peut jamais dépasser un maximum légal, le taux d’usure. Au moment de l’étude de faisabilité, vous vérifierez si vous respectez cette règle et quelles solutions mettre en place si ce n’est pas le cas.

Le calcul du taux immobilier en 7 points-clés

1. La banque utilise ses dépôts ou emprunte sur les marchés financiers pour trouver l’argent qui va servir à fabriquer le crédit.
2. Elle transforme ces sommes en emprunt immobilier, ce qui a un coût. Puis, elle ajoute sa marge (son but est de gagner de l’argent).
3. Pour fixer le taux, elle prend aussi en compte les conditions de refinancement et certains indices (taux de la BCE, obligations françaises, etc.).
4. Sur cette base, la banque calcule votre taux en fonction du risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Plus elle estime le risque est élevé, plus le taux monte.
5. Le taux est également déterminé en fonction les caractéristiques du crédit (durée, apport personnel) et de la nature du projet immobilier.
6. En présentant un dossier solide (bon profil financier, situation professionnelle stable notamment), il reste possible d’obtenir un taux inférieur à la moyenne.
7. La banque détermine le taux brut de votre prêt. Pour bien comparer, basez-vous sur le Taux annuel effectif global (il intègre le taux brut, l’assurance, les garanties, les frais annexes). Le TAEG ne peut jamais dépasser le taux d’usure.