Qu'est-ce que le crédit vendeur ?

Annabelle Martinat
Mis à jour par Annabelle Martinat
le 18 janvier 2023
Journaliste chez PAP.fr

Peu connu et peu usité, le crédit vendeur est pourtant une pratique des plus légales. Il s'agit de mettre en œuvre une solution de financement, véritable alternative au crédit classique puisque c'est le vendeur qui octroie à l'acheteur un emprunt.

L'acheteur paye comptant une partie de la valeur du bien et complète par un crédit vendeur.
L'acheteur paye comptant une partie de la valeur du bien et complète par un crédit vendeur. © shapecharge/GettyImages

Le crédit vendeur est un prêt consenti par le vendeur. Plutôt que d'emprunter auprès d'une banque, et de risquer un éventuel refus, l'acquéreur demande au vendeur de lui faire crédit. Une partie du prix est donc payée comptant au moment de la signature de l'acte notarié et le complément prêté est versé au vendeur suivant les dispositions fixées au contrat. C'est une opération qui permet de contourner l'emprunt bancaire traditionnel et ses nombreuses rigidités. Reste que ce type de financement implique un climat de confiance réciproque entre le vendeur et l'acquéreur. C'est une autre façon d'acheter...

Pour instaurer ce type de financement, les deux parties doivent respecter un certain formalisme qui nécessite de faire appel à un notaire.

Le crédit vendeur immobilier, c'est quoi ?

Le crédit vendeur immobilier est un prêt conclu entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Ce dernier ne perçoit pas l’intégralité du prix négocié le jour de la vente. Si une partie est payée au comptant, le paiement du solde se fait généralement de manière échelonnée, exactement comme avec les mensualités d’un crédit bancaire classique. Ce type de prêt n'est pas dévolu spécifiquement aux logements. Il peut également concerner un fonds de commerce ou une entreprise.

Pourquoi un achat avec un crédit vendeur ?

Le crédit vendeur immobilier est un système qui présente de nombreux atouts. D'une part le taux, le montant et la durée du crédit sont librement consentis par les deux parties, même si certains prérequis s'imposent. D'autre part, il permet de contourner le manque de souplesse du système bancaire classique. De quoi resolvabiliser les acquéreurs les plus fragiles, mais aussi satisfaire ceux qui souhaitent profiter d'un financement anticipé sans aucuns frais. Côté vendeur, le bénéfice est bien réel. Il permet d’accélérer une vente un peu longue et difficile, mais aussi de négocier au meilleur prix.

Le crédit vendeur est parfaitement modulable. 

Le crédit vendeur immobilier entre particuliers, comment ça marche ?

L'acheteur paye comptant une partie de la valeur du bien et complète par un crédit vendeur. La somme au comptant est versée lors de la rédaction de l'acte notarié et le crédit vendeur court à partir de ce moment. Il s'agit généralement d'un prêt à court terme qui s’étale en moyenne sur 3  ou 5 ans. A noter qu'en fonction de sa capacité d'emprunt, l'acquéreur peut aussi décider de financer l'autre partie de son acquisition via un crédit classique.

Comment calculer un crédit vendeur ?

Le crédit vendeur à l'instar de tout montage financier doit être préparé avec minutie. Le montant de l’emprunt consenti, la durée de remboursement et le montant des intérêts ainsi que les garanties apportées doivent être clairement indiqués et détaillés dans la promesse de vente.

Quel montant ?

Le montant du crédit vendeur ne porte pas sur l’intégralité de la somme demandée. Il représente au maximum 50 % du prix de vente et plus généralement 30 %. Le reste de la somme est le plus souvent versée au comptant. 

Le crédit sur la totalité du prix

Le vendeur peut néanmoins décider de faire crédit sur la totalité du prix de vente sur une durée déterminée. Elle peut être de 10, 15 ou 20 ans. Dans ce cas, le taux d'intérêt est intégré dans la mensualité. Le vendeur percevra les intérêts plus le capital chaque mois sous la forme de rente pendant toute la durée du remboursement.

Quel taux appliquer à un crédit vendeur ?

L’acheteur doit accepter un taux d’intérêt qui se négocie avec son vendeur. L'objectif est de trouver un terrain d'entente acceptable entre les deux parties. Les souhaits de rentabilité du vendeur devront être en cohérence avec les capacités de remboursement de l'acheteur.

Un crédit sans intérêts

Un crédit à taux zéro est tout à fait possible. En contrepartie, l'acheteur s'engage généralement sur un prix de vente non négociable à la baisse, ferme et définitif. C'est une formule qui en plus facilite l'échéancier du règlement puisqu'il n'y a pas de tableau d'amortissement. Une solution d'autant plus intéressante pour les profils d'acquéreurs qui font face à de réelles difficultés d'accès au crédit.

Quelle durée de remboursement ?

Le crédit vendeur se distingue du crédit immobilier classique quant à sa durée de remboursement. La plupart du temps, celle-ci varie entre 1 et 5 ans.

Quels risques pour le vendeur ?

Le vendeur n'est pas une banque. Il doit donc prendre toutes les précautions d'usage pour garantir le remboursement du prêt. Tous les risques sont en effet à sa charge, notamment celui de voir l'acquéreur stopper ses versements avant d'avoir soldé l'achat.

Les clauses du crédit vendeur

Le crédit vendeur doit prendre la forme d'un contrat rédigé dûment enregistré devant notaire. La présence et l'aide de ce professionnel restent indispensables pour rédiger des clauses de garanties.  L'acte devra notamment préciser :

  • la nature du bien vendu ;
  • son prix de vente ;
  • la durée du crédit vendeur ;
  • le montant du prêt ;
  • les garanties.

Quelles garanties pour le crédit vendeur ?

Si le système du crédit vendeur repose sur une notion de confiance entre les deux parties, il n'exonère pas de se prémunir contre les risques via une assurance de prêt (décès et invalidité) et une sûreté réelle (« privilège du prêteur de denier ») ou personnelle.

Assurance décès et crédit vendeur

Comme pour un crédit immobilier classique, l'acheteur doit impérativement souscrire une assurance invalidité/décès au profit du vendeur. Elle garantit au créancier, donc le vendeur, d'être couvert et remboursé en cas de décès ou d'invalidité permanente, totale ou partielle de l'acquéreur.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. 

Le notaire, lors de la rédaction de l'acte authentique, prend une garantie sur le bien vendu dit « hypothèque légale spéciale du  prêteur de deniers » afin d’assurer le montant de la créance, les intérêts et les frais annexes. En d'autres termes, si l'acheteur n'honore pas ses obligations contractuelles ou si le bien fait l'objet d'une saisie revente, le vendeur bénéficiera d'un statut privilégié qui lui permettra d'être remboursé en priorité.

La caution

Elle n’est pas obligatoire, mais vivement conseillée. Le vendeur peut ainsi exiger de l’acquéreur qu’il trouve une caution solidaire pour garantir le paiement. S’il est défaillant, le vendeur actionnera la caution en paiement du prix.

 

Un acte notarié avant tout

Si le crédit vendeur immobilier offre une certaine liberté, il répond néanmoins à un cadre  juridique précis. Un acte authentique doit être rédigé et établi par un officier public (notaire par exemple)  mentionnant expressément la durée, le montant du prêt, du taux d’intérêt et des frais annexes. Le rôle de ce professionnel consiste également à apporter aide et conseils aux deux parties lors de la conclusion du contrat.


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