Copropriété : les appels de fonds

Les appels de fonds comprennent la répartition de deux grandes catégories de charges engendrées par le fonctionnement même de la copropriété.

• Les charges générales : il s'agit de toutes les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble.
• Les charges spéciales : il s'agit de toutes les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs (ascenseur, chauffage).

Il est fondamental de les distinguer et ce dans le règlement de copropriété car elles n'obéissent pas aux mêmes règles de répartition. Les premières se répartissent proportionnellement aux tantièmes de copropriété. Les secondes sont réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot.

Appels de fonds et charges générales

Les charges générales regroupent toutes les charges :

• liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble ;
  les dépenses relatives à la conservation de l'immeuble concernent la réfection du gros oeuvre (façades, toitures), des halls, couloirs, escaliers et locaux annexes, le maintien en état des réseaux de canalisation, etc. ;
• les dépenses relatives à l'entretien concernent la rémunération du personnel chargé du nettoyage, l'achat des produits, les frais d'enlèvement des ordures ménagères, l'entretien des espaces verts, etc. ;
• les frais d'administration de l'immeuble concernent la rémunération du syndic, les primes d'assurance, le salaire du gardien, les frais de fonctionnement du syndicat, les impôts et taxes concernant l'immeuble, etc.

Comment sont réparties les charges générales ?

La répartition des charges générales figure sur l'appel de fonds et se calcule en fonction de la quote-part que représente le lot de copropriété indiqué dans l'état descriptif de division. Cet état descriptif de division est en effet obligatoire dans toute copropriété. Il s'agit d' un document technique qui détermine, localise et identifie tous les lots. Chaque lot est en effet numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux . Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. C'est cette quote-part qui sert à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges.

La répartition des charges générales figure sur l'appel de fonds et se calcule en fonction de la quote-part que représente le lot de copropriété indiqué dans l'état descriptif de division. Cet état descriptif de division est en effet obligatoire dans toute copropriété. Il s'agit d' un document technique qui détermine, localise et identifie tous les lots. Chaque lot est en effet numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux . Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. C'est cette quote-part qui sert à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges.

Quand les charges sont-elles appelées ?

Les copropriétaires reçoivent chaque trimestre un appel de fonds dit « provisions sur charges ».  Son montant est le même chaque trimestre car au début de chaque année, le syndic élabore un budget annuel et prévisionnel le plus proche possible de la réalité. Le montant du budget annuel est ensuite divisé en quatre et réparti en fonction des tantièmes de répartition de chaque copropriétaire. C'est pourquoi les appels de fonds sont toujours égaux chaque trimestre .  En d'autres termes, les copropriétaires versent au syndic chaque trimestre un quart du budget voté. Une fois l'année écoulée, le syndic procède à la régularisation des charges et demande généralement un complément de charges sous forme  de « régularisation appels de fonds ».

Comment se présentent les appels de fonds ?

Copropriété : appels de fonds et charges ascenseur

Les charges spéciales sont celles entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun. Il s'agit plus précisément des charges d'ascenseur, de chauffage, d'eau chaude, etc. Elles se répartissent en fonction du critère de l'utilité. Il faut savoir que la notion d'utilité renvoie à l'utilité potentielle pour un lot et non à son utilisation. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à participer aux dépenses de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur car cet élément d'équipement ne présente, pour leur lot, aucune utilité. De même les copropriétaires de parkings doivent être exonérés des charges concernant les équipements ou les services qui ne présentent aucune utilité pour eux telles que les dépenses relatives aux tapis d'escalier des étages, des vide-ordures ou des antennes collectives...

L'utilité est toujours déterminée par un expert qui définit une grille de répartition des charges d'équipements communs et de services collectifs.

• Pour l'ascenseur, on tient souvent compte de l'étage mais aussi du nombre de personnes susceptibles d'occuper l'appartement, et donc d'utiliser cet équipement.
• Pour le chauffage, on peut avoir, suivant les copropriétés, une répartition des frais en fonction de la surface ou du volume à chauffer ou encore de la puissance des radiateurs.
• Pour ce qui est de l'eau chaude, les immeubles sont généralement équipés de compteurs individuels.

Ce qui permet de répartir les frais en fonction de la consommation réelle de chaque appartement. En l'absence de compteurs, la répartition de la consommation d'eau chaude s'effectue en fonction des millièmes de chaque lot ou de son « taux d'occupation théorique » défini par le règlement de copropriété.

Pour un ascenseur, l'étage est, bien sûr, le paramètre déterminant qui permet de fixer la quote-part de charges incombant à chaque lot.

Exemple

Le principe du calcul des charges d'ascenseur obéit à la formule suivante : (tantièmes/total des coefficients) x coefficient applicable à l'étage

Soit un immeuble de six étages (total des coefficients = 9,75) comprenant un logement par étage ; tous les logements sont similaires. La quote-part des charges d'ascenseur du logement du quatrième étage (coefficient 1,75) s'élèvera à : (10 000 x 1,75) / 9,75 = 1 794 / 10 000 alors que celle du deuxième étage (coefficient = 1,25) sera de : (10 000 x 1,25) / 9,75 = 1 282 / 10 000 Si les dépenses d'ascenseur s'élèvent pour l'année à 6 080 €, le copropriétaire du deuxième étage règlera donc : (6 080 € x 1 282) / 10 000 = 779,45 € alors que celui du quatrième étage aura à payer : (6 080 € x 1 794) / 10 000 = 1 090,75 €.

Ce calcul nous donne le principe général auquel se réfèrent les experts pour fixer la quote-part des charges incombant à chaque copropriétaire. Bien entendu, la réalité étant souvent plus complexe, il faut prendre en considération tous les autres critères susceptibles d'influer sur cette répartition (nombre de lots par étage, taille des logements, destination, etc.). De plus, ce calcul ne s'applique équitablement que pour les immeubles de hauteur moyenne (de quatre à huit étages). Au-delà, on applique des coefficients de progression moindres (par exemple 0,15 par étage).