Immobilier : tout ce qui change en 2024 pour les particuliers !

Le gouvernement a pris la décision en octobre de prolonger le Prêt à taux zéro (PTZ) au moins jusqu'en 2027 alors qu'il était initialement prévu de le supprimer à la fin de l'année 2023.

🙋‍♀️ Pour rappel, le PTZ vise à faciliter l'achat de la résidence principale pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires, en finançant une partie de leur emprunt par le biais d'un prêt sans intérêts. Cette mesure vise l'achat d'un logement neuf ou ancien nécessitant d'importants travaux de rénovation. Depuis sa création en 1995, il a connu de nombreuses évolutions. En 2024, de nouvelles modifications sont prévues :

• le dispositif est prolongé jusqu'en 2027 ;
• le PTZ se recentre sur l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone détendue. À noter : la maison neuve individuelle est désormais exclue du PTZ. Le dispositif se recentre sur les logements neufs en immeubles collectifs dans les zones tendues et sur les logements anciens (appartements ou maisons) en zone détendue sous conditions de rénovation ;
• une refonte des barèmes de revenus vient élargir la base des ménages éligibles au PTZ. Les plafonds de revenus étaient figés depuis 2016 et n'avaient pas intégré l'évolution des revenus des ménages. Cette refonte va élargir la base des ménages éligibles ;
• le dispositif enrichit la zone tendue de 209 nouvelles communes ;
• la quotité du PTZ dans l'opération d'achat passe de 40 % du montant total de l'achat à 50 % pour les ménages plus modestes ;
• dans le cadre du PTZ en HLM, l’aide de l’Etat pour les locataires d'un logement social souhaitant acheter leur logement est doublée, elle passe de 10 à 20 %.

La loi de finances pour 2024 opère un alourdissement sévère de la fiscalité des locations saisonnières touristiques.

Un alourdissement de la fiscalité des meublés de tourisme

Curieusement, avant même l’étude du rapport sur la fiscalité locative qui doit être rendu le 31 mars prochain ou la « loi logement » promise pour 2024, la fiscalité des meublés de tourisme est d’ores et déjà retouchée depuis le 1er janvier 2024. Dorénavant :

• les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % (contre 50 % en 2023) dans la limite de 15 000 € de loyers et charges/an (contre 77 700 € précédemment). Au-delà de 15 000 €, le régime réel qui nécessite le recours à un comptable, s’imposera ;
• les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes situés en « zone tendue » bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % (contre 71 % précédemment) dans la limite de 15 000 € de loyers et charges/an (contre 188 700 € précédemment même si ce seuil serait maintenu selon certains spécialistes). Au-delà de 15 000 € (ou de 188 700 €), le régime réel, qui nécessite le recours à un comptable, s’imposera. Lorsque ces mêmes logements sont situés hors zone tendue, l’abattement sera de 51 % (contre 71 % précédemment).

⚠️ Par ailleurs, il est question que cette réforme s’applique sur les revenus perçus en 2023 !

Une réforme de la fiscalité des locations touristiques remise en cause ?

Cette réforme drastique, issue d'un amendement de la gauche, que personne n'avait vraiment vu venir puisque le Gouvernement en soutenait une beaucoup moins sévère, interroge. En effet, elle intervient :

• alors même que le rapport sur la réforme de la fiscalité locative réclamé par Elisabeth Borne n'a pas encore été rendu puisqu'il est attendu pour mars prochain ;
• alors que la proposition de loi qui vise au meilleur encadrement des locations touristiques est en cours de discussion.

Plus grave, cette réforme semble mal assumée par l'exécutif, comme s'il l'avait laissée dans la loi de finances « à l'insu de son plein gré » dans la précipitation des débats et des « 49-3 » de la fin 2023.

🗣️ Les propos du sénateur Jean-François Husson (Les Républicains), rapporteur des débats au Sénat, sont à la fois éclairants et inquiétants : « Le Gouvernement a toutefois indiqué qu'il s'agissait en réalité d'une erreur et qu'il avait l'intention de revenir sur les votes du Sénat, ce qu'il s'engage à faire dans un texte ultérieur (...). L’absence de débat aboutit à la production d'un texte sur lequel le Gouvernement lui-même n'a pas de maîtrise. Enfin, le rapporteur général s'étonne du fait que certaines sources du ministère de l'Economie et des Finances indiquent que « la disposition n'a pas vocation à s'appliquer dans l'intervalle », ce qui contreviendrait à l'application de la loi ».

Difficile de dire si cette réforme s'appliquera sur les revenus 2023 et/ou 2024 ou si elle sera rapidement modifiée, par exemple dans le cadre de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, actuellement en discussion à l'Assemblée nationale.

🙋‍♀️ Reste que l'objectif de diminuer l'avantage fiscal tiré des meublés de tourisme demeure et est partagé par la plupart des forces politiques ; seule l'ampleur du coup de rabot diffère.

La loi de finances pour 2024 prévoit un nouvel avantage fiscal pour les propriétaires qui vont vendre leurs terrains en 2024. La disposition prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values de ventes de terrains en région parisienne, dans les grandes agglomérations (zone A), dans les zones tendues (A bis) et dans les zones intermédiaires.

Un coup de pouce fiscal sous condition de densification

Toutes les ventes de terrains ne vont pas en bénéficier. L'abattement est conditionné par une densification du bâti existant. Qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que les projets immobiliers qui seront réalisés sur ces terrains devront comporter des immeubles collectifs de plus de deux logements, partiellement ou totalement superposés. Par ailleurs, la taille de l'immeuble construit sur le terrain devra représenter au moins 75 % de la taille maximale autorisée par le Plu.

👉 Ce taux d'abattement exceptionnel est de 60 %, mais peut être porté à 75 % dans les zones où des projets d'aménagement complexes ou de grande envergure sont en cours. Si le bâtiment est destiné à être utilisé comme logement social ou intermédiaire, le taux d'abattement peut être encore plus avantageux.

D'ici 2026, toutes les copropriétés devront avoir effectué un diagnostic de performance énergétique collectif, en commençant par les plus grandes dès 2024.

C'est la loi Climat et résilience d'août 2021 qui introduit l'obligation pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 de réaliser un diagnostic de performance énergétique pour l'ensemble de l'immeuble. Le DPE collectif va définir la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment ,y compris des parties communes.

🙋‍♀️ À compter du 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots devront réaliser un DPE collectif.

L'objectif est la diminution de consommation d'énergie des immeubles. Afin d'atteindre cet objectif, il est essentiel de connaître la performance énergétique du bâtiment et d'identifier les travaux nécessaires pour l'améliorer. Le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif doivent permettre de définir la marche à suivre.

📆 À terme, tous les immeubles devront réaliser un DPE collectif. La loi Climat et résilience a établi un calendrier de mise en place de cette nouvelle obligation :

• le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2025, les copropriétés comptant de 50 à 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ;
• le 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de 50 lots (près de 90 % du parc).

En 2024, MaPrimeRénov' est reconduit avec des améliorations significatives. Le programme mettra dorénavant l'accent sur les rénovations importantes pour améliorer l'efficacité énergétique des habitations, en excluant les travaux de moindre envergure tels que la rénovation d'une fenêtre ou l'isolation des combles pour les ménages. À partir du 1er janvier 2024, les principales évolutions sont les suivantes :

• le plafond des dépenses pour les aides aux ménages modestes est augmenté à 70 000€, soit le double de l'actuel plafond de 35 000 € et la subvention peut couvrir jusqu'à 90 % du montant des travaux (MaPrimRénov' peut se cumuler avec d’autres aides à la rénovation énergétique). Cela signifie que pour les rénovations énergétiques importantes telles que l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres et du système de chauffage, la classe énergétique du logement doit passer de F à B, ou de G à C ;
• les subventions pour l'installation de pompes à chaleur air/eau et géothermiques passent de 1 000 à 2 000 € pour les foyers à revenus modestes et intermédiaires ;
• MaPrimeRénov' est aussi disponible pour les pompes à chaleur air/air réversibles, qui permettent de rafraîchir l'air et de réduire les températures pendant les vagues de chaleur.

⚠️ Depuis janvier 2024, les nouvelles conditions d'éligibilité à MaPrimeRénov' exigent la réalisation d'un audit énergétique préalable pour les rénovations importantes ou d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les travaux simples.

Harmonisation de l’audit énergétique au 1er avril 2024

Un arrêté en date du 27 septembre 2023 avait initialement fixé la date d'harmonisation des audits énergétiques au 1er janvier 2024, mais cette échéance a été reportée au 1er avril 2024. 

Pourquoi une harmonisation ?

Il y avait plusieurs formes de diagnostics jusqu'à présent (audits réglementaires, audits incitatifs, évaluations énergétiques, etc.) pour autant d'usages (demande d’aide MaPrimeRénov', la vente, l’éco-PTZ, etc.). Il était difficile de s'y retrouver d'où la nécessité d'harmoniser en un modèle unique et standardisé : l’audit énergétique réglementaire. 

📆 L'harmonisation est actée, mais une période de transition est prévue :

• depuis le 1er octobre 2023, il est possible de financer l’audit énergétique réglementaire par MaPrimeRénov' ;
• à compter du 1er avril 2024, entrée en vigueur de l'audit énergétique réglementaire. Les audits incitatifs pourront continuer à être effectués selon la méthode actuelle jusqu'à cette date et pourront être utilisés pour une demande d'aide jusqu'au 30 septembre 2024 ;
• à compter du 1er octobre 2024, seuls les audits conformes au format unique seront admissibles au financement et pourront servir de justification pour recevoir des aides.

Depuis le 1er janvier 2024, le tri des biodéchets est obligatoire pour tous les ménages. Il revient à chaque commune d'en organiser la collecte, soit par du porte-à-porte, soir par la mise en place de points de collecte au plus près des ménages.

👉 Les copropriétés ont avant tout une obligation d'information sur les modalités de tri dans les communes et dans l'immeuble. Elles peuvent opter après un vote en AG pour l'installation de bacs supplémentaires dans les parties communes ou de faire du compostage au pied des immeubles.

L’encadrement des loyers, qui consiste en un plafonnement des loyers d’habitation du parc privé, s’applique aujourd’hui dans 24 villes telles Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier.

La mesure va bientôt s’étendre géographiquement puisque plusieurs dizaines de villes ont candidaté (Marseille notamment) et que l’Etat a d’ores et déjà accepté les candidatures de Bayonne et du littoral du Pays basque d'une part et de Grenoble et sa périphérie d'autre part. Les nouvelles villes concernées appliqueront l'encadrement des loyers au plus tôt courant 2024.

👉 Cette mesure, qui vise à maîtriser les loyers dans des villes où l’accès au logement devient difficile pour le plus grand nombre, ne doit pas inquiéter à l’excès les propriétaires bailleurs ; en effet :

• le plus souvent, le plafond de loyer est suffisamment haut pour ne pas contraindre les propriétaires à baisser leur loyer. Ce sont surtout les petites surfaces qui sont touchées ;
• le loyer d'un logement dont les caractéristiques de confort ou de localisation le justifient peut dépasser le loyer plafond, appelé « loyer de référence majoré », par l'application d'un « complément de loyer » aux contours flous et qui ne donne lieu qu'à très peu de contestation. En définitive, l'encadrement des loyers ne bouleverse pas le marché locatif !

🙋‍♀️ Rappelons que le plafonnement du loyer se juxtapose à l’encadrement à la relocation qui lui existe dans les plus de 1 400 villes situées en « zone tendue ».

Un rapport prévu pour mars 2024 va proposer une réforme de la fiscalité locative ; l’ampleur de cette réforme est encore très incertaine.

Un constat partagé : la raréfaction des logements permanents en zone touristique

Aujourd’hui, dans de nombreuses villes, trouver une location à l’année est un calvaire : rareté et coût exorbitant mettent au supplice les candidats locataires ; travailleurs, étudiants et familles peinent à se loger. Cela s’explique essentiellement par un déficit de construction, mais aussi par l’essor des meublés de tourisme, sur les littoraux, dans les terres et les villes touristiques. Cette évolution s’explique par de nombreux facteurs tels des contraintes moindres (pas d’obligation de rénovation énergétique), des loyers plus élevés, mais aussi une fiscalité avantageuse. L’exécutif souhaite donc maintenant agir sur le levier fiscal.

Un groupe de travail interministériel proposait ainsi le 18 juillet 2023 « d’engager des réflexions sur la fiscalité des revenus locatifs afin de favoriser les locations de longue durée » pour « lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique ».

🗣️ Dans un discours le 16 novembre 2023, Elisabeth Borne déclarait : « Nous devons mieux lutter contre la réduction du parc de résidences principales, dans certains territoires, du fait de l’augmentation des locations touristiques meublées et de l’accroissement de la vacance  (…). Nous devons aussi agir sur la fiscalité pour favoriser les locations de longue durée ».

🙋‍♀️ Pour avancer sur ce dossier, l'ancienne Première ministre a chargé en novembre dernier deux députées, Annaïg Le Meur du groupe Renaissance et Marina Ferrari du groupe Démocrate (MoDem et Indépendants), d’une mission temporaire sur la fiscalité locative qui donnera lieu à un rapport rendu le 31 mars 2024 puis, peut-être, à une réforme.

Un rapport pour proposer une évolution de la fiscalité locative

Les députées Le Meur et Ferrari sont chargées d’étudier les évolutions de la fiscalité locative susceptibles de favoriser la location de longue durée à titre de résidence principale. Preuve que rien n’est décidé à ce stade, elles devront proposer plusieurs scenarii d’évolution du cadre fiscal et social actuel.

Quelles évolutions possibles de l'imposition des loyers ?

Il est impossible de prévoir ce que le rapport suggérera et surtout ce que le Gouvernement et les parlementaires en feront ! Ira-t-on vers un alignement de la fiscalité des locations meublées (BIC) sur celle des locations vides (revenus fonciers) comme certains le souhaiteraient ? Ou tout cela n’aboutira-t-il seulement qu’à de simples ajustements comme le rehaussement de l’abattement forfaitaire dans le cadre des revenus fonciers qui n’est aujourd’hui que de 30 % ?

👉 Le big bang n’est absolument pas certain d’autant que la Première ministre demande que les députées veillent à l’acceptabilité de la réforme pour les contribuables concernés et au maintien de l’offre privée de logements. En clair, il ne doit surtout pas s’agir de décourager les particuliers qui font ou envisagent de faire de l’investissement locatif !

Une proposition de loi encadrera plus fortement les locations saisonnières courant 2024.

Les raisons du nécessaire encadrement des locations saisonnières

L’essor anarchique des locations saisonnières de ces dix dernières années a de nombreux effets pervers :

• une concurrence déloyale à l'hôtellerie et assimilés ;
• la transformation de quartiers aujourd'hui entièrement tournés vers la clientèle touristique avec pour conséquence la fermeture de classes, l'irruption de commerces inadaptés aux locaux, etc. ;
• des conflits entre voisins, notamment dans les copropriétés, avec l'augmentation des troubles de voisinage ;
• une aggravation inquiétante de la crise du logement : étudiants, travailleurs et familles sont privés de logements pour se loger ;
• un frein au développement économique ; certaines entreprises peinent à recruter, car les salaires ne permettent plus de se loger aux environs des zones d'activités.

👉 Face à ce constat, les dernières années ont vu se succéder les tentatives de régulation, avec notamment la télédéclaration obligatoire, mais avec encore bien peu de succès. C’est pourquoi une proposition de loi « transpartisane », soutenue par le Gouvernement, est en cours d’examen.

Quelles nouvelles contraintes pour les meublés de tourisme ?

À ce stade, la proposition de loi prévoit :

• que toute location d’un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, sera subordonnée à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ;
• que la location saisonnière sera soumise aux contraintes de performance énergétique comme c'est déjà le cas des locations à l'année. Les meublés de tourisme passoires énergétiques seront donc progressivement interdits de location touristique ;
• que chaque commune pourra abaisser le nombre maximal de jours de location de sa résidence principale à des touristes de cent vingt jours à quatre-vingt-dix jours/an ;
• que des zones dans lesquelles le nombre de locations touristiques est limité pourront être créées ;
• que le plan local d’urbanisme pourra imposer des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ;
• que la mise en location touristique d'un logement en copropriété devra être portée à la connaissance du syndic qui devra ensuite en informer tous les copropriétaires en assemblée et tous les occupants par voie d'affichage dans les parties communes de l’immeuble.

Déposé à l'Assemblée nationale le 12 décembre 2023, le projet relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement vise principalement à atteindre deux objectifs :

1. réagir de manière plus rigoureuse et rapide face aux situations d'habitat détérioré ;
2. encourager les grandes opérations d'aménagement.

Il découle du plan « Initiatives copropriétés » lancé en 2018, qui a permis la rénovation de 88 000 logements, et du rapport visant à renforcer la lutte contre l'habitat indigne. Le projet de loi redéfinit les critères pour déterminer l'état irrémédiable de l'insalubrité ou de l'insécurité d'un bâtiment (élargissement des travaux pouvant faire l'objet d'une opération de restauration immobilière - ORI). Il introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de contracter un prêt collectif, plus flexible et simple, pour financer les travaux essentiels à la préservation et à l'entretien de l'immeuble ou les travaux de rénovation énergétique.

👉 Une nouvelle procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des propriétaires de logements frappés par un arrêté de police est établie. Elle autorisera les collectivités publiques à entreprendre les travaux nécessaires pour éviter que la dégradation d'un immeuble ne devienne irrémédiable et ne conduise à sa démolition. En cas de non-exécution des travaux prescrits, cette procédure permettra, en raison de l'urgence, « la prise de possession anticipée moyennant l'octroi d'une indemnité provisionnelle ».

Pour assurer la sécurité du traitement des copropriétés dégradées, l'insaisissabilité des comptes bancaires des copropriétés en redressement est prévue.

La procédure de mandat ad hoc est également simplifiée

Un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées est instauré. Le régime du droit de préemption urbain est clarifié pour faciliter la mise en place par les collectivités locales d'un dispositif de préemption sur une copropriété dégradée.

Le texte donne un nouvel outil aux opérateurs d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), leur permettant de demander une procédure judiciaire de scission forcée de grands ensembles en copropriété ou la création d'un ou plusieurs syndicats secondaires. Ainsi, en cas de graves difficultés d'entretien ou d'administration d'une copropriété, l'opérateur pourra saisir le juge pour ordonner la division du syndicat des copropriétaires ou la création de syndicats secondaires. L'objectif est de décentraliser la prise de décision au niveau de gestion le plus approprié et, si nécessaire, d'isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux pouvant faire l'objet de mesures de redressement.

🙋‍♀️ Le projet de loi comprend également d'autres mesures, telles que l'obligation d'informer les copropriétaires et les occupants en cas de procédures de lutte contre l'habitat indigne concernant un immeuble ou certains de ses logements.