Acheter un bien loué en loi 1948

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 29 septembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Acheter un bien soumis à la loi de 1948, c'est un investissement locatif pour bailleurs avertis : certes une belle décote sur le prix d'achat mais un loyer très bas et un bail extrêmement protecteur du locataire. Sortir de cette loi voire mettre fin au bail est possible mais très encadré.

La loi de 1948 est applicable aux baux portant sur des locaux d'habitation construits avant le 1er septembre 1948.
La loi de 1948 est applicable aux baux portant sur des locaux d'habitation construits avant le 1er septembre 1948. © PAP

Après la guerre, la France était confrontée à une grave crise du logement et c'est dans ce contexte que la loi du 1er septembre 1948 a été votée. Elle a créé une protection renforcée du locataire en lui conférant un droit au maintien dans les lieux et en le faisant bénéficier d'un loyer réglementé. Cette loi est aujourd'hui en voie d'extinction et a vocation à disparaître.

Quels logements sont concernés par la loi de 1948 ?

La loi de 1948 est applicable aux baux portant sur des locaux d'habitation ou des locaux à usage professionnel, construits avant le 1er septembre 1948 dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986.

📆 Depuis cette date, plus aucune location ne peut entrer dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 (sauf ceux classés en catégorie IV). De plus, la loi de 1948 s'applique exclusivement à Paris et dans les communes se situant dans un rayon de 50 km.

Loi de 1948 : explications dans les grandes lignes

Catégorie de logement

Le décret N° 48-1881 du 10 décembre 1948 définit un classement des locaux en cinq catégories en fonction de différents critères tenant essentiellement à la qualité de la construction, au confort et à l'équipement des logements. C'est en faisant réaliser un décompte de surface corrigée que l'on peut connaître la catégorie de son logement (voir ci-après). Les catégories sont :

  1. Les locaux de catégorie exceptionnelle ou de luxe ;
  2. Les locaux de catégorie I ;
  3. Les locaux de catégorie II (comprenant trois sous-catégories : IIA, IIB et IIC) ;
  4. Les locaux de catégorie III (comprenant deux sous-catégories :IIIA et IIIB) ;
  5. Les locaux de catégorie IV qui ne présentent pas les conditions élémentaires d'habitabilité.

Les locaux de catégorie de luxe I ne sont plus soumis à la loi de 1948 depuis 1967.

Loi 48 : un loyer dérisoire

Le loyer est calculé à partir de critères objectifs à savoir : la catégorie des locaux et de la surface. La surface est ensuite corrigée en fonction des éléments de confort, de l'état d'entretien de l'immeuble, de son exposition et de son ensoleillement.

Comment se calcule la surface corrigée ?

Le calcul de la surface corrigée est assez complexe. Ce sont généralement les géomètres experts qui sont qualifiés pour le calcul. Les critères sont les suivants :

  • on mesure la surface de chacune des pièces et des annexes ;
  • on affecte à ces surfaces un coefficient en fonction de la catégorie de chacune des pièces, de leur éclairement et de leur ensoleillement ;
  • on ajoute des mètres carrés pour chacun des éléments de confort. Chaque élément de confort est converti en superficie supplémentaire. On totalise ce premier résultat.

Enfin on affecte des coefficients d'entretien et de situation de l'immeuble. Le résultat de ce calcul est appelé surface corrigée du local.

⚠️ La catégorie du logement est inscrite sur la première page du décompte de surface corrigée, en haut et à gauche.

Comment est calculé le prix du loyer ?

Pour obtenir ensuite le prix du loyer, on multiplie la surface corrigée par un prix au mètre carré déterminé par décret chaque année au 1er juillet.

Agglomération parisienne : valeur locative mensuelle à compter du 1er juillet 2023*

Catégorie Prix pour chacun des 10 premiers M2 de surface corrigée Prix de base des M2 suivants
 II A  13,34 €  7,92 €
 II B  9,17 €  4,92 €
 II C  7,03 €  3,72 €
 III A  4,25 €  2,25 €
 III B  2,51 €  1,30 €
 IV  0,26 €  0,12 €

Hors agglomération parisienne : valeur locative mensuelle à compter du 1er juillet 2023*

Catégorie Prix pour chacun des 10 premiers M2 de surface corrigée Prix de base des M2 suivants
 II A  10,89 €  6,50 €
 II B  7,51 €  4,09 €
 II C  5,73 €  3,08 €
 III A  3,48 €  1,94 €
 III B  2,07 €  1,08 €
 IV  0,26 €  0,12 €

Chaque année au 1er juillet, le loyer peut être revalorisé

Pour 2023, la majoration est de 3,49 % en agglomération et hors agglomération parisienne pour toutes les catégories à l'exception de la catégorie IV qui ne subit aucune majoration.

Un droit au maintien dans les lieux

Jusqu'à la loi ENL (engagement national pour le logement), il existait une transmission automatique du bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail de location. Depuis cette date, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. Seuls les bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux peuvent bénéficier du bail, à savoir :

  • Le conjoint ;
  • Le partenaire de Pacs ;
  • Les enfants mineurs jusqu'à leur majorité ;
  • Ainsi que les ascendants et les personnes handicapées lorsqu'ils vivaient effectivement avec l'occupant de bonne foi depuis plus d'un an.

Pourquoi investir dans l'immobilier en loi de 1948 ?

Certains acheteurs y voient un placement à terme. Ils achètent ces biens entre 20 et 50 % environ en dessous du prix du marché. Le montant de l'abattement dépend évidemment du prix du loyer, de la situation géographique du bien mais surtout de l'âge du ou des locataires.

Un pari sur l'avenir

L'achat d'un bien en loi de 1948 revient en fait à acquérir un bien en viager. Il faut généralement attendre le décès des occupants pour avoir la libre disposition du bien. Parfois, il est possible pour certains investisseurs de le reprendre ou de faire sortir le bien de la loi de 1948. Mais ces hypothèses sont rares.

Comment sortir le logement de la loi de 1948 ?

Un bail de sortie loi 48

Il faut savoir que les propriétaires de locaux classés dans la catégorie IIB et IIC loués sous le régime de la loi de 1948 ont la possibilité de proposer à leur locataire de conclure un bail de sortie progressive de la loi de 1948. Il s'agit d'un bail de 8 ans. Le nouveau loyer est en effet fixé par rapport aux prix pratiqués dans le voisinage, mais la hausse entre l'ancien loyer et le nouveau est étalée sur 8 ans c'est-à-dire par huitième annuel. À l'expiration du bail, le logement sort totalement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 pour tomber dans celui de la loi du 6 juillet 1989.

⚠️ Le locataire peut refuser cette proposition si ses ressources nettes imposables pour l'année précédente sont inférieures à un certain montant. Ce montant est révisé chaque année.

Pour l'année 2023, les propriétaires peuvent proposer à leur locataire « un bail de sortie loi 1948 » à condition que les locataires aient des revenus net imposable correspondants aux seuils de ressources 2022 :

  Composition du ménage   Île-de-France   Autres régions
 1 personne  42 271€  42 271 €
 2 personnes  51 584€  38 688 €
 3 personnes  60 897€  45 674 €
 4 personnes  70 212 €  52 659 €
 Par personne supplémentaire  + 9 313 €  + 6 985 €

Comment reprendre un logement soumis à la loi de 1948 ?

Dénonciation du droit au maintien dans les lieux

La loi de 1948, donne au locataire le bénéfice d'une prérogative exceptionnelle, le droit au maintien dans les lieux, qui lui confère une certaine immunité et lui donne l'assurance d'une jouissance d'une durée pratiquement illimitée. Dans certains cas prévus par la loi, le bailleur peut introduire une action en justice visant à contester ce droit. Mais avant tout: il doit impérativement délivrer un congé au locataire ayant pour but de mettre fin au bail car le droit au maintien dans les lieux ne naît qu'à l'expiration du bail.

👉 Le locataire ne pourra plus faire valoir son droit au maintien dans les lieux dans les cas suivants :

  • S'il a fait l'objet d'une décision judiciaire d'expulsion ;
  • S'il occupe insuffisamment le bien ;
  • S'il a une pluralité d'habitations ;
  • Si l'immeuble est insalubre ou menaçant en ruine ayant fait l'objet soit d'un arrêté de péril ;

Les cas de reprise d'un appartement 

Il existe trois grands cas de reprise

1️⃣ La reprise avec relogement du locataire

Le propriétaire qui désire reprendre le local pour l'habiter lui-même ou pour le faire habiter par son conjoint, son partenaire, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, peut notifier congé au locataire ou à l'occcupant en lui proposant un logement de remplacement (article 18 de la loi de 1948).

Le logement proposé doit alors présenter des conditions d'hygiène au moins équivalentes à celles du local dont l'occupant est évincé. Il doit correspondre, en outre, aux besoins personnels et familiaux du locataire ou occupant ainsi qu'à ses possibilités.

2️⃣ La reprise sans relogement du locataire

Cette possibilité n'est offerte au propriétaire que si l'acquisition du logement est intervenue depuis au moins dix ans au moment de la reprise. Ce délai peut toutefois être réduit à quatre ans si le demandeur de la reprise justifie que l'achat du bien a été fait pour se loger, en dehors de toute idée de spéculation. Par ailleurs, il doit apporter la preuve que le logement dans lequel il habite ne correspond pas à ses besoins ou à ceux des membres de sa famille vivant avec lui.

3️⃣ La reprise pour construire

La réalisation de certains travaux de construction peut également permettre au bailleur de procéder à une reprise avec offre de relogement, dès lors qu'il a obtenu du ministre de la Construction ou de son délégué l'autorisation de démolir l'immeuble pour en construire un autre, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble (Article 11 de la loi de 1948).

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