La loi littoral: Peut-on construire en bord de mer ?

La loi Littoral a été instaurée le 3 janvier 1986. Elle a apporté un frein aux grands projets immobiliers ou portuaires. Elle a permis une prise de conscience de l'intérêt de protéger nos côtes d'une urbanisation mal maîtrisée. L’article L 121-8 du code de l’urbanisme, dans la version  d’origine antérieure à la loi « Elan », « l’extension de l’urbanisation  devait se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Donc tout projet de construction en zone littorale devait se réaliser en continuité avec des espaces d’agglomérations ou de villages, existants à la date de l’autorisation d’urbanisme.

A défaut, la seule possibilité, avant la loi « Elan », était d’aménager un hameau nouveau.

Mais depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan »,   la notion de « hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » a été supprimé, d’autre part, elle permet désormais de combler les dents creuses dans les « secteurs déjà urbanisés ».

  En excluant évidemment ce comblement dans les secteurs déjà très urbanisés et dans la bande des 100 mètres du littoral... A suivre! 

La loi littoral à l'origine

Le législateur a pris soin de déterminer les secteurs où la loi doit s'appliquer. Sont donc concernées les communes métropolitaines et des départements d'outre-mer riveraines des mers, des océans, des étangs salés, des plans d'eau dont la superficie est supérieure à mille hectares (ex : lac d'Annecy) et, dans certains cas, des estuaires et des deltas. Au total, ce sont près de 1 000 communes françaises qui relèvent de ce texte.

Que dit la loi Littoral ?

La loi Littoral limite les nouvelles constructions. Ces dernières ne peuvent être implantées que dans la continuité des agglomérations et villages existants. La loi interdit l'édification de bâtiments isolés, sauf pour les hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Dans certaines zones, elle prohibe toute construction.

La loi ne remet pas en cause les espaces déjà urbanisés. La réhabilitation et la rénovation de constructions existantes sont donc possibles. Mais en dehors d'une zone urbanisée, vous ne pouvez faire que des travaux confortatifs, c'est-à-dire de consolidation. En clair : vous pouvez réparer mais pas agrandir votre maison.

La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée (article L 111-3 al 1 du Code de l'urbanisme). La reconstruction après sinistre est également possible, là encore à l'identique, dès lors que la carte communale ou le Plu (Plan local d'urbanisme) ne s'y opposent pas. Un permis de construire doit être déposé. Il ne pourra pas être refusé.

La loi instaure la règle de la bande des trois mètres. Cela signifie que les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées sur une bande de trois mètres de largeur d'une servitude longitudinale destinée à assurer exclusivement le passage des piétons. Il arrive encore que certaines propriétés privées s'obstinent à ne pas laisser le passage.

La protection contre les risques naturels

La loi Littoral ne protège pas les personnes. Ce sont d'autres dispositions d'urbanisme, tels que les plans de prévention des risques naturels et notamment, en bord de rivage, les plans de prévention du risque d'inondation qui visent à sécuriser les habitants. Ces dispositions, qui peuvent s'appliquer à une commune ou à un quartier seulement, sont incluses dans les Plans locaux d'urbanisme. Elles imposent souvent des règles de construction tenant compte des risques spécifiques de la zone en question. Concrètement, on retient les hauteurs de crues ou de marées pour imposer une hauteur de construction et interdire par exemple la réalisation de sous-sol.

Lorsque vous achetez ou louez un bien immobilier, le vendeur ou le propriétaire doivent vous remettre un document appelé l'état des  risques Pollution (ERP). Ce document remplace depuis le 1er janvier 2018 l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) pour prendre en compte une donnée supplémentaire : la pollution des sols. si le bien est situé dans une zone à risques. Ce document est obligatoire, même pour une simple location saisonnière. En bref, si vous partez en vacances, vous devez savoir si le logement risque d'être inondé. Vous êtes donc informé.