La banque peut-elle racheter votre maison ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 28 février 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

La vie n'est (décidément) pas un long fleuve tranquille… Si le propriétaire d'une maison - achetée à crédit - rencontre des difficultés financières, plusieurs options s'offrent à lui pour éviter que son bien ne fasse l'objet d'une saisie immobilière : vendre, opter pour une vente à réméré ou faire racheter son prêt par une banque. Voici tout ce que vous devez savoir sur le rachat de crédit.

Une banque peut racheter votre crédit immobilier et vous proposer un nouveau contrat de prêt
Une banque peut racheter votre crédit immobilier et vous proposer un nouveau contrat de prêt © WeraRodsawang/GettyImages

Baisse de revenus, perte d'emploi, décès du conjoint, etc. De nombreux évènements sont susceptibles de venir émailler la période de remboursement d'un prêt immobilier. Dans tous les cas, faire racheter son crédit immobilier hypothécaire par une banque représente une véritable bouffée d'oxygène pour un propriétaire confronté à des difficultés financières, ne parvenant plus à faire face à ses échéances, voyant sa capacité d'emprunt réduite à peau de chagrin et peinant à rembourser ses dettes. Mais concrètement, comment ça marche, un rachat de crédit hypothécaire ? Y a-t-il des alternatives à ce rachat ? Découvrez-le.

Comment ça marche, un rachat de crédit hypothécaire ?

Si Tolkien s'était intéressé au rachat de crédit, voici la description qu'il aurait pu en faire : « Un crédit unique pour les gouverner tous ». Lorsque l'on évoque un rachat de sa maison par une banque, c'est plus précisément d'un rachat de son prêt immobilier - et d'une restructuration de son financement - dont il est question. Plusieurs prêts en cours peuvent ainsi être réunis en un seul et unique crédit. Car faire racheter son crédit permet de desserrer l'étau des créanciers. Jugez-en plutôt, ce montage offre le triple avantage :

  1. de vous faire bénéficier de conditions de crédit plus avantageuses ;
  2. d'accroître votre capacité d'emprunt ;
  3. de réduire votre taux d'endettement.

Dans le cadre d'un rachat de crédit avec hypothèque, une banque va racheter le crédit que vous aviez initialement souscrit et vous en proposer un nouveau. Quant à l'hypothèque qui venait garantir votre premier prêt, elle devra être clôturée avant d'être consentie à la nouvelle banque. Un rachat de crédit immobilier avec hypothèque s'accompagne de dépenses liées :

  • au remboursement anticipé du prêt (les indemnités de remboursement sont plafonnées à 6 mois d'intérêts ou à 3 % du capital) ;
  • à la levée de l'hypothèque initiale (de 0,6 à 0,8 % du montant du prêt) ;
  • à la constitution de la nouvelle hypothèque (émoluments du notaire, frais de dossier, taxe sur la publicité foncière…).

La perspective de devoir s'acquitter du paiement d'indemnités de remboursement anticipé trop élevées peut toutefois constituer un frein au rachat de votre crédit immobilier.

🙋‍♀️ Trop souvent, les biens immobiliers saisis pour être vendus le sont à un prix inférieur au marché. L'opération n'est alors avantageuse pour personne. Et tout le monde y perd. De la banque aux créanciers en passant par l'emprunteur… Pour éviter de devoir aller jusqu'à la saisie et la revente, la banque scrutera avec attention un certain nombre d'éléments tels que :

  • la situation financière de l'emprunteur (historique de ses crédits, capacité d'emprunt…) ;
  • l'écart entre les taux d'intérêt du contrat initial et ceux du nouveau prêt ;
  • le montant du crédit à racheter ;
  • la valeur du bien immobilier.

Là encore, si la valeur de votre bien immobilier n'est pas suffisante pour couvrir la totalité des dettes à reprendre, le projet de rachat de crédit pourrait être abandonné. Et une banque renoncera à racheter votre crédit s'il s'avère qu'après avoir étudié votre dossier, les risques sont trop élevés et que la faisabilité de l'opération semble douteuse.

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Mais au fait, comment est-ce qu'on hypothèque sa maison ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque peut exiger de prendre des garanties, comme une hypothèque. Dans l'éventualité où vous ne pourriez plus rembourser votre crédit immobilier, la banque saisirait alors votre logement, le ferait vendre et se paierait sur le prix de vente.

⚠️ Attention, la rédaction d'une convention d'hypothèque requiert l'intervention d'un notaire. La garantie hypothécaire s'éteindra lorsque vous aurez remboursé la totalité de votre crédit. En revanche, l'hypothèque devra être levée en cas de vente du bien hypothéqué ou de remboursement anticipé du crédit hypothécaire.

Est-ce obligatoire de rembourser un crédit immobilier en cas de vente ?

Une mutation professionnelle, la famille qui s'agrandit, une histoire d'amour qui s'achève… Ce ne sont pas les raisons qui manquent de revendre sa résidence principale avant d'avoir remboursé son prêt immobilier dans sa totalité. Vous devrez alors procéder au remboursement anticipé de votre prêt. Mais rembourser un crédit immobilier avant que celui-ci n'ait atteint son terme génère des frais : les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Et sachez que vous devrez assumer les conséquences de ce coup d'accélérateur.

Peut-on garder son crédit immobilier après la vente de son logement ?

Si une clause prévoit un transfert de prêt, votre crédit - en cours - pourra servir à financer l'acquisition d'un nouveau logement. Cette solution est particulièrement avantageuse en ce qu'elle autorise l'emprunteur à conserver les caractéristiques du prêt originel. En clair, dans le cadre d'un transfert de prêt, le crédit est simplement « reporté » d'un bien immobilier (celui qui vient d'être vendu) sur un autre (le nouveau logement que l'on projette d'acquérir). 

Le transfert de prêt permet d'éviter de devoir payer des frais de dossier supplémentaires lorsque l'on vend son habitation - achetée à crédit - pour faire l'acquisition d'un nouveau logement.

Est-ce que votre banque peut faire un rachat de crédit immobilier ?

Nous l'avons vu, dans le cadre d'un rachat de crédit ou d'un refinancement hypothécaire, une banque peut racheter votre emprunt et vous proposer un nouveau contrat de prêt. En principe, vous pouvez tenter de faire racheter votre crédit par votre banque bien qu'il soit fréquent que les conditions d'emprunt soient plus avantageuses (taux, durée du prêt, mensualités…) auprès d'un autre établissement prêteur. En pratique, tout rachat de crédit immobilier - qu'il soit assorti d'une hypothèque ou non - suppose un changement de banque.

Combien pouvez-vous emprunter en avril 2024 ?

Dans le cadre d'un prêt immobilier, le montant des frais de dossier oscille généralement entre 500 et 1 500 €.

Essayer de renégocier votre prêt immobilier, ça vaut le coup ?

Si financièrement parlant, vous traversez une zone de turbulences, une solution peut consister à tenter de renégocier votre crédit immobilier. Notamment si vous constatez que les taux d'intérêt ont baissé depuis la date de souscription de votre prêt. Une renégociation pourrait, en effet, vous permettre de profiter d'un allègement de vos mensualités et/ou d'une réduction de la durée de vos remboursements. Vous devez toutefois savoir que votre banque n'étant nullement tenue d'accepter, en cas de refus, vous devrez faire racheter votre prêt par un autre établissement de crédit. Comme aurait pu l'écrire Shakespeare : « Renégocier son prêt immobilier - auprès de sa banque - ou le faire racheter par une autre banque, telle est la question… ».

👉 Opter pour le rachat de crédit permet de faire jouer la concurrence entre les banques. Et donc de décrocher des conditions plus avantageuses.

Comment renégocier le taux d'un crédit immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier implique de réaliser un certain nombre de démarches. Une fois que vous aurez indiqué à votre banque les points d'amélioration à apporter à votre prêt immobilier, elle vous fera parvenir un avenant au contrat initial. Vous disposerez alors d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou, au contraire, pour refuser les nouvelles conditions : taux d'intérêt, durée de remboursement

Est-ce que la banque peut saisir votre maison ?

Si vous êtes dans l'impossibilité d'apurer vos dettes et qu'aucune des solutions alternatives qui ont pu vous être proposées (rachat de votre crédit immobilier, vente à réméré de votre maison, négociation avec vos créanciers, arrangement trouvé avec le banquier sous la forme d'une suspension - temporaire - du remboursement du capital, constitution d'un dossier de surendettement…) n'a abouti, des procédures judiciaires seront entamées et une saisie immobilière pourra être prononcée. Une saisie s'effectue en trois temps :

  1. dans les 3 mois qui suivent le premier retard de paiement, la banque en informe - par lettre recommandée - l'emprunteur, lequel sera alors fiché à la Centrale des Crédits aux Particuliers ;
  2. sans réponse de l'emprunteur, une procédure de conciliation chez le juge des saisies est amorcée (et un étalement des remboursements éventuellement décidé) ;
  3. un commissaire de justice transmet à l'emprunteur une injonction de payer qui, si elle n'est pas suivie d'effet, débouche sur une saisie puis une vente publique.

👉 À l'issue de la vente qui suivra la saisie de votre maison, la banque pourra éventuellement se porter acquéreuse de votre bien. Mais dans la pratique, elle se contentera de prélever - sur le produit de la vente du bien saisi - de quoi rembourser le solde du crédit hypothécaire restant à payer. Enfin, il faut savoir que les saisies immobilières et les ventes judiciaires qui s'ensuivent sont aussi redoutées par les vendeurs (contraints d'y prendre part) qu'elles sont boudées par les créanciers. Les ventes publiques ont, en effet, mauvaise réputation. Et pour cause, lors de celles-ci, les biens se vendent généralement à des prix bien inférieurs à leur véritable valeur sur le marché. Côtés acquéreurs, cependant, ces ventes peuvent parfois recéler des opportunités d'achat exceptionnelles.

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