Comment vendre une part de sa maison à son conjoint ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 31 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

La vie n'est pas un long fleuve tranquille… En France, les chiffres montrent que près d'un mariage sur deux se solde par un divorce. Mais il n'est pas rare que l'un des conjoints manifeste le désir de rester dans la maison familiale. Il devra alors racheter la part (on parle de « rachat de soulte ») de son ex. Quelle est la marche à suivre ? On vous répond.

Il est possible de vendre des parts d'une maison à son conjoint 
Il est possible de vendre des parts d'une maison à son conjoint  © Nick Dolding/GettyImages

Est-il possible de vendre une partie de sa maison ?

En cas de divorce ou de séparation, le domicile conjugal est bien souvent vendu. Les ex-conjoints se partagent alors le prix de la vente. Mais il peut aussi arriver que l'un des membres du couple préfère « rester dans ses murs ». Dans ce cas, il lui faudra verser une soulte à son ex, c'est-à-dire lui racheter sa part. Il est toutefois intéressant de noter que diviser une maison pour la vendre n'est pas réservé aux propriétaires divorcés/séparés. En effet, si un propriétaire rencontre des difficultés pour vendre sa maison, une piste à explorer consiste à diviser sa maison - si la configuration de celle-ci le permet - en plusieurs appartements.

Puis-je racheter la moitié de ma maison à mon conjoint ?

À moins qu'il ait été acheté par un seul des ex-conjoints sur ses fonds propres et qu'une mention le précise dans l'acte d'achat, le domicile conjugal est un bien commun. En clair, le logement est détenu par deux personnes. Chacun des propriétaires (qu'on désigne sous le terme d' « indivisaires ») détient une quote-part du bien (un quart, la moitié…). Si le couple divorce ou se sépare, l'un d’eux peut choisir de conserver l'habitation. À charge pour lui de verser une soulte à celui qui déménage.

Racheter les parts de la maison familiale de son ex ne peut se faire qu'une fois le divorce   prononcé.

Comment calculer le rachat d'une part de sa maison ?

Racheter les parts de son ex lorsque l'on souhaite conserver le domicile conjugal obéit à des règles précises. Un certain nombre d'étapes doivent être respectées.

1️⃣ Réaliser l'estimation du bien immobilier

Procéder au rachat des parts détenues par son ex-conjoint implique, dans un premier temps, d'obtenir une estimation fiable, précise et réaliste de la valeur de la maison familiale. Dans le cas d'un divorce, faire estimer le domicile conjugal est même obligatoire. Déterminer ce que vaut - sur le marché immobilier - la maison dans laquelle l'un des ex souhaite continuer d'habiter revêt, en effet, une importance cruciale. Pourquoi ? Tout simplement parce que cette estimation immobilière permettra de chiffrer la soulte que le conjoint désireux de conserver le logement devra verser à celui qui le quitte.

2️⃣ Déterminer la quote-part de chacun

Le montant de la quote-part dont chacun des ex-conjoints dispose dépend du régime matrimonial et donc du contrat de mariage pour lesquels ils auront opté. Sous le régime de la communauté, le domicile conjugal appartient, à parts égales, à chacun des membres du couple. Sous le régime de la séparation des biens, le logement appartient pour moitié (50/50) aux deux époux. Le titre de propriété peut toutefois mentionner une autre répartition : 40/60, 30/70, etc.

Il existe plusieurs contrats de mariage :

  • la communauté ;
  • la communauté universelle ;
  • la séparation de biens ;
  • la participation aux acquêts.

3️⃣ Calculer la soulte

Au-delà de la quote-part de chacun des ex-conjoints, le montant de la soulte dont l'un d'eux devra s'acquitter du paiement doit, lui aussi, être calculé. Deux cas de figure peuvent se présenter.

👉 Si le logement familial a été acheté au comptant ou si le crédit immobilier qui a permis de financer son acquisition a été intégralement remboursé, alors à moins qu'une autre répartition ne soit mentionnée dans l'acte d'achat, le montant de la soulte que doit payer l'ex-époux qui reste dans la maison à celui qui fait ses valises correspond à la moitié de la valeur du logement.

👉 Si le crédit immobilier est en cours, l'ex-époux qui rachète la part de l'autre reprend le prêt à sa charge. Il doit alors soustraire de la moitié ou du pourcentage figurant dans l'acte d'achat du prix de vente estimé la moitié ou le pourcentage indiqué dans le titre de propriété du solde restant dû. La somme obtenue devra être versée à l'ex-époux qui quitte le domicile par celui qui conserve le logement. Lequel devra aussi continuer de s'acquitter du paiement des mensualités restantes.

4️⃣ Financer le rachat de la soulte

Le plus souvent, celui des ex-époux qui rachète la quote-part de l'autre a recours à un prêt bancaire pour financer son rachat. Le prêt initialement obtenu par le couple devra alors être modifié pour que seul le nom de celui qui désire garder le logement familial y figure. Mais si la banque doute de sa capacité financière, elle pourra refuser que le prêt soit désolidarisé. Auquel cas, les ex-époux n'auront d'autre choix que de vendre la maison et de rembourser le prêt avant son échéance, s'acquittant le cas échéant du paiement des pénalités de remboursement anticipé…

5️⃣ Évaluer les frais induits

Procéder au rachat des parts que détenait son ex-conjoint dans la maison familiale génère des dépenses :

  • frais de notaire ;
  • frais de dossier ;
  • pénalités de remboursement anticipé.

👉 Mais des frais fiscaux sont également à prévoir. Qu'ils aient été mariés ou pacsés, les anciens couples doivent s'acquitter du paiement de droits de partage. Ce pourcentage s'applique à la valeur globale du logement, soulte incluse. Quant aux ex-concubins, ils devront payer des droits de mutation.

Pour être valable, le rachat des parts par un ex-conjoint doit également être officialisé par un notaire. En effet, un transfert de propriété va alors s'opérer.

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Comment racheter les parts d'une maison en indivision ?

L'un des propriétaires indivis d'une maison détenue en indivision peut vouloir sortir de cette indivision. Pour cela, il lui faudra céder ses parts. Les indivisaires restants pourront alors les lui racheter, moyennant le versement d'une soulte. Là encore, le bien immobilier détenu en indivision devra avoir fait l'objet d'une estimation rigoureuse.

Vendre/céder ses parts à son conjoint ?

En cas de divorce ou de séparation, la vente ou le don de parts dans le domicile familial peut parfois poser problème et soulever un certain nombre d'interrogations.

Comment donner une part d'une maison à son conjoint ?

Il est possible de céder sa part du domicile conjugal à son ex-conjoint. Outre le paiement d'une soulte, la loi prévoit que soit établi un état liquidatif. Annexé à la convention de divorce, l'état liquidatif est un acte notarié qui permet de partager le patrimoine immobilier des époux entre eux. Ce document considère non seulement l'actif et le passif des ex-époux, mais aussi les récompenses. Il s'agit d'indemnités dues par la communauté à l'un des époux (ou inversement).

Une récompense désigne une indemnité

Si l'un des époux s'est enrichi personnellement au détriment de la communauté, celle-ci sera indemnisée. Si c'est la communauté qui s'est enrichie au détriment de l'époux, c'est alors lui qui sera indemnisé.

Puis-je vendre ma maison à ma femme ?

Suite à la réforme des régimes matrimoniaux, il est désormais possible de passer un contrat de vente entre époux. Depuis 2018, la vente d'un bien immobilier est par conséquent autorisée entre conjoints. La loi du 22 juillet vient ainsi abroger l'article 1 595 du Code civil qui interdisait toute vente entre époux.

En cas de divorce ou de séparation, puis-je refuser de vendre ma maison ?

Un ex-conjoint est-il en mesure de s'opposer à la vente de l'habitation du couple ? Plusieurs scénarios peuvent se présenter selon qu'il s'agit d'un bien propre ou d'un bien commun.

1️⃣ Si le bien immobilier appartient en propre à l'un des ex-conjoints, l'autre pourra tenter d'entraver la vente. Sa tentative sera couronnée de succès à la double condition que les ex-époux aient :

  • opté, dans leur contrat de mariage, pour le régime de la communauté universelle ;
  • précisé que le logement était un bien commun.

La vente pourra également être bloquée si le logement peut être qualifié de logement familial (au sens de l'article 215 du Code civil).

2️⃣ S'il s'agit d'un bien commun, l'accord de chaque ex-époux sera requis, mais un rachat des parts pourra se faire via l'établissement - devant notaire - d'un état liquidatif. Les ex-époux pourront tout de même envisager de conserver l'habitation à charge pour eux de rédiger une convention d'indivision. La vente pourra se faire à la double condition que :

  • le refus de vendre ne soit pas justifié par l'intérêt de la famille ;
  • l'ex-époux se trouve dans l'incapacité de manifester sa volonté.

Comment faire une donation d'un bien immobilier ?

Faire une donation immobilière consiste pour son propriétaire (donateur) à donner un bien immobilier à une autre personne (donataire). Conformément à la loi, cet acte requiert l'intervention d'un notaire. Dans le cas d'une donation entre conjoints, le donataire bénéficie de 80 724 € d'abattement. Cette somme peut ainsi être déduite de la valeur du bien qui fait l'objet de la donation.

Rupture : un concubin peut-il récupérer son apport ?

Comme le dit le proverbe, « quand on aime, on ne compte pas… Jusqu'à ce que l'on ne s'aime plus ». Un concubin dont l'apport personnel (provenant de ses fonds propres) a permis - à lui et à son partenaire - d'acheter une maison peut (en théorie ) récupérer sa mise. Mais en l'absence d'un Pacs ou d'un contrat de mariage, il devra prouver que l'apport ayant permis de financer l'acquisition lui appartenait (donation, héritage…). Le hic, c'est que ce type de créance se prescrit au bout de cinq années à compter de la date de l'achat.


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