Le transfert de crédit immobilier : comment ça fonctionne ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 1 novembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Les candidats à l’emprunt ont vu les taux des crédits immobiliers s’envoler à plus de 4 %. Dans ce contexte, peut-on envisager l'acquisition d'un nouveau bien en profitant d'un taux plus bas négocié pour un autre achat ?

Avec le transfert de prêt, quand on achète un nouveau bien, on garde le taux de l’ancien crédit.
Avec le transfert de prêt, quand on achète un nouveau bien, on garde le taux de l’ancien crédit. © SDI Productions-Getty Images

Plus de 4,4 %, c'est le taux moyen actuel d'un crédit immobilier souscrit sur une durée de 20 ans. C’est dire si la remontée rapide des taux de crédit depuis l’année dernière freine de nombreux projets immobiliers. Pour débloquer le marché, les Notaires du Grand Paris ont notamment émis l'idée de généraliser la portabilité et la transférabilité des prêts. Mais est-il vraiment possible de garder le taux d'intérêt de son premier crédit immobilier pour un nouvel achat ? Théoriquement, oui. À la condition d'être inscrite dans le contrat de prêt, la clause de transfert permet en effet aux emprunteurs de basculer leur crédit en cours vers une nouvelle acquisition tout en gardant les modalités avantageuses du crédit initial. On vous explique tout.

C’est quoi un transfert de crédit ?

Le transfert de crédit immobilier est une option qui permet de conserver les conditions d'un prêt existant lors de l'acquisition d'un nouveau bien. Le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée du prêt restent les mêmes. C'est une solution avantageuse dans un contexte de taux très bas et dans l'optique d'une remontée à moyen terme.

🗣️ « Pour être mis en place, le dispositif doit être inscrit sous forme de clause de transférabilité dans l’offre de prêt initiale », rappelle Didier Laporte, dirigeant du Courtier Universal Broker Services. Et d'ajouter : « pour les crédits déjà souscrits et sans cette clause, la portabilité est évidemment impossible ».

Les 3 informations clés à retenir

  1. Pour obtenir un transfert de prêt, vous devez l’avoir négocié en amont dans votre contrat.
  2. Le transfert de prêt permet de conserver les conditions actuelles de votre crédit (taux, mensualités, etc.).
  3. Vous gardez votre assurance de prêt actuelle, sauf changement notable de votre situation ou de votre état de santé.

Comprendre le principe du transfert de crédit immobilier

Le transfert de crédit immobilier, aussi appelé prêt transférable, repose sur un principe simple : celui de la reprise des conditions de votre prêt initial pour financer votre nouvelle acquisition. En clair, vous conservez le taux d'intérêt, le montant et la durée de votre prêt en cours, qui est « transféré » sur le nouveau bien immobilier. L'intérêt ? Si les taux ont augmenté depuis la signature de votre prêt initial, le transfert de crédit vous permet de bénéficier des conditions plus avantageuses de ce dernier et de réaliser de substantielles économies.

🙋‍♀️ Lors de la souscription de votre prêt immobilier, il est important non seulement de négocier le taux le plus bas, mais aussi les clauses permettant d’obtenir les meilleures conditions. Le transfert de prêt fait partie des conditions à négocier.

Quelle banque fait le transfert de prêt ?

⚠️ Attention, rien n’oblige réellement les banques à accorder le transfert demandé par leurs clients même si la clause est bien intégrée dans le contrat de crédit. En réalité, la banque prêteuse peut, de manière arbitraire, accorder ou refuser la clause de transfert. D'ailleurs avec la remontée des taux, nombre de banques ont purement et simplement décidé de se passer de cette option dans les contrats de prêt qu’ils proposent. Pour autant la portabilité est une clause négociable dans les contrats d’emprunt et rien ne vous empêche.

👉 Par ailleurs, n'oubliez pas que la banque évalue toujours la situation financière de l'emprunteur et du bien à acquérir pour assurer la viabilité du transfert.

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 Portabilité ou transférabilité ?

Si la portabilité et la transférabilité sont deux options qui permettent toutes deux de conserver les modalités d'un prêt immobilier initial, leur mise en pratique diffère.

  1. La portabilité se traduit par le maintien des conditions du prêt lors de l'achat d'un nouveau bien après la vente du précédent. Elle est particulièrement avantageuse lorsque les taux d'intérêt sont en hausse, permettant ainsi de bénéficier des conditions antérieures plus favorables.
  2. La transférabilité, quant à elle, attache le contrat de prêt à un bien immobilier spécifique. Ainsi, lors de la vente de ce bien, l'acheteur peut profiter des conditions de prêt avantageuses accordées au vendeur initial.

Transférabilité du prêt immobilier : une option avantageuse

La transférabilité du prêt immobilier présente de nombreux atouts. Elle permet de conserver les conditions d'emprunt, notamment le taux d'intérêt initial, les garanties et l'assurance emprunteur, lors de l'acquisition d'un nouveau bien. Vous gardez également les autres modalités du prêt comme la modulation ou le report des échéances. C'est évidemment une option particulièrement avantageuse si les taux ont grimpé depuis la signature de votre prêt initial (cf tableau des gains potentiels). Le dispositif vous permet aussi d'éviter de payer les indemnités de remboursement anticipé (IRA) lors de la clôture de l'ancien prêt et les frais liés à un nouveau crédit ou une nouvelle garantie.

⚠️ N'oubliez pas que l'établissement bancaire peut facturer des frais de gestion pour le travail administratif lié à la transférabilité. Ces frais sont à prendre en compte dans le calcul de l'économie réalisée grâce au transfert de crédit.

Combien peut-on économiser ?

Les gains potentiels pour un crédit de 300 000 € sur 20 ans souscrit au taux de 1,2 % et un taux actuel de 4 %.

  Revente au bout de 6 ans Revente au bout de 10 ans 
Capital restant dû au moment de la vente 217 338 €  158 936 €
Mensualité en cas de portabilité 1 405,73 € 1 405,73 €
Mensualité sans portabilité 1 684,33 € 1 405,73 €
Gain de la portabilité 46 805 € 23 763 €
Gain en % de la portabilité 15,6 % 7,9 %

Comment savoir si mon prêt est transférable ?

Pour assurer la faisabilité et la réussite d'un transfert de crédit, plusieurs critères sont à considérer. Ils sont généralement liés à votre situation financière, au bien immobilier concerné et aux conditions de transfert prévues dans votre contrat de prêt initial.

  • La situation financière : vous devez avoir une situation financière stable et n'avoir eu aucun incident de paiement lors du remboursement de votre premier prêt. Votre capacité d'emprunt sera aussi réévaluée par la banque lors du transfert.
  • Le bien immobilier : le prix du nouveau bien doit au moins être égal au capital restant dû du premier prêt. Si le prix est plus élevé, un prêt complémentaire pourra être demandé.
  • Les conditions du contrat de prêt initial : votre contrat de prêt original doit mentionner une clause qui autorise le transfert de financement sur un autre bien. Dans le cas contraire, une négociation avec la banque sera nécessaire pour que cette clause soit ajoutée.

L'importance du montant du capital restant dû

Le montant du capital restant dû est un élément clé dans le transfert de crédit immobilier. Il représente la somme que vous devez encore rembourser à la banque pour votre prêt initial. Pour que le transfert soit possible, le prix du nouveau bien doit être au moins égal à ce montant.

👉 Cette condition assure que le prêt initial sera totalement remboursé grâce au transfert. Si le montant de l'acquisition est inférieur au capital restant dû, le transfert ne sera pas possible.

Le transfert de crédit : pour quel bien immobilier ?

Il est théoriquement possible de faire jouer la clause de portabilité, quel que soit le bien immobilier concerné. Certains contrats de prêt peuvent néanmoins stipuler que le transfert de crédit n'est envisageable que pour un bien de même nature que le précédent.

👉 Résidence principale : il est courant que le transfert de crédit soit utilisé pour l'achat d'une nouvelle résidence principale. Le prêt initial, souscrit pour l'achat de l'ancienne résidence principale, est alors transféré pour financer l'acquisition de la nouvelle.

👉 Résidence secondaire et investissement locatif : selon les termes de votre contrat de prêt, il peut aussi être possible de transférer votre crédit pour l'achat d'une résidence secondaire ou pour financer un investissement locatif.

Comment se passe un transfert de crédit ?

  • Vérification du contrat de prêt : assurez-vous que votre contrat de prêt actuel permet le transfert de crédit. Si ce n'est pas le cas, une négociation avec votre banque est toujours possible pour ajouter cette clause.
  • Évaluation de votre situation financière : votre capacité d'emprunt sera réévaluée par la banque lors du transfert. Il est donc important de préparer un dossier financier solide.
  • Sélection du nouveau bien immobilier : le prix du nouveau bien doit être au moins égal au capital restant dû du premier prêt. Si le prix est plus élevé, un prêt complémentaire peut être nécessaire.
  • Négociation avec la banque : une fois que vous avez sélectionné le nouveau bien et évalué votre capacité financière, il est temps de négocier les termes du transfert avec la banque.

🙋‍♀️ Dans tous les cas, montrez votre sérieux et votre capacité à respecter vos engagements financiers. Comme pour tout crédit, un apport personnel et une gestion financière saine sont des atouts pour convaincre votre banque. Si le transfert est accepté, une offre de prêt contenant les nouvelles conditions sera émise.

Portabilité : une clause difficile à faire jouer

Dans les faits, ce dispositif est pourtant rarement proposé dans le cadre d’une vente et d’un achat successifs. « Les clauses de transférabilité n'existent presque plus depuis les taux à 1 % », confirme Estelle Laurent, responsable des partenariats chez Crédixia. Aujourd’hui, les taux sont élevés. Le 20 ans moyen est à 4,30/4,40 % brut pour un dossier standard. Il devrait s’établir aux alentours de 5 % en janvier 2024.

👉 Alors, la portabilité est-elle intéressante, surtout si les taux baissent dans les prochaines années ? Pour Estelle Laurent même s'il s'agit de gagner un point, la formule à tout son intérêt. Elle a surtout l'immense avantage de redonner aux emprunteurs une plus grande maîtrise sur leurs finances pour leur projet d’achat immobilier.

Quelle banque accepte le transfert de prêt ?

🗣️ « La portabilité aujourd’hui : il faut la négocier et les banques, pour l’essentiel, ne la pratiquent pas », assure Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. « Sur les dossiers étudiés ces dernières années, seul le Crédit Mutuel fait figure d'exception en incluant la clause de transfert dans la plupart de ses contrats de prêt », fait remarquer Estelle Laurent. Et de rappeler que « la clause de portabilité est pourtant une mesure économiquement viable, qui a existé par le passé ».

Les points à vérifier sur votre contrat de crédit

  • Les frais de gestion exigés par la banque lors de l'activation de la clause de transfert.
  • Les critères d'éligibilité qui peuvent être plus stricts, notamment en termes de situation financière.
  • La durée du prêt qui peut être rallongée, conduisant à un coût total du crédit plus élevé.

Les alternatives au transfert de crédit

Si le transfert de crédit immobilier n'est pas toujours possible ou avantageux, d'autres options peuvent être envisagées pour optimiser votre prêt immobilier.

👉 Le rachat de crédit

Cette solution consiste à faire racheter votre prêt par un autre établissement bancaire pour bénéficier de conditions de prêt plus favorables, notamment si les taux d'intérêt actuels sont plus bas. Pour obtenir un rachat de crédit par une autre banque, il faut avoir au moins un crédit en cours, ne pas être fiché à la Banque de France, ne pas dépasser le taux d'endettement maximum après le rachat et ne pas dépasser un certain âge fixé par l'établissement de crédit.

👉 La renégociation de crédit

Cette démarche permet de revoir les conditions de votre prêt avec votre banque actuelle. Elle peut être intéressante si les taux d'intérêt ont baissé depuis la souscription de votre prêt initial.

👉 Le prêt achat revente

Cette alternative est particulièrement adaptée si vous vendez un bien pour en acheter un autre. Ce type de prêt permet de regrouper l'ancien et le nouveau prêt en une seule mensualité.

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