Doit-on passer obligatoirement par un notaire pour vendre son logement ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 22 février 2024
Juriste chez PAP.fr

Les mots « vente » et « notaire » sont souvent associés. Mais si le notaire est incontestablement un allié précieux, est-il pour autant un acteur incontournable du processus de vente de votre bien immobilier ? En clair, devez-vous forcément passer par la case « notaire » si vous vendez votre maison ou votre appartement ? Et que risquez-vous à vendre seul ? On vous répond.

Le recours à un notaire sécurise la vente d'un bien immobilier
Le recours à un notaire sécurise la vente d'un bien immobilier © LaylaBird-GettyImages

Aussi rassurante soit-elle, la présence d'un notaire à vos côtés lors du déroulement de la vente de votre logement est-elle réellement nécessaire, voire obligatoire ? Et quel est précisément le rôle du notaire ? Découvrez-le.

Quel est le rôle du notaire ?

La profession de notaire est très réglementée, les règles déontologiques auxquelles ces officiers publics obéissent sont très strictes et les obligations auxquelles ils sont soumis sont nombreuses. En cas de faute ou de non-respect de ses obligations, un notaire pourra voir sa responsabilité engagée. Les notaires ont aussi un devoir de conseil envers leurs clients à qui ils doivent fournir une information complète.

Le champ d'intervention du notaire est particulièrement étendu

Il vous accompagne tout au long de votre projet immobilier. En clair, il intervient avant, pendant et même après la vente de votre bien immobilier ou l'achat d'un logement.

👉 Si vous envisagez de faire l'acquisition d'un appartement ou d'une maison, il peut, par exemple, être intéressant de vous rendre chez votre notaire. Celui-ci pourra vous éclairer sur votre situation tant patrimoniale que familiale. Il saura également vous indiquer quels sont les points à scruter en amont de votre achat immobilier. De même, si vous vendez, il vous listera les pièces (titre de propriété, justificatifs sur votre situation familiale, Dossier de diagnostic technique, etc.) que vous devrez rassembler.

👉 À mi-chemin de votre parcours immobilier, l'intervention du notaire a pour objectif de sécuriser la transaction immobilière, notamment via l'authentification des actes, la recherche des documents et la vérification des informations nécessaires à la régularisation de la vente définitive. Il est aussi en mesure de rédiger le compromis de vente qui scellera l'engagement des parties. C'est également le notaire qui se chargera de rédiger puis de transmettre l'acte authentique de vente aux services chargés de la publicité foncière de sorte que la vente de votre bien soit opposable à tous, et notamment aux tiers.

👉 Une fois la vente effectuée, le notaire dressera un titre de propriété qu'il remettra au nouveau propriétaire du bien. Mais que se passerait-il si le titre de propriété venait à se perdre ? No stress, en plus de leur devoir de conseil, les notaires ont aussi un devoir de conservation. Une copie du titre de propriété de son client est ainsi conservée dans les archives du notaire chargé de régulariser la transaction immobilière pendant 75 ans. C'est aussi le notaire qui calculera l'éventuelle plus-value immobilière et informera - le cas échéant - le vendeur sur le montant de l'impôt qu'il devra payer.

Bref, vous l'avez vu, le notaire intervient tout au long de votre parcours immobilier. Mais sa présence n'est pas obligatoire à chaque étape du processus.

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Immobilier : peut-on se passer d'un notaire pour vendre ?

Bon, on ne pas faire durer le suspense plus longtemps… À la question de savoir si la présence d'un notaire est une obligation en cas de vente immobilièrela réponse est… non. Du moins, en théorie. En effet, si l'on se réfère à l'article 1 582 du Code civil, la vente est « une convention en vertu de laquelle le vendeur s'engage à livrer une chose et l'acheteur à la lui payer. Elle peut être faite par acte authentique (c'est-à-dire, devant un notaire, NDLR) ou par acte sous seing privé (entre particuliers, c'est-à-dire hors la présence d'un notaire, NDLR) ».

🙋‍♀️ Aucun texte de loi n'impose donc de recourir aux services d'un notaire lorsque l'on vend un logement. Mais de la théorie à la pratique, il y a un pas qu'il peut être préférable de s'abstenir de franchir. Car si l'on se repose la question de savoir si l'on peut se passer de notaire en cas de vente immobilière, alors la réponse pourrait bien être - comme dans le sketch de Chevallier et Laspalès  : « y'en a qui ont essayé. Ils ont eu des problèmes… ». Mais alors, quels sont les risques encourus lorsque l'on décide de faire l'économie d'un notaire ?

Les droits de mutation comprennent les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ils sont versés au Trésor public.

Que risque-t-on à zapper le notaire en cas de vente ?

Véritable professionnel du droit, le notaire est la pierre angulaire de toute transaction immobilière. Rien d'étonnant, donc, à ce que sa présence auprès de son client lors des étapes clés de la vente d'un logement soit une obligation. Non content de vérifier que le logement vendu appartient bien au vendeur, de traquer droits de préemption, hypothèques et autres servitudes, de conduire les recherches qui s'imposent, de s'assurer de la validité de la vente et de rédiger les actes (avant-contrats, vente définitive…), c'est aussi le rôle du notaire de faire en sorte que le transfert de propriété - qui s'est opéré entre le vendeur et l'acquéreur du bien - soit opposable aux tiers. Or seule la publication de l'acte authentique de vente permet d'opposer la vente aux tiers qui seraient tentés de la contester.

A contrario, l'opposabilité d'un acte rédigé sous seing privé se limite aux parties (le vendeur et l'acheteur) , à leurs héritiers et aux ayants cause. Point barre. C'est par conséquent le notaire et lui seul qui peut élargir l'opposabilité de la vente d'un bien immobilier, de sorte qu'elle s'impose à tous et pas uniquement aux signataires. Certains mauvais coucheurs pourront regretter que la publicité foncière soit le monopole des notaires. Mais concrètement, on peut compter sur eux pour sécuriser les ventes immobilières en leur conférant force probante (le notaire s'engage devant les autorités à avoir procédé aux vérifications nécessaires) et force exécutoire (un jugement pourra aider les parties à faire valoir leurs droits et à obtenir d'un tribunal judiciaire une exécution forcée en cas de litige).

🙋‍♀️ Pour toutes ces raisons, choisir de se passer d'un notaire lorsque l'on vend un logement, c'est renoncer à un allié précieux. Et si d'aucuns voient dans la décision de ne pas faire appel aux services d'un notaire une opportunité économique, la grande majorité y voit surtout un risque réel et une accumulation de galères en perspective…

Les frais de notaire pour une transaction immobilière

👉 Dans l'ancien, le montant des frais de notaire (que celui-ci est loin d'empocher dans leur totalité) oscille entre 7 et 8 % du prix de vente.

👉 Dans le neuf, les frais de notaire varient entre 2 et 3 % du prix.

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Quand le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Comme nous l'avons vu, le recours à l'officier public et ministériel qu'est le notaire est obligatoire dès lors que l'on souhaite procéder à la validation d'une vente immobilière. En effet, seul le notaire est autorisé à authentifier un acte de vente. Tout compromis de vente - quand bien même il aurait été rédigé sous seing privé - doit, par exemple, être « réitéré » devant notaire. En clair, le compromis sera rédigé sous la forme d'un acte authentique. La présence d'un notaire est également requise si la durée de validité d'une promesse de vente dépasse 18 mois.

👉 De même, c'est le notaire qui se charge de la publication de l'acte authentique de vente. Mais au-delà de la vente d'un logement, dans quelles situations l'intervention d'un notaire est-elle obligatoire ?

En juillet 2023, on dénombrait 17 529 notaires en France (12 116 notaires libéraux et 5 413 notaires salariés).

 Est-il obligatoire de passer chez le notaire après un décès ?

En cas de décès, l'intervention du notaire n'est obligatoire - pour régler la succession - que dans certains cas :

  • si le patrimoine du défunt comprend un bien immobilier ;
  • si le montant de la succession atteint - ou dépasse - 5 000 € ;
  • s'il existe une donation entre époux ;
  • si un testament a été rédigé.

Comment se déroule une succession sans notaire ?

Que ce soit lorsque l'intervention du notaire n'est pas requise par la loi ou lorsqu'un héritier veut prouver ses qualités héréditaires, on peut faire une demande de certificat d'hérédité auprès de la mairie de son domicile. Il est également possible de rédiger seul une attestation d'héritier.

Quel montant pour une succession sans notaire ?

Dans le cadre d'une succession, le recours à un notaire s'impose dès lors que le patrimoine du défunt atteint ou excède 5 000 €. En effet, il faudra alors faire établir un acte de notoriété prouvant que l'on est bel et bien un héritier. 

Qui prévient le notaire en cas de décès ?

Ce sont le plus souvent les proches du défunt (conjoint, enfants, parents) qui se chargent de prévenir le notaire en cas de décès. Ils devront alors mentionner la présence - ou l'absence - d'un testament.

Est-il obligatoire de passer par un notaire pour une donation ?

Lorsque l'on souhaite transmettre une partie de son patrimoine à ses enfants sans faire appel aux services d'un notaire, il est possible d'effectuer un don manuel directement de votre main à celle de votre donataire. Peuvent ainsi être transmis une somme d'argent, des meubles de famille ou encore des bijoux.

⚠️ Attention, si le don manuel autorise à se passer d'un notaire, il doit toutefois faire l'objet d'une déclaration auprès des services fiscaux.


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