Peut-on revendre son bien immobilier avant la fin du crédit ?

Michel Lechenault
Publié par Michel Lechenault
le 20 février 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

Comme le dispose l'article L 312-5 du Code de la consommation, « un crédit vous engage et doit être remboursé ». Pour autant, vous avez le droit de revendre votre bien immobilier quand vous le souhaitez. Mais s'il est possible de devancer l'appel, vendre votre logement avant le terme du crédit occasionnera des frais. Lesquels ? Peut-on réduire ces frais ? On vous répond.

Il est possible de revendre son logement avant la fin de son crédit immobilier.
Il est possible de revendre son logement avant la fin de son crédit immobilier. © HalfpointImages/GettyImages

Mariage, divorce, naissance, licenciement, mutation professionnelle, etc. La liste est longue des raisons qui peuvent vous pousser à revendre votre logement avant la fin du crédit et à déménager. Mais s'il est permis de se séparer d'un bien immobilier que l'on a acquis via la souscription d'un prêt immobilier, cette séparation et le remboursement anticipé qui en découle  ne doivent pas se faire n'importe comment. En effet, qui dit « remboursement anticipé » dit aussi « pénalités de remboursement »…

✅ Oui, vous pouvez revendre votre bien avant la fin du crédit

Aucun texte de loi n'impose de respecter un délai minimal avant de revendre un bien immobilier dont on est devenu propriétaire à crédit. En clair, vous êtes libre de revendre votre logement à tout moment. Seulement voilà, cette liberté a un prix. En effet, sauf à ce qu'une clause de votre contrat de prêt vous autorise à transférer votre crédit sur un autre bien, vous serez dans l'obligation de solder le capital restant dû.

👉 Mais cette décision de revendre votre maison ou votre appartement - et par conséquent de rembourser précocement votre prêt immobilier - ne ravira pas votre banque, laquelle vous avait accordé votre financement pour une certaine durée et au taux d'intérêt convenu. Pour la dédommager du manque à gagner qu'entraînera ce brusque coup d'accélérateur, votre banque ne manquera pas de vous appliquer des pénalités de remboursement anticipé.

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Comment se désengager d'un crédit immobilier ?

Rien ne vous empêche de revendre votre maison ou votre appartement avant le terme initialement prévu dans votre contrat de prêt immobilier. Mais si vous envisagez de rembourser votre prêt, de façon anticipée, c'est-à-dire de régler en une fois la somme totale restant à payer, sachez qu'il vous faudra en informer votre banque. Cette demande de remboursement anticipé doit se faire par écrit. Aucun délai minimal n'est prévu quant à l'envoi de votre demande de remboursement anticipé à votre banque. Celle-ci vous communiquera alors, une fois qu'elle aura pris connaissance de votre demande, le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont vous devrez vous acquitter. Une quittance vous sera aussi adressée.

Depuis le mois de janvier dernier, on peut emprunter sur 27 ans - contre 25 précédemment - à condition que 10 % du prêt soient consacrés à la rénovation du bien acheté.

Indemnités de remboursement anticipé : quel montant ?

Frais de remboursement anticipé, pénalités de remboursement anticipé, indemnités de remboursement anticipé… Peu importe le nom qu'on leur donne, la banque ayant financé votre achat immobilier ne manquera pas de vous les facturer si vous revendez votre bien avant que votre crédit soit arrivé à son terme. Vous pouvez également calculer vous-même le montant de ces pénalités en vous reportant à votre contrat de prêt. Ces indemnités étant plafonnées, elles ne peuvent pas dépasser :

  • 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ;
  • 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

👉 S'il est trop élevé, le montant des indemnités de remboursement anticipé que vous devrez payer à la banque pourrait vous dissuader de revendre votre logement et vous pousser à ajourner votre projet immobilier…

Frais de remboursement anticipé : peut-on les éviter ?

Les banques n'apprécient que moyennement qu'un emprunteur décide d'aller plus vite que la musique en remboursant son prêt avant la date prévue et lui appliqueront des pénalités de remboursement anticipé. Mais est-il possible d'éviter de payer ces frais ? La réponse est oui. À condition toutefois que le prêt ait été accordé après le 1er juillet 2019 et de rentrer dans l'un des cas de figure suivants :

  • la personne avec laquelle vous vivez en couple vient de décéder ;
  • vous (ou la personne avec qui vous vivez) avez été licencié ;
  • la décision de vendre votre logement découle de la délocalisation de votre lieu de travail.

🙋‍♀️ Comme vous le voyez, l'établissement bancaire vous fera grâce des pénalités de remboursement s'il s'avère que la vente prématurée de votre habitation est davantage subie que choisie. Mais une quatrième porte de sortie existe qui vous permet d'éviter de payer des frais de remboursement anticipé en cas de remboursement de votre crédit par anticipation : le transfert de crédit.

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Transférer son prêt d'un bien immobilier à un autre

Comme le dispose l'article L 313-48 du Code de la consommation, il est possible d'esquiver les indemnités de remboursement anticipé si l'une des conditions précitées est remplie (suite à un décès, à une perte d'emploi ou à une délocalisation professionnelle), une autre échappatoire existe : la présence dans le contrat de prêt d'une clause de transférabilité. Le caractère transférable du prêt immobilier doit toutefois être expressément mentionné. Comment ça marche ? Transférer un crédit immobilier consiste à utiliser le prêt immobilier qui vous avait été octroyé pour acheter votre logement actuel afin de financer l'achat d'un nouveau bien.

Peut-on garder son crédit immobilier après la vente de son appartement ?

En clair, faire jouer la clause de transférabilité permet de changer d'habitation tout en conservant son prêt immobilier avec toutes ses caractéristiques (et notamment son taux d'intérêt d'origine !). Plusieurs conditions doivent être satisfaites :

  • en cas de revente, le prix du nouveau logement doit égaler ou dépasser le capital restant dû ;
  • pas plus de 6 mois ne doivent séparer la vente du premier bien immobilier de l'achat du second.

Doit-on rembourser son prêt immobilier en cas de vente ?

Si la vente d'un bien immobilier intervient avant que le crédit ait atteint son terme, l'emprunteur est alors tenu de solder son prêt par anticipation. La banque appliquera des pénalités de remboursement anticipé. Dans certains cas, il est toutefois possible de conserver - en le transférant à un nouveau logement - son prêt immobilier après la vente de son bien et de poursuivre le remboursement des mensualités.

Faut-il résilier son assurance emprunteur ?

Comme son nom le laisse à penser, l'assurance de prêt est intimement liée au prêt immobilier que vous avez contracté en vue de financer l'achat de votre logement. Rien d'étonnant, donc, à ce que l'assurance emprunteur ne puisse pas survivre au remboursement de votre crédit immobilier par anticipation. Il vous alors faire suivre la quittance - que vous aura envoyée l'organisme de crédit - à l'établissement auprès duquel vous aurez souscrit votre assurance-emprunteur.

Il est désormais possible de changer - à tout moment - d'assurance emprunteur. Le nouveau contrat devra toutefois présenter un niveau de garantie au moins équivalent à celui de l'ancien.

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ? 

Qu'on se le dise, aucune loi ne vous interdit de vendre votre bien avant l'expiration d'un certain délai. On entend souvent dire qu'il est préférable de patienter entre 5 et 7 ans avant d'envisager de revendre son appartement ou sa maison. Pourquoi cette attente alors qu'aucun texte ne l'impose ? Parce qu'en règle générale, ce délai de 5 à 7 ans vous permet de rentrer dans vos frais. Tout achat immobilier s'accompagne d'un certain nombre de dépenses périphériques : frais de notaire, frais d'agence (si la transaction a été confiée à un agent immobilier), frais de dossier, charges de copropriété, taxe foncière, cotisations d'assurance emprunteur, frais d'entretien, travaux éventuels… La règle veut néanmoins qu'avant de revendre son bien pour acquérir une nouvelle habitation, l'emprunteur attende d'avoir remboursé un pourcentage suffisant du capital pour pouvoir récupérer sa mise de départ.

👉 C'est pourquoi, alors qu'une revente prématurée risque de vous faire perdre de l'argent, une revente effectuée à l'expiration d'un certain délai vous permettra d'espérer récupérer votre mise initiale. 


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