Les surfaces qui ne comptent pas pour estimer son bien

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 18 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

Surface habitable, surface utile, loi Carrez, il n'est pas toujours facile de s'y retrouver pour connaître la superficie d'un bien à définir en vue de sa vente... Des surfaces comptent d'autres pas. On vous aide à y voir plus clair.

Le prix de vente est déterminé en grande partie par la surface du bien.
Le prix de vente est déterminé en grande partie par la surface du bien. © PAP

Surface habitable ou utile, loi Carrez : que prendre en compte pour estimer son bien ?

Selon la raison pour laquelle vous souhaitez connaître la surface de votre bien : maison ou appartement, vente ou travaux la surface à prendre en compte ne sera pas la même :

  • Pour définir le prix de vente d'un bien en copropriété, on utilisera la loi Carrez.
  • Pour la vente d'une maison individuelle, on prendra généralement la surface habitable ou surface utile.

Qu'est-ce qui est pris en compte dans la surface habitable ?

La surface habitable c'est la surface de plancher construite après déductions des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (R 111-2 du code de la construction et de l'habitation).

Quelles pièces ne comptent pas dans la surface habitable ?

Certaines pièces sont exclues de la surface d'un bien. Pour simplifier, on écarte les pièces dans lesquelles où on ne vit pas. À titre d'exemple, les caves sont souvent considérées comme des espaces de stockage ou des zones techniques et ne sont jamais incluses dans le calcul de la surface habitable d'une maison ou d'un appartement. Mais sachez que les combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements ne rentrent pas non plus dans le calcul de la surface habitable.

Qu'est-ce que la surface Carrez ?

À la différence de la surface habitable, la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 mètre minimum.

Qu'est-ce que la surface utile : définition et calcul ?

L'article D 353-16 du Code de la construction et de l'habitation définit la notion de surface utile. Elle se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes. Moins fréquente que la surface habitable, elle se révèle précieuse à connaître lors dune vente. En effet, elle reste plus avantageuse que la surface habitable puisqu'elle inclut en plus des superficies traditionnelles, l'ensemble des annexes. Cela permet donc à votre futur acquéreur de mieux se rendre compte des possibilités offertes par votre logement.

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🧮 Comment calculer la surface d'un bien en copropriété ?

Il est obligatoire d'indiquer la superficie Carrez si l'on vend un lot en copropriété. La superficie Carrez du bien immobilier correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Quelles sont les surfaces exclues de la loi Carrez ?

  • la surface occupée par les murs et les cloisons ;
  • les cages d'escalier ;
  • les embrasures des portes et fenêtres ;
  • les conduits de cheminée ;
  • les gaines techniques ;
  • les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
  • les balcons ;
  • les terrasses ;
  • les caves ;
  • les garages et emplacements de stationnement.

⚠️ En cas de vente d'un local faisant apparaître une surface inférieure à 8 m², il n'est pas obligatoire de mentionner sa superficie.

Les placards, l’emprise au sol du bac à douche ou de l’évier de cuisine comptent dans la surface privative, car ces éléments sont considérés comme démontables. De même, on prend l'intérieur des placards s'ils partent du sol et sont supérieurs à 1,80 m.

Dans la fixation du prix de vente d'un bien en copropriété, tient-on compte des annexes ?

✅ Évidemment que si... Imaginez, si vous vendez un dernier étage avec une terrasse à Paris. La valorisation de cette terrasse est évidente. Votre prix en tiendra compte bien que ce ne soit pas de la surface habitable.

Quelle est la surface indiquée dans l'acte de vente d'un bien en copropriété ?

La surface qui doit être indiquée dans l'acte de vente est la surface issue du mesurage loi Carrez. Le diagnostic loi Carrez est réalisé au moment de l'avant-contrat, car la superficie privative doit être mentionnée dès la promesse de vente et communiquée aux acquéreurs... Ensuite, la surface est indiquée dans l'acte authentique de vente.

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Quelle superficie habitable prendre en compte pour une maison ?

Contrairement à un bien en copropriété, il n’y a aucune obligation légale de faire mesurer la superficie d’une maison individuelle et de la communiquer aux acquéreurs. Cette donnée peut être fournie à titre indicatif, mais n’aura aucune valeur contractuelle. Si vous faites appel à un professionnel (géomètre-expert), il y a de forte chance qu'il vous calcule la superficie selon les prescriptions techniques de la loi Carrez. Cela est logique puisque généralement on fixe le prix de vente en fonction des m² utilisables.

À partir de ces mètres carrés, vous serez autorisé à faire des pondérations c’est-à-dire à augmenter votre métré du 1/3 ou du 1/4 parfois de la moitié des surfaces annexes comme la surface de vos greniers aménageables ou aménagés ou des surfaces mansardées. L'objectif n'est pas de chercher à tout prix à augmenter le prix, mais de savoir tenir compte des mètres carrés qui seront exploitables et qui apporteront une réelle plus-value au bien. Dans ce cas, il est normal de les prendre en compte.

Comment calculer le mètre carré habitable pour la vente d'une maison ?

 🏠 Si on prend une maison, on va se retrouver confrontés avec des mètres carrés non habitables présentant pourtant une plus-value. Alors en pratique, vous allez calculer toute la superficie des pièces à vivre, chambres, salles de bains, cuisine. Si toute votre maison est aménagée de manière utile: le calcul sera simple à faire. En revanche, si vous avez des surfaces annexes, il faudra pondérer.

Comment pondérer les surfaces annexes ou non habitables pour estimer le prix ?

De nombreuses surfaces ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable, mais le seront ou pourront l'être au stade de l'estimation du bien en appliquant ce que l'on appelle une pondération. En d'autres termes, on prendra en compte partiellement les surfaces non incluses dans la surface habitable. Il en est ainsi par exemple des surfaces mansardées courantes dans les maisons individuelles.

💡 Vous avez par exemple 120 m² de surface plancher, dont 40 m² mansardés. Votre surface habitable est donc 80 m²  de (120-40). Il n'existe pas de grille impérative pour la surface mansardée, mais les experts s'accordent à prendre environ 30 % de la surface en pondération soit 12 m² (40x30 % = 12), on arrive à une surface pondérée de 92 m².

Existe-t-il des grilles de pondération ?

❌ Non. Pas officiellement, mais voici les coefficients moyens utilisés par les experts immobiliers pour prendre en compte ces surfaces non pour leur surface réelle, mais pour un certain pourcentage :

  • sous-sol aménagé : 0.3 ;
  • combles aménageables : 0.3 ;
  • surfaces mansardées : 0.4 ;
  • balcon : 0.3.

💡 Pour un balcon de 10 m², vous compterez 3 m² supplémentaires à votre surface.

Une véranda isolée et chauffée : peut-on la prendre en compte totalement ?

✅ Oui. Si au final il résulte des aménagements apportés qu'un espace de vie permanent a été créé. Il n'y a aucune raison de ne pas intégrer cette surface en totalité pour calculer le prix de vente.

Est-ce vrai que le prix de vente est toujours proportionnel à la surface ?

🤷‍♀️ Tout dépend ce que vous vendez. On est souvent dans ce ratio pour les appartements. Mais pour les maisons, tout dépend l'aménagement réel. Elle peut être très grande et avoir été intégralement aménagée en surface utile. Dans ce cas, on retrouve la proportionnalité prix/surface. Ce ne sera pas le cas, d'une grande maison avec un tiers des pièces dédiées à des ateliers ou en remise.

Enfin, sachez que dans tous les cas l'état général de la construction et la qualité des équipements auront une réelle influence. Si la maison ou l'appartement doit être rafraîchi avec un coup de peinture, prévoyez une baisse du prix de l'ordre de 5 à 10 %. Si des travaux plus importants sont à prévoir, envisagez une décote comprise entre 10 et 30 %.

👉 Si la maison a été récemment rénovée, une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen pourra s'appliquer.


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