Prix du logement sous-évalué : que risquez-vous ?

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Journaliste chez PAP.fr

Si sous-évaluer le prix de vente de son logement est autorisé en cas d’évènements ou de certaines circonstances, ce n’est pas le cas si cette baisse doit permettre à l’acquéreur de minorer le paiement des droits de mutation.

Vendre son logement à un prix sous-évalué à un proche peut être considéré par le fisc comme une donation déguisée. © kupicoo/Getty Images

Vendre son logement à un prix sous-évalué ? C’est ce que font certains vendeurs. Les conséquences ne sont pas les mêmes selon les circonstances dans lesquelles se déroule la vente. Dans certains cas, le fisc pourra procéder à un redressement fiscal contre le vendeur et l’acquéreur. Dans d’autres, vendeur et acquéreur ne risqueront rien.

Des facteurs qui expliquent la sous-évaluation du prix du logement

Une demande en baisse. Certaines circonstances peuvent vous obliger à sous-évaluer le prix de vente de votre logement par rapport au marché immobilier. C’est par exemple le cas lorsqu’une crise économique frappe un bassin d’emplois avec la fermeture d’une grande entreprise, principal pourvoyeur d’emplois de la commune dans laquelle se situe le logement. Le marché immobilier risque d’être moins porteur,  car la demande peut diminuer et l’offre de biens mis en vente augmenter.

Des nuisances près de son bien. L’implantation d’une usine, d’une déchetterie ou d’un abattoir, à proximité de votre logement, peut aussi se solder par un prix de vente inférieur au marché. Des nuisances sonores, visuelles, un trafic routier ou automobile en forte hausse, peuvent avoir une incidence sur votre environnement proche avec à la clé une baisse éventuelle de la valeur de votre bien.

Travaux indispensables. Si votre logement a besoin de travaux conséquents, vous devrez prévoir une baisse du prix par rapport aux biens situés dans le quartier. Certains logements nécessitent le remplacement des fenêtres si ces dernières sont dotées d’un simple-vitrage. Une chaudière fioul ou gaz devra être aussi changée si cet appareil date d’une trentaine d’années. Cette décote peut être d’ailleurs d’autant plus importante si l’offre de logements est importante.

Des justificatifs à joindre. Ces prix inférieurs aux valeurs habituelles du marché peuvent alerter le fisc. Ce dernier utilise en effet une base de données, alimentée par le fichier immobilier de publicité foncière, qui recense toutes les ventes immobilières. Ce fichier lui permet de comparer automatiquement le prix de vente du logement, enregistré par le notaire, avec les transactions effectuées à proximité. En cas d’écart constaté, l’administration fiscale enverra une demande d’information. Il faudra fournir à l’administration fiscale les documents justifiant la sous-évaluation du prix de votre logement, que ce soit un avis de valeur de votre bien, des articles de journaux expliquant la baisse du marché immobilier local. Dans le cadre d’un logement en mauvais état, vous pourrez joindre un constat d’huissier attestant de l’état du bien. Des devis d’artisans concernant les travaux nécessaires peuvent être aussi transmis.

Vendre son logement à sa famille. Vendre son logement à un membre de sa famille avec une baisse de prix pour lui donner un coup de pouce est possible. Mais cette dernière doit être en revanche minime, soit 1 à 2 %. En revanche, dans le cas d’une décote importante, vous devrez être capable de la justifier auprès du fisc. Il peut s’agir de travaux indispensables à réaliser ou d’une baisse des prix du marché immobilier local. Dans le cas contraire, cette baisse de prix peut être considérée par l’administration fiscale comme une donation déguisée.

Sous-estimer le prix de vente pour diminuer les droits de mutation

Une plus-value potentielle dissimulée au fisc. Autre cas de figure : sous-estimer le prix de vente de son bien pour réduire volontairement les frais de notaire que doit payer l’acquéreur. Par contrat, acquéreur et vendeur conviennent d’un prix supérieur à celui notifié dans l’acte qui fera l’objet d’un paiement en espèces. Cette pratique, plus connue sous le nom de dessous de table, est interdite par la loi, car les droits de mutation dus par l’acheteur seront minorés. Le vendeur pourrait aussi dissimuler à l’administration fiscale une plus-value échappant au paiement d’impôts supplémentaires, sans oublier la CSG, également due sur cette somme. Ce sont autant de recettes fiscales perdues pour l’Etat.

Redressement fiscal pour l’acquéreur. Si les documents fournis au fisc ne sont pas jugés valables pour justifier une baisse de prix importante, l’administration fiscale envoie une proposition de rectification du prix de vente. « En cas d’écart important constaté entre le prix de vente déclaré et les transactions constatées à proximité, le prix de vente sera recalculé par le fisc. L’acquéreur devra s’acquitter de droits de mutation supplémentaires. Et il sera par ailleurs soumis, comme le vendeur, au paiement de pénalités de retard estimées à 0,20 % par mois de retard, ce dernier étant calculé entre la déclaration de la transaction effectuée par le notaire et la notification du redressement adressée par le fisc. Ce montant peut être d’ailleurs majoré de 40 % en cas de manquement délibéré ou 80 % en cas de manœuvre frauduleuse », explique Elodie Fremont, porte-parole des notaires du Grand Paris. « L’acquéreur fera aussi l’objet d’un redressement fiscal. Et s’il est effectivement redressé, le vendeur peut se voir redresser sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur une période de trois ans. »


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