Vendre son logement à un prix sous-évalué ? Cest ce que font certains vendeurs. Les conséquences ne sont pas les mêmes selon les circonstances dans lesquelles se déroule la vente. Dans certains cas, le fisc pourra procéder à un redressement fiscal contre le vendeur et lacquéreur. Dans dautres, vendeur et acquéreur ne risqueront rien.
Des facteurs qui expliquent la sous-évaluation du prix du logement
Une demande en baisse
Certaines circonstances peuvent vous obliger à sous-évaluer le prix de vente de votre logement par rapport au marché immobilier. Cest par exemple le cas lorsquune crise économique frappe un bassin demplois avec la fermeture dune grande entreprise, principal pourvoyeur demplois de la commune dans laquelle se situe le logement. Le marché immobilier risque dêtre moins porteur, car la demande peut diminuer et loffre de biens mis en vente augmenter.
Des nuisances près de son bien
Limplantation dune usine, dune déchetterie ou dun abattoir, à proximité de votre logement, peut aussi se solder par un prix de vente inférieur au marché. Des nuisances sonores, visuelles, un trafic routier ou automobile en forte hausse, peuvent avoir une incidence sur votre environnement proche avec à la clé une baisse éventuelle de la valeur de votre bien.
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🗓️ Samedi 7 octobre 2023
Travaux indispensables
Si votre logement a besoin de travaux conséquents, vous devrez prévoir une baisse du prix par rapport aux biens situés dans le quartier. Certains logements nécessitent le remplacement des fenêtres si ces dernières sont dotées dun simple vitrage. Une chaudière fioul ou gaz devra être aussi changée si cet appareil date dune trentaine dannées. Cette décote peut être dailleurs dautant plus importante si loffre de logements est importante.
Des justificatifs à joindre
Ces prix inférieurs aux valeurs habituelles du marché peuvent alerter le fisc. Ce dernier utilise en effet une base de données, alimentée par le fichier immobilier de publicité foncière, qui recense toutes les ventes immobilières. Ce fichier lui permet de comparer automatiquement le prix de vente du logement, enregistré par le notaire, avec les transactions effectuées à proximité. En cas décart constaté, ladministration fiscale enverra une demande dinformation. Il faudra fournir à ladministration fiscale les documents justifiant la sous-évaluation du prix de votre logement, que ce soit un avis de valeur de votre bien, des articles de journaux expliquant la baisse du marché immobilier local. Dans le cadre dun logement en mauvais état, vous pourrez joindre un constat dhuissier attestant de létat du bien. Des devis dartisans concernant les travaux nécessaires peuvent être aussi transmis.
Vendre son logement à sa famille
Vendre son logement à un membre de sa famille avec une baisse de prix pour lui donner un coup de pouce est possible. Mais cette dernière doit être en revanche minime, soit 1 à 2 %. En revanche, dans le cas dune décote importante, vous devrez être capable de la justifier auprès du fisc. Il peut sagir de travaux indispensables à réaliser ou dune baisse des prix du marché immobilier local. Dans le cas contraire, cette baisse de prix peut être considérée par ladministration fiscale comme une donation déguisée.
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Sous-estimer le prix de vente pour diminuer les droits de mutation
Une plus-value potentielle dissimulée au fisc
Autre cas de figure : sous-estimer le prix de vente de son bien pour réduire volontairement les frais de notaire que doit payer lacquéreur. Par contrat, acquéreur et vendeur conviennent dun prix supérieur à celui notifié dans lacte qui fera lobjet dun paiement en espèces. Cette pratique, plus connue sous le nom de dessous de table, est interdite par la loi, car les droits de mutation dus par lacheteur seront minorés. Le vendeur pourrait aussi dissimuler à ladministration fiscale une plus-value échappant au paiement dimpôts supplémentaires, sans oublier la CSG, également due sur cette somme. Ce sont autant de recettes fiscales perdues pour lEtat.
Redressement fiscal pour lacquéreur
Si les documents fournis au fisc ne sont pas jugés valables pour justifier une baisse de prix importante, ladministration fiscale envoie une proposition de rectification du prix de vente. « En cas décart important constaté entre le prix de vente déclaré et les transactions constatées à proximité, le prix de vente sera recalculé par le fisc. Lacquéreur devra sacquitter de droits de mutation supplémentaires. Et il sera par ailleurs soumis, comme le vendeur, au paiement de pénalités de retard estimées à 0,20 % par mois de retard, ce dernier étant calculé entre la déclaration de la transaction effectuée par le notaire et la notification du redressement adressée par le fisc. Ce montant peut être dailleurs majoré de 40 % en cas de manquement délibéré ou 80 % en cas de manuvre frauduleuse », explique Elodie Fremont, porte-parole des notaires du Grand Paris. « Lacquéreur fera aussi lobjet dun redressement fiscal. Et sil est effectivement redressé, le vendeur peut se voir redresser sur limpôt sur la fortune immobilière (IFI) sur une période de trois ans. »
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