Comment bien estimer le prix de sa maison ?

Annabelle Martinat
Publié par
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Journaliste chez PAP.fr

Pour bien vendre sa maison, il faut qu’elle soit au prix du marché. Ni surévaluée, ni sous-évaluée. Localisation, adresse, surface mais aussi qualité des prestations... vous devrez tenir compte de ces différents critères dans votre estimation.

L'estimation d’une maison repose sur de nombreux critères. Son état général, sa surface, sans oublier le marché local.
L'estimation d’une maison repose sur de nombreux critères. Son état général, sa surface, sans oublier le marché local. © PAP

Bien estimer le prix de sa maison, c’est la meilleure façon de faciliter sa vente. Elle ne doit être ni sous-estimée, ni surestimée. Pour déterminer la valeur de votre bien de façon objective, l’idéal est de multiplier les sources d’information (annonces immobilières, notaire, outil d'estimation en ligne, bouche-à-oreille…). Vous pouvez faire appel à un professionnel ou choisir de réaliser l’estimation vous-même en prenant soin de collecter toutes les informations nécessaires. 

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien ?

Les professionnels de l'immobilier parlent souvent de valeur vénale d'un bien. Attention, la valeur vénale n'est pas un prix de vente ! Ce terme correspond en fait à la somme que pourrait obtenir un propriétaire en cas de vente hypothétique de son bien à une date précise. La valeur vénale immobilière sert de base au calcul des droits fiscaux quand ce bien change de propriétaire lors d'une vente immobilière.

Comment estimer sa maison ?

Bien fixer le prix de vente est la meilleure façon de faciliter sa vente et de séduire des acheteurs potentiels. Elle ne doit être ni sous-estimée ni surestimée. Pour déterminer la valeur de votre bien de façon objective, l'idéal est de multiplier les sources d'information (annonces immobilières, notaire, outils d'estimation en ligne, bouche-à-oreille). Vous pouvez faire appel à un professionnel ou choisir de réaliser l'estimation vous-même en prenant soin de collecter toutes les informations nécessaires et en faisant appel à des outils d'estimation en ligne. Une fois le prix fixé et publié dans l'annonce, la vente peut commencer.

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D'abord connaître le marché local pour bien estimer sa maison

Pour ne pas tomber dans le piège de la surévaluation ou de la sous-évaluation, il est important de bien connaître le marché immobilier local. La ville, la situation et même l'environnement sont des critères qui rentrent en jeu dans l'évaluation de votre maison. Un emplacement qui diffère au sein même de la commune peut suffire à faire varier le montant de la vente dans des proportions plus ou moins importantes.

N'hésitez pas à confronter votre bien à des constructions similaires. Consultez les annonces immobilières des maisons mises en vente sur le territoire communal et si possible dans le même quartier pour connaître la valeur vénale de votre maison. C'est le meilleur moyen de vous faire une idée des prix pratiqués dans un rayon géographique proche de chez vous.

Comment savoir combien vaut ma maison ?

Pas de règles en la matière. La détermination de la valeur vénale d'une maison dépend en effet de nombreux critères :

  • sa surface et le nombre de pièces ;
  • la superficie et la qualité du terrain ;
  • la rareté du bien mis en vente ;
  • l'état général de la construction et la qualité de ses prestations intérieures (cuisine, salle de bains...). Si la maison doit être rafraîchie avec un coup de peinture, prévoyez une baisse du prix de l'ordre de 5 à 10 %. En revanche, si des travaux plus importants sont à prévoir, il faudra envisager une décote comprise entre 10 et 30 % selon l'ampleur du chantier à réaliser. Inversement, si la maison a été récemment rénovée et qu'il n'y a plus qu'à poser ses meubles, vous pouvez appliquer une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen ;
  • l'exposition plein sud ou est valorisent le prix ;
  • attention à la présence de servitudes (droit de passage, de vue ou d'échelle) qui peuvent influencer à la baisse ;
  • les éléments extérieurs comme une grande terrasse, une véranda, une piscine, des dépendances aménageables, une grande cave valorisent le bien de 5 à 10 % ;
  • l'orientation et l'exposition, le vis-à-vis, la vue, l'accès aux transports, la présence de commerces et écoles, les nuisances, etc. sont déterminants ;
  • le chauffage, le système de production d'eau chaude et l'énergie (gaz, fioul, électricité) sont aujourd'hui des critères pris très au sérieux par les acheteurs ;
  • le classement de Diagnostic de performance énergétique est également déterminant sur le prix de vente final.
Une grande cave valorisent le bien de 5 à 10 %. © PAP

Qu'est-ce que la valeur verte d'une maison ?

Toute transaction est obligatoirement accompagnée d'un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Avec la flambée des énergies, c'est aujourd'hui un document déterminant pour fixer le prix de vente. Classée de A à C, la maison affiche de bonnes performances, de D à G elle est considérée comme une passoire thermique. Ces différences de prix induites par le classement du DPE sont ce que les spécialistes nomment « la valeur verte » ou « décote verte ».

L'Ademe définit quant à elle la valeur verte comme « la valeur nette additionnelle d'un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Il s'agit en fait de la plus-value attribuée à un bien immobilier grâce à sa bonne étiquette énergie (A, B ou C), en considération d'un bien identique de performance moyenne (classe énergie D).

Plus concrètement, une maison récente classée A, B ou C, dont le chauffage, mais aussi la production d'eau chaude sont assurés par des énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière et poêle à granulés) a toutes les chances de se négocier plus rapidement et dans une fourchette de prix plus élevés par rapport à une habitation chauffée au fioul ou à l'électricité.

La valeur verte influence le prix immobilier

Un mauvais classement DPE exerce une influence directe sur le prix de vente. Le Conseil supérieur du notariat a dévoilé fin 2021 une étude sur la valeur verte des logements vendus en 2020. Sans surprise, on y apprend que les maisons bien classées (A ou B) sont en moyenne vendues bien plus cher que leurs homologues en lettre D.

Exemple : En région Centre-Val de Loire, ces villas en tête de classement profitent d'une surcote d'environ 17 %. A contrario, les passoires énergétiques (F-G) peuvent entraîner une décote pouvant atteindre 20 % pour une construction en Nouvelle-Aquitaine. En Île-de-France, compte tenu de la forte demande et de la raréfaction de l'offre, les mauvais classements pénalisent moins le prix de vente.

Comment évaluer le prix d'une maison ?

Une fois que vous avez défini la valeur de votre bien immobilier, il est possible d'affiner le résultat à l'aide des nombreux outils d'estimation en ligne. Mais attention, tous ne se valent pas ! Si certaines applications reposent sur un fonctionnement basique, d'autres s'avèrent plus évoluées.

Qui peut estimer une maison gratuitement ?

Internet est aujourd'hui le premier outil d'évaluation. Il existe de nombreux outils d'estimation en ligne. Ils sont gratuits, mais attention ils ne se valent pas tous ! Il est important de les tester et de comparer la cohérence des résultats.

Estimation de la maison en ligne

Le site PAP est gratuit et fait partie des sites d'estimation les plus fiables et précis du moment. Il compile les données sur les prix de vente issus de la base des Demandes de valeurs foncières (DVF) et les données des annonces publiées sur PAP.fr. Il affiche en outre les ventes enregistrées à proximité et leurs prix sur un fond cartographique. Pour obtenir une fourchette de prix, il suffit juste de renseigner toutes les caractéristiques de la maison : adresse, nombre de pièces, surface de la maison et du terrain, type de chauffage, piscine. L'outil compile des millions de données et fournit un rapport d'estimation en seulement quelques minutes et quelques clics . Il est à noter que PAP possède également un service spécialisé d'évaluation.

Estimation en France

L'outil Patrim, développé par le ministère de l'Economie, a lui été conçu à partir des données de l'administration fiscale. Patrim permet également de connaître le prix de vente des biens immobiliers (logement ou terrain) correspondant à vos critères. Il est accessible en se connectant à votre espace Particulier du site des impôts (puis rubrique Autres services / Rechercher des transactions immobilières). Les résultats fournis présentent le détail de toutes les ventes immobilières correspondant à vos critères : type et superficie du bien, prix de vente...

Estimation de la maison par un notaire

Localement, notamment dans les zones rurales, les notaires connaissent bien le marché immobilier. Ils peuvent réaliser facilement une estimation de la valeur vénale de la maison. Mais attention, ce n'est pas gratuit !

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