Les 2 erreurs à éviter lorsque l'on estime son bien

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 30 juin 2023
Journaliste chez PAP.fr

Impartial et conscient de ses failles émotionnelles... Voilà sans aucun doute les deux défis qui guettent tout vendeur qui cherche à estimer au plus juste son bien immobilier. Entre affect et mauvaise stratégie, nous vous expliquons comment adopter une attitude réfléchie.

Pour vendre vite et bien son logement, il faut une estimation aussi juste que possible.
Pour vendre vite et bien son logement, il faut une estimation aussi juste que possible. © Westend61/GettyImages

Primordiale ! L'estimation de la valeur d'un bien immobilier reste une étape indispensable lorsque l'on souhaite vendre son logement. Et si la démarche demeure à la portée de tous sans exception, il est cependant crucial de savoir identifier les erreurs qui peuvent fausser l'estimation de la valeur réelle de votre bien. La vraie difficulté étant de réussir à se détacher d'une trop grande part d'affect et de ne pas oublier que le prix se fixe avant tout en fonction du marché.

❌ Intégrer dans le prix de vente ses besoins financiers

Une erreur courante lors de l'estimation d'un bien immobilier consiste à fixer le prix de vente en fonction de ses propres besoins financiers ou du budget nécessaire pour réaliser un projet, plutôt que de se baser sur le marché immobilier actuel. Il est compréhensible que vous ayez des objectifs financiers ou des projets personnels en tête, mais il est important de ne pas laisser ces facteurs fausser l'estimation de la valeur réelle de votre logement. Il est en effet peu probable que votre acheteur consente à mettre la main à la poche pour financer une chambre supplémentaire ou subventionner les travaux d'amélioration que vous avez récemment effectués, aussi réussis soient-ils. 

En surestimant votre prix de vente, vous vous exposez non seulement à décourager les acquéreurs potentiels, mais aussi à prolonger inutilement les délais de vente.

Une analyse comparative approfondie avec les autres biens

Le plus important est de positionner correctement votre bien par rapport aux autres biens, une autre erreur consiste en effet à ne pas effectuer une analyse comparative approfondie des biens similaires au vôtre sur le marché, notamment ceux qui se sont récemment vendus dans la même zone d'habitation. Nous vous rappelons néanmoins que la valeur d'un bien immobilier est déterminée par des facteurs aussi divers, tels que l'emplacement, la taille, l'état, les caractéristiques spécifiques et les tendances du marché…

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Tenir compte des spécificités du logement

Bien que la taille reste un facteur important, il existe d'autres caractéristiques propres qui peuvent avoir un impact significatif sur la valeur d'un bien immobilier. Par exemple, une maison avec un jardin bien entretenu attirera peut-être plus les futurs acquéreurs, même si elle est légèrement plus petite qu'une autre propriété dans la même zone. Les équipements, la vue, la présence d'une terrasse, d'un balcon, le mode de chauffage, l'ajout d'une climatisation ou encore l'orientation tout comme la vétusté du logement peuvent également jouer un rôle déterminant dans l'estimation.

Consulter les statistiques immobilières locales

Ne faites pas l'impasse sur les nombreuses informations à votre disposition. Prix médians des biens vendus, délais de vente moyens ou encore nombre de biens similaires actuellement sur le marché. Ces données permettent d'avoir une vision précise et actualisée de la dynamique du marché local. Tenez-vous également au courant des évolutions en cours ou à venir, telles que l'arrivée de nouveaux projets immobiliers ou d'équipements publics dans votre quartier, des aspects qui peuvent jouer sur l'évaluation de votre bien.

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🧮 Comment calculer le juste prix de votre logement ?

En consultant les prix médians des biens vendus dans votre quartier, vous pouvez obtenir une fourchette de prix réaliste pour votre propre logement. Si vous fixez un prix trop élevé, il est probable que votre bien n'éveille pas immédiatement l'intérêt des acheteurs prolongeant inévitablement le délai de vente. Si au contraire vous sous-estimez votre évaluation, vous risquez un manque à gagner substantiel.

Réaliser une moyenne d'estimation

Rassemblez des informations nécessaires sur les biens immobiliers comparables dans votre région. Cela peut inclure des biens similaires en termes de taille, de localisation, de caractéristiques (surface habitable, diagnostic de performance énergétique, etc.) et d'état. Gardez à l'esprit que chaque bien immobilier est unique, et il peut y avoir des facteurs supplémentaires à prendre en compte.

Sur le site PAP.fr, vous pouvez évaluer gratuitement et simplement le prix de votre bien immobilier. Notre outil vous permet d'obtenir une estimation immobilière en ligne fiable, personnalisée et à jour en se basant sur un grand volume de transactions réalisées dans votre quartier au cours des derniers mois. Vous pouvez également vous tourner vers nos experts en évaluation.

Existe-t-il une marge d'erreur ? 

L'estimation d'un bien immobilier ne représente pas une science exacte. Une évaluation reste basée sur des facteurs variables et une marge d'erreur est inévitable. Il ne s’agit donc pas de chercher à taper dans le mille à tout prix. Surtout dites-vous que si un acheteur est disposé à débourser un certain montant, il le sera toujours à plus ou moins 1 000 €.

👉 En règle générale, il est courant de tabler sur une marge d'erreur d'environ 5 %.

Comment un expert estime-t-il la valeur d'une maison ?
Un expert évalue une maison en analysant plusieurs facteurs : l'état du bien, sa taille, sa localisation, l'offre et la demande actuelle sur le marché. Il prend également en compte les transactions récentes de biens similaires dans la même zone.

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❌ Être sous l'influence de l'affect pour l'estimation 

Prenez du recul émotionnel. Nous le savons tous, au moment d'estimer un bien, nous sommes sous l'influence de facteurs émotionnels et affectifs qui peuvent altérer notre jugement. Essayez de dissocier vos émotions personnelles de la valeur réelle de votre bien. Comme nous l'avons dit précédemment, prenez en compte des critères objectifs tels que la localisation, la taille, les caractéristiques spécifiques et les données du marché, autrement dit l'offre et la demande.

Un attachement émotionnel à la propriété

Ne pas laisser ses émotions prendre le dessus sur les réalités du marché, c'est toute la difficulté pour un propriétaire profondément attaché à son logement en raison des souvenirs et des expériences qui y sont liés. Pour estimer correctement sa propriété, il faut être objectif, c'est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l'acquéreur. Notez que ce même attachement émotionnel peut également conduire à une réticence à effectuer des améliorations ou des rénovations nécessaires avant la vente. Pourtant, les acquéreurs actifs sont en quête de biens immobiliers bien entretenus, voire rénovés.

Une perception subjective de la valeur

La valeur perçue d'un bien peut différer de sa valeur réelle sur le marché. Force est de constater que les propriétaires attribuent souvent une valeur plus élevée à leur propre logement par rapport à des biens similaires. Si les raisons sont multiples, on peut toutefois mettre en cause une appréciation personnelle liée à des travaux de rénovation ou une référence plus arbitraire, comme le prix initial d'achat.

⚠️ Encore une fois, pour éviter les pièges de la perception subjective de la valeur, il est important de prendre en compte des critères objectifs lors de l'estimation du bien.

Quelle différence entre une estimation et un avis de valeur ?

Dans le secteur immobilier, les termes « estimation » et « avis de valeur » se réfèrent tous deux à l'évaluation de la valeur d'un bien immobilier. Toutefois, il y a des nuances. 

👉 L'estimation reste généralement une évaluation plus approfondie, qui repose sur une analyse détaillée de plusieurs facteurs comme la taille du bien, son emplacement, son état, le marché actuel, etc.

👉 L'avis de valeur, parfois confondu avec l'estimation, est un document fournissant le coût d'une propriété ancienne à une date donnée. Il n’a qu’une simple fonction informative. La responsabilité de son rédacteur n’est pas engagée.

🔑 Les points clés à retenir

En tenant compte des tendances du marché et en effectuant une analyse comparative objective, vous augmentez vos chances d'obtenir une estimation précise et réaliste de votre logement, donc d’écourter les délais de vente. Si vous avez du mal à être objectif, pensez à nos outils d'estimation ou prenez conseil auprès de nos experts en évaluation.


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