Le diagnostic termites pour vendre un logement

Laurent Lamielle
Publié par Laurent Lamielle
le 18 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Le diagnostic termites est obligatoire pour vendre un logement situé dans une zone contaminée. L'acheteur est ainsi informé de l'éventuelle présence de cet insecte mangeur de bois dangereux pour les constructions.

Le diagnostic termites permet à l'acheteur de savoir si le logement est infesté par ces insectes mangeurs de bois.
Le diagnostic termites permet à l'acheteur de savoir si le logement est infesté par ces insectes mangeurs de bois. © Weeraa/GettyImages

Les termites sont des insectes xylophages qui peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois. Dans les cas les plus extrêmes, l'effondrement est possible. Pour protéger les propriétaires, les occupants et les acheteurs :

  1. dans le neuf, la réglementation impose des mesures pour protéger les constructions neuves contre les risques d’infestation par les termites souterrains ;
  2. il est conseillé d'observer des règles d'hygiène ainsi que des recommandations de surveillance et de prévention pour limiter les risques d'infestation ;
  3. lors d'une vente immobilière en zone contaminée, le vendeur doit fournir à l'acheteur un diagnostic termites qui renseigne sur la présence ou l'absence d'infestation. Cet état parasitaire intègre le dossier de diagnostic technique qui regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires.

Que sont les termites ?

Présents sur terre depuis des millions d'années, les termites sont des insectes blanchâtres de 5 à 7 mm de long qui vivent en colonies dans la terre et le bois. Les termites sont xylophages ; ils mangent, percent et rongent la cellulose et donc le bois. 

Originaires des régions équatoriales et tropicales, les termites se sont diffusés à la faveur des échanges ; leur présence en France remonte au XVIIIe siècle, probablement par le biais de cargaisons de bois exotiques arrivées dans les ports de La Rochelle et de Bordeaux.

Aujourd'hui présente sur l'essentiel du territoire, la diffusion progressive des termites s'est accompagnée de ravages faits aux végétaux, mais aussi aux constructions. Pour lutter contre ce fléau grandissant, des mesures ont été prises depuis une vingtaine d'années avec notamment la création d'un diagnostic pour rendre la recherche de termites obligatoire lors d'une vente immobilière.

De quand date le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites a été créé par la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages ; il s'impose pour les ventes réalisées depuis l'été 2000.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Quelles sont les zones concernées par le diagnostic termites en 2023 ?

Le diagnostic termites s'impose si le logement à vendre se situe dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme.

Quels sont les départements concernés par le diagnostic termites ?

La carte de la présence des termites en France

Début 2023, la France compte 54 départements termités ou partiellement termités. Les principales régions concernées sont :

  • le Sud-Ouest ;
  • les côtes atlantique et méditerranéenne ;
  • les vallées du Rhône, de la Garonne et de la Loire ;
  • l’Île-de-France ;
  • l'outre-mer.

La liste des départements et des villes contaminés par les termites est évolutive !

Comment savoir si le diagnostic termites est obligatoire ?

Pour savoir si un logement est situé dans une zone où le diagnostic termites est obligatoire, vous pouvez, au choix :

  • regarder la liste des villes établie par l'Institut technologique Forêt Cellulose Bois-construction Ameublement (FCBA) sur son observatoire national sur les termites ;
  • contacter la préfecture ou la mairie ou consulter leur site internet qui seul fait foi ;
  • questionner le notaire. En amont de la vente, il est d'ailleurs systématiquement recommandé d'échanger avec le notaire qui a cette occasion liste l'ensemble des documents nécessaires à la transaction.

Le plus simple pour savoir si le diagnostic termites s'impose est tout simplement d'interroger le diagnostiqueur chargé de réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un logement.

Seul le diagnostiqueur peut réaliser le diagnostic termites

La recherche de termites ne peut être réalisée que par un diagnostiqueur immobilier dûment certifié et assuré.

Pour faire réaliser le diagnostic termites, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87. 

Le coût du diagnostic termites est pris en compte dans le calcul de l'impôt sur la plus-value réalisée.

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour la vente d'une maison ou d'un appartement ?

Dès lors que la ville est contaminée ou susceptible de l'être à court terme et est listée à ce titre par un arrêté préfectoral, le vendeur de tout logement doit obligatoirement fournir un diagnostic termites à l'acheteur. 

Quels sont les biens concernés par le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites s'applique à tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local d'activité), quel que soit leur usage (habitation, commerce) dès lors qu'ils sont situés dans des zones contaminées. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées. 

L'intérêt de fournir le diagnostic termites

La fourniture du diagnostic termites :

  1. protège l'acheteur qui est informé de l'état parasitaire du logement. La décision d'acheter est éclairée et l'acquéreur peut tenir compte de la présence de termites dans la fixation du prix offert ;
  2. protège le vendeur contre tout recours en garantie des vices cachés une fois la vente passée.

Les sanctions en l'absence d'état parasitaire

Compte tenu de la vigilance du notaire, l'absence de diagnostic termites alors que celui est obligatoire est rare. Si l'hypothèse se présente et que des termites infestent le bien, alors le vendeur ne peut pas faire jouer la clause de non-garantie des vices cachés. Dans ce cas, l'acheteur peut, selon son choix :

  1. rendre le bien et se faire restituer le prix ;
  2. ou conserver le bien et demander une réduction du prix basée notamment sur le coût des travaux curatifs nécessaires.

Malgré un état parasitaire négatif, le vendeur doit informer l'acheteur d'une ancienne infestation par les termites dont il aurait connaissance sous peine d'engager sa responsabilité.

Quand faire le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites doit, comme tous les diagnostics techniques, être annexé au compromis ou à la promesse de vente (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Néanmoins, il est recommandé de le faire établir dès la mise en vente ou du moins dès que la négociation s'engage avec un candidat acquéreur de manière qu’il puisse formuler une offre d'achat réfléchie. 

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic termites ?

La durée de validité du diagnostic termites est de six mois ; cela signifie qu'il doit dater de moins de six mois à la date de signature du compromis ou de la promesse de vente. S'il n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, le diagnostic termites doit alors être actualisé. 

Si la commune est listée en zone termitée entre le compromis et l'acte définitif, un diagnostic termites doit alors être établi.

Quel est le prix d'un diagnostic termites ?

Le coût du diagnostic termites est libre et varie donc d'un diagnostiqueur à l'autre. De même, le prix est fonction de la superficie du logement. Le plus souvent, le prix du diagnostic termites est compris entre 100 et 200 €.   

Comment se fait le diagnostic termites ?

La recherche de termites s'effectue selon un processus réglementé.

Comment se passe ce diagnostic immobilier ?

La mission de recherche de termite est non destructive et porte uniquement sur les éléments en bois visibles et accessibles. Le diagnostiqueur réalise l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment en respectant obligatoirement certaines exigences méthodologiques :

  • lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;
  • il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le logement. Les abords du bâtiment sont également observés ;
  • il procède à des sondages sur les ouvrages bois à l’aide d’un poinçon ou d'appareils acoustiques.

Le diagnostiqueur doit par ailleurs noter les éventuels éléments qu’il n’a pas pu examiner, par exemple, un parquet sous un revêtement collé.

Si lors du diagnostic le technicien détecte ou suspecte la présence d'autres insectes xylophages (capricornes, vrillettes, lyctus, etc.) ou de champignons (type mérule), il est supposé en avertir le propriétaire.

Le diagnostic doit respecter un modèle type

Suite à la visite du logement, le diagnostiqueur établit un rapport de l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment qui doit être conforme à un modèle type fixé par un arrêté du 29 mars 2007.

Déclaration de la présence de termites (insectes xylophages)

Si le diagnostic révèle la présence de termites, le propriétaire à l'obligation d'en faire la déclaration en mairie sous peine d'une amende de 450 €.

Peut-on vendre une maison avec des termites ?

Oui, il est juridiquement parfaitement possible de vendre un logement termité, de la même manière qu'il est possible de vendre un logement contenant de l'amiante ou du plomb, dont les installations de gaz ou d'électricité sont dangereuses, dont la fosse septique est défectueuse ou qui est considéré comme une passoire énergétique par le DPE.

Les diagnostics permettent au vendeur de remplir son devoir d'information, mais ne l'obligent jamais à réaliser des travaux. En revanche, le résultat des diagnostics pèse sur la décision d'acheter et sur la fixation du prix ; un logement avec des termites fera l'objet d'une décote, fonction du coût des travaux d'éradication des termites.

Attention : l'acheteur devenu propriétaire peut parfaitement recevoir une injonction de la mairie de procéder aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaire. Si l'acheteur refuse, il encourt une amende de 1 500 € et l'exécution forcée des travaux à ses frais.

Il existe des travaux de décontamination efficaces : produits insecticides par injection ou infiltration mais aussi barrières insecticides et pièges appât insecticides. Les traitements curatifs doivent être mis en place par des entreprises spécialisées.

Sources :


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