Le fonctionnement de la SCI

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Les prérogatives des associés

En contrepartie des apports qu'ils ont effectués, les associés reçoivent des parts sociales qui concrétisent leurs droits dans la société.

Un certain nombre d'attributions leur sont conférées par la loi (Code civil) et les statuts qui précisent leurs modalités d'exercice.

La participation à la vie sociale

Les associés interviennent nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs de celui-ci).

Le gérant doit réunir les associés au moins une fois par an et leur communiquer l'ensemble des documents relatifs à la société (comptables et fiscaux) quinze jours avant l'assemblée.

Par ailleurs, chaque associé peut provoquer la réunion d'une assemblée pour une question déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l'assemblée ou en consultant les associés par écrit.

Attention ! La possibilité d'exercer votre droit de vote par écrit doit être expressément prévue par les statuts.

Les associés peuvent poser des questions par écrit au gérant qui doit répondre selon le même procédé.

Ils peuvent également consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçus par elle (article 1855 du Code civil).

Les actions en justice : seul le gérant est habilité à entamer une action pour défendre les intérêts de la société.

La modification des statuts : seuls les associés peuvent prendre l'initiative de les modifier par une décision d'assemblée. Ils doivent alors respecter les règles de majorité prévues à cet effet dans les statuts. A défaut, l'unanimité est requise.

Le droit de participer aux bénéfices

Grâce aux apports, chaque associé dispose d'une partie du capital de la société.

Dès l'instant où la société fait des bénéfices (par exemple : revenus fonciers provenant de la location de logements), ceux-ci peuvent être partagés au prorata des parts dans le capital social.

Dans une SCI qui reçoit 15.000 € de revenus fonciers (par la location des biens), un associé qui dispose de 30 % des parts perçoit 4.500 €.

Quand s'effectue la répartition ? Les statuts prévoient la périodicité et les modalités de répartition des dividendes ; à défaut, elle s'effectue une fois par an.

La responsabilité des associés

A l'égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales (article 1857 du Code civil). Autrement dit, les créanciers de la société qui ne sont pas payés peuvent se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infructueuse contre la société.

La répartition de la dette se fait proportionnellement à la part que l'associé possède dans la société. Le cas échéant, le patrimoine personnel de celui-ci est utilisé pour acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants.

Une SCI a une dette de 4.000 € qu'elle ne peut honorer. Après avoir vainement poursuivi la société, le créancier peut se retourner contre vous (vous possédez 25 % des parts). Il est donc en droit d'exiger de vous une participation à hauteur de 1.000 € qui peut être prélevée sur votre patrimoine personnel.

Par conséquent, il est essentiel de connaître les points suivants avant de vous engager dans la voie de la SCI :

Vous faites partie d'une SCI dès sa constitution. Vous ne pouvez insérer dans les statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation à l'égard des créanciers. Seules des renonciations individuelles des créanciers à l'occasion de chaque contrat conclu avec la société sont en principe valables.

La SCI est déjà constituée. Avant de prendre votre décision, vous devez prendre connaissance de l'état des engagements pris par la société (engagements financiers résultant de prêts, travaux importants décidés dans l'immeuble social).

Nomination et pouvoirs du gérant

La loi précise que la société doit être gérée par une ou plusieurs personnes, associé(es) ou non, nommées pour la première fois par les statuts ou/puis élu(es) à la majorité des voix des associés lors de l'assemblée générale. Un mineur non émancipé, un majeur incapable ne peuvent être gérants.

Habituellement, il n'y a qu'un seul gérant, choisi parmi les associés, non rétribué, pour un mandat dont la durée est celle de la société (sauf clause différente dans les statuts et avec, bien entendu, possibilité de le révoquer).

Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc). Pour des actes plus conséquents comme l'acquisition ou la vente de biens, tout dépend de ce qui est prévu aux statuts.

Le gérant doit réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et faire régulièrement un rapport comptable aux associés des activités de la société.

Bon à savoir : le gérant peut être traduit en justice par les associés ou des tiers de la SCI si, par exemple, il commet une négligence de gestion (responsabilité civile) ou une escroquerie (responsabilité pénale).

Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès. Il peut aussi être révoqué en assemblée générale à la majorité prévue dans les statuts. Sa révocation, si elle n'est pas fondée, peut donner lieu à dommages et intérêts et, a contrario, un tribunal peut aussi prononcer la révocation d'un gérant.

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