Transmettre un bien immobilier par une SCI

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 21 novembre 2017
Juriste chez PAP.fr

La société civile immobilière permet de faciliter la transmission du patrimoine des ascendants à leurs descendants, de leur vivant ou lors de la succession.

© pixabay

La création d'une Société civile immobilière présente à la fois des intérêts patrimoniaux et fiscaux. Elle permet par exemple de faciliter considérablement la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, de manière anticipée ou au décès d'un ascendant.

Transmettre lors du vivant des ascendants

La SCI permet d'optimiser les donations et de faciliter la gestion du bien. Un couple peut décider d'apporter son patrimoine immobilier dans une SCI qu'il aura créée. Ensuite, il fait entrer progressivement ses enfants en procédant à des donations de parts sociales.

Le premier avantage est la simplicité. Il est plus aisé de partager des parts sociales que de partager un immeuble qui est, par nature, indivisible. La répartition est nécessairement plus précise.

En plus, la création d'une SCI permet d'échapper au régime de l'indivision qui s'applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l'indivision subordonne la prise de décision à l'unanimité ou à la majorité absolue, la SCI permet la nomination d'un gérant avec des missions déterminées.

Transmettre lors de la succession

Là encore, la SCI évite l'indivision successorale, source de tensions au sein de la famille. Il est plus facile de partager des parts sociales que des immeubles ou même plusieurs immeubles.

En outre, elle offre de nombreux avantages en matière de droits de succession.

Profitez de la décote et des abattements pour les donations

Lorsqu'un bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui sont ensuite partagées entre tous les associés. Or la valeur des parts subit ce que l'on appelle une décote, c'est-à-dire une diminution de valeur. Autrement dit, le prix du bien immobilier est toujours supérieur à la somme de la valeur vénale de la totalité des parts.

Pourquoi cette décote ?

La décote découle du fait que les parts sociales d'une SCI familiale ne sont pas susceptibles d'évoluer sur un marché et sont difficiles à vendre à une autre personne qu'un associé. D'ailleurs, bien souvent, les statuts de la SCI prévoient une clause d'agrément selon laquelle la cession de ses parts par un associé est subordonnée à l'acceptation des autres associés.

Une décote de combien ?

En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d'au moins 10 % à celle du bien rapportée au nombre de parts.

Or c'est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Le montant de l'imposition s'en retrouve donc diminué, ce qui permet de profiter au maximum des abattements.

Les plafonds d'abattement

Une fois le bien mis en SCI, les parts sociales peuvent faire l'objet de donations en franchise de droits tous les 15 ans. Toutefois, pour bénéficier des abattements, la donation doit respecter des plafonds :

  • 100 000 € pour chacun des enfants ;
  • 31 865 € pour chacun des petits-enfants.

Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds d'abattement en transmettant un bien immobilier qu'en transmettant des parts sociales, facilement partageables. Ainsi, en étalant vos donations de parts sociales tous les 15 ans, vous pouvez profiter de l'abattement à plusieurs reprises.

La transmission patrimoniale par la SCI

Lorsqu'un bien est détenu en SCI, sa transmission en est grandement facilitée. D'une part, les parts sociales sont beaucoup plus facilement partageables. D'autre part, la SCI permet de distinguer propriété, gestion du bien et perception des revenus.

Transmettre mais continuer à gérer le bien

Pour les parents qui souhaitent transmettre une partie du patrimoine, la SCI constitue une bonne solution. Il s'agit alors simplement de procéder à la donation d'une partie des parts sociales tout en demeurant gérants de la société.

Les enfants sont propriétaires de leurs parts, donc associés, mais la gestion est assurée par les parents.

Transmettre mais continuer à percevoir des revenus

En plus de la gestion, les parents peuvent choisir de conserver les revenus provenant du patrimoine (loyers par exemple). Dans ce cas, en utilisant le mécanisme du démembrement de propriété, on distingue la propriété du patrimoine de la perception des revenus.

Le démembrement de propriété consiste à distinguer la nue-propriété (pouvoir de vendre, de donner, de détruire...) de l'usufruit (pouvoir d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits).

Les enfants associés sont nu-propriétaires et jouiront de la pleine propriété au décès de leurs parents. Durant leur vie, les parents sont usufruitiers et perçoivent les revenus issus du bien.

Il est possible pour les parents d'aménager les statuts de telle sorte à organiser une exclusivité sur la gestion et la perception des revenus tout en transmettant le patrimoine à leurs enfants.

A l'inverse, les parents peuvent choisir dans les statuts d'associer leurs enfants à la gestion de la société.

Optimisez la succession : les avantages de la SCI lors de la succession

Outre que le partage de parts sociales est plus aisé que celui d'un ou plusieurs immeubles, d'autres avantages résultent de la détention d'un bien en SCI au moment de la succession.

Unité du patrimoine familial

La SCI évite la déliquescence du patrimoine familial en écartant l'indivision.

A titre de rappel, chacun des coindivisaires peut sortir à tout moment de l'indivision et demander le partage. La SCI ne peut être dissoute qu'à la majorité des associés requise ou par décision judiciaire pour juste motif. Au final, pour sortir d'une SCI, il suffit de céder ses parts.

Protection du conjoint survivant

La SCI peut permettre à deux époux qui souhaitent que la gestion advienne à l'époux survivant, même après le décès de l'un d'eux. Les deux époux sont gérants et les statuts leur confèrent de larges pouvoirs. Au décès de l'un d'eux, le second demeure seul gérant. Les enfants ne sont pas privés des parts qui leur reviennent par la succession mais seulement de la gestion.

Protégez un enfant handicapé. Dans les statuts de la SCI, vous pouvez insérer une clause par laquelle un bien immobilier est mis à la disposition de celui-ci. Vous pouvez également prévoir que celui-ci bénéficiera de 50 % des revenus alors même qu'il n'aurait que 20 % des parts.

Les autres enfants héritent des parts qui leur reviennent et ne sont donc pas lésés.

Décote et droits de succession

La base imposable servant pour le calcul des droits de succession est réduite d'environ 10 % grâce à la décote sur les parts sociales. A titre de rappel, la décote est la différence observée entre la valeur d'une part sociale de la SCI et la valeur du bien rapportée au nombre de parts. La décote est d'au moins 10 %.

Evidemment, comme les droits de succession ont pour base imposable la valeur des parts sociales, le montant de l'imposition sera plus réduit.


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