L'indivision

Mis à jour par & Nathalie Giraud
le 22 mars 2022
Juriste chez PAP.fr

L'indivision est le régime juridique qui s'impose dès lors que des personnes achètent ensemble un bien. Est-ce la seule manière d'être propriétaire en indivision ? Comment ça fonctionne ? Peut-on en sortir ?

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L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont  ensemble propriétaires d'un bien. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.) Cette situation d'indivision peut résulter, soit de l'achat en commun d'un bien mais aussi d'une succession

La constitution d'une indivision

L'indivision par acquisition

Dès lors que vous êtes plusieurs à acheter en commun un bien et en l'absence de précision dans l'acte de vente, les propriétaires du bien sont soumis au régime légal de l'indivision. Chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. Dans l'acte d'achat devront figurer le nom de chacun et le montant de sa participation financière. Selon la participation de chacun, l'indivision peut être égalitaire ou inégalitaire.

Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires indivisaires a des droits sur la totalité du bien.

L'indivision successorale

Si vous héritez d'un bien à plusieurs, vous êtes en situation d'indivision. Chacun des héritiers indivisaires est propriétaire d'une fraction du bien. L'indivision peut porter sur la totalité du bien ou sur une fraction immatérielle du bien : la nue-propriété ou l'usufruit. L'indivision ne peut porter que sur des droits de même nature.

Si pour le même bien un héritier a l'usufruit et l'autre la nue-propriété, ils ne sont pas indivisaires. Ils ne seront indivisaires que si chacun a une fraction de nue-propriété par exemple.

L'indivision successorale perdure tant que les indivisaires n'y mettent pas fin. Il est conseillé aux indivisaires d'aménager l'indivision par convention, pour prévenir notamment la complexification de l'indivision en cas de décès successif, mais surtout pour une gestion simple de l'indivision.

La gestion de l'indivision

Les propriétaires peuvent faire établir devant notaire une convention d'indivision conformément à l'article 1873-1 et suivants du Code civil. Cette convention va fixer les règles spécifiques de gestion. Elle doit être rédigée par un notaire et faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière. Elle doit identifier le ou les biens indivis et préciser les droits de chaque propriétaire indivisaire.

Elle pourra nommer un gérant ou préciser lequel des propriétaires indivis aura en charge la gestion quotidienne du bien, qui pourra engager des réparations nécessaires, signer des baux, prévoir une indemnité d'occupation si un des propriétaires indivisaires occupe seul le bien, etc.

La durée de la convention peut être de 5 ans avec la possibilité de renouvellement par tacite reconduction sur accord des indivisaires. La convention peut être à durée indéterminée, dans ce cas aucun indivisaire ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part.

De manière générale, les actes de gestion courante (entretien, gros travaux, mise en location du bien, etc.) seront décidés par majorité des 2/3. En l'absence de précision dans la convention d'indivision, les propriétaires sont réputés être égalitaires. Chaque propriétaire indivisaire est redevable des dettes de l'indivision à hauteur de sa quote-part (impôts, travaux, etc.).

 Seule la vente du bien peut mettre fin à l'indivision pour tous, elle reste soumise à l'unanimité de tous les co-indivisaires.

La fin de l'indivision

«Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué... »

Les propriétaires peuvent décider de mettre un terme à l'indivision : soit pour tous, soit individuellement.

Le propriétaire qui souhaite sortir de l'indivision peut donner ou vendre sa part à l'autre ou aux autres indivisaires. Il est libre de vendre sa part à un tiers, les autres indivisaires bien qu'ils ne puissent s'y opposer, disposent néanmoins d'un droit de préemption sur la quote-part à vendre. Pour ce faire, ils doivent être informés du projet de vente en priorité. A défaut du rachat par un des indivisaires ou par un tiers, le bien entier devra être mis en vente.

Les indivisaires peuvent à l'unanimité décider de la dissolution de l'indivision par la vente du bien. A l'issue de la vente, chacun recueille le montant qui correspond à sa quote-part du bien.

Dans l'hypothèse où les indivisaires ne trouvent pas ensemble un accord pour vendre, le recours au Tribunal judiciaire est nécessaire pour obtenir l'autorisation de procéder à la vente. Les indivisaires qui saisissent le tribunal doivent représenter au moins les 2/3 des droits indivis.


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