Comment obtenir un prêt avec une SCI ?

Comment se passe un emprunt en SCI ?

Acheter un bien immobilier via une SCI (Société civile immobilière) en utilisant un prêt immobilier est une pratique assez courante, lorsque la SCI veut constituer ou agrandir son patrimoine, mais ne dispose pas de capitaux suffisants. Il est possible de souscrire un prêt immobilier au nom de la SCI pour financer l'achat du bien. Les banques peuvent demander des garanties supplémentaires pour accorder un prêt à une SCI, telles que des cautions personnelles des associés de la SCI ou une hypothèque sur le bien immobilier.

Acheter en SCI avec un prêt immobilier : quels avantages ?

L'un des principaux avantages d'acheter via une SCI est la limitation de la responsabilité des associés. Cela signifie que les associés ne sont généralement responsables qu'à hauteur de leurs apports dans la SCI, ce qui peut offrir une protection en cas de litige ou de difficultés financières.

👉 La diminution de la valeur fiscale des parts sociales

Lorsque vous choisissez d'emprunter via la SCI, la valeur fiscale des parts sociales diminue automatiquement. Cette diminution résulte du calcul de la différence entre l'actif (la valeur du bien) et le passif (l'emprunt immobilier). En empruntant pour l'immobilier, la valeur fiscale des parts sociales diminue, ce qui entraîne une réduction de vos impôts sur ces parts.

Le recours au crédit immobilier permet également de réduire les droits de donation. C'est une incitation pour les SCI familiales d'y avoir recours avec en perspective la réduction de la fiscalité lors des donations à un membre de la famille. Pour le calcul des droits de donation, l'administration fiscale prend en compte la valeur des parts sociales. Si cette valeur est basse, le montant de l'imposition le sera également.

👉 Investir sans affecter la répartition du capital social de la SCI

Les associés d'une SCI et notamment d'une SCI familiale sont solidaires des prêts contractés, même si les membres de la famille ont des revenus différents. L'emprunt via la SCI familiale est idéal pour investir dans de nouveaux biens immobiliers et développer son patrimoine.

Est-ce plus facile d'emprunter avec une SCI ?

Emprunt SCI ou emprunt personnel ?

Pour contracter un prêt immobilier via une SCI familiale, deux options sont possibles. Chaque associé peut souscrire un prêt individuel ou les associés peuvent faire un emprunt commun. Le choix entre un emprunt via une SCI ou un emprunt personnel dépend de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de vos préférences en matière de gestion.

1️⃣ L’emprunt personnel

En plus du capital social constitué par les associés au moment de la création de la SCI familiale, un nouvel emprunt individuel peut être envisagé pour financer l'achat d'un bien.

👉 Lorsque chaque associé emprunte individuellement pour l'achat d'un bien à plusieurs, l'emprunt ne finance pas directement l'achat du bien, mais plutôt des parts de SCI ou un apport de capital à la SCI. C'est ensuite le capital de la SCI qui va permettre de réaliser l'achat du bien immobilier. Chaque emprunteur devra rembourser personnellement le prêt contracté.

⚠️ Un emprunt personnel donne un contrôle total sur la propriété, mais expose les biens personnels en cas de litige.

2️⃣ L'emprunt collectif : emprunter via la SCI familiale ?

La SCI peut également emprunter en tant que personne morale. Cette possibilité est souvent employée pour réaliser un investissement locatif. Le montant du prêt immobilier est plus élevé que lors d’un emprunt individuel puisque les capacités d’emprunt des associés sont toutes prises en compte, le taux de ce fait peut être plus attractif.

C'est la SCI qui est redevable des remboursements du prêt contracté. Toutes les ressources de cette société peuvent être utilisées à cette fin. Les loyers et les plus-values obtenues lors d’une revente en font partie. Pour autant, les associés sont solidaires des prêts. Ils endossent la responsabilité des obligations financières prises par cette dernière. En cas de défaut de paiement, chaque associé peut être poursuivi à proportion de son apport.

👉 Un accord unanime est nécessaire pour emprunter en tant que SCI familiale. Le délai de réflexion de 10 jours après la transmission de l’offre de prêt permettra justement de satisfaire cette règle en obtenant l’accord de tous, car ils seront tous sont responsables de la dette.

Quel type de prêt pour une SCI ?

Il n'existe pas de financement spécifique à la SCI. En d'autres termes, il n'existe pas de prêt dédié à l'investissement locatif via une SCI. Les formules de prêts proposées par la banque pour de l'investissement locatif ne font pas la distinction.

👉 Exclusion des prêts aidés

Les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné et même les prêts épargne logement. D'une manière générale, les prêts aidés sont réservés à la résidence principale. Ils sont toujours exclus pour les acquisitions d'autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire), que ce soit en direct ou par le biais d'une SCI.

Caractéristiques du prêt

👉 Quel est le taux d'emprunt d'une SCI en 2024 ?

Les banques ne proposent pas de taux particuliers pour les SCI : elles n'ont pas de régime de faveur ni de défaveur. Cela peut être un taux fixe ou bien un taux variable ; la durée varie entre 10 et 25 ans. Pour information, les taux fixes sur 15 ans sont à l'heure actuelle de l'ordre de 3,90 %.

👉 Combien peut emprunter une SCI ?

Pour calculer le montant du prêt, l'établissement de crédit se réfère à la capacité d'endettement de chacun des associés, c'est-à-dire à leurs revenus respectifs. Ainsi, pour une SCI familiale, on retient les ressources de chaque parent et le cas échéant des enfants. Et comme pour un achat en direct, la banque prend également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI. Il n'y a donc jusque-là aucune différence.

Doit-on prendre des garanties supplémentaires ?

Les établissements de crédit prennent systématiquement des garanties lorsqu'ils octroient un crédit immobilier pour se prémunir contre le risque d'impayés.

👉 Des garanties classiques

Comme pour un achat en direct, la banque prend une garantie qui lui assure le paiement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Il peut s'agir d'une hypothèque, d'un privilège de prêteurs de deniers ou bien de la caution d'une société spécialisée, la plus connue étant le Crédit Logement. Notez que c'est la banque qui choisit la garantie.

La banque peut vendre le bien et se payer avec une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Avec une caution, c'est la société garante qui rembourse la banque et se retourne contre l'emprunteur, donc la SCI et ses associés.

👉 Des associés cautions

Dans une SCI, la banque prendra des précautions supplémentaires. La SCI est simplement une structure juridique qui n'existe qu'à travers ses associés. Par conséquent, le prêteur demande généralement la garantie de chaque associé ayant des ressources. Ainsi, comme nous l'avons mentionné précédemment, les parents garantiront chacun de manière solidaire le ou les prêts consentis à la SCI.

Assurance décès invalidité : collective ou individuelle ?

Comme pour tout prêt immobilier, l'établissement prêteur n'accorde le prêt que si les associés souscrivent une assurance décès invalidité. Là encore, il n'existe pas de spécificité pour la SCI, hormis le fait que l'assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI. L'assurance doit être au nom de chaque associé, avec des parts librement réparties entre eux, mais l'emprunt doit toujours être entièrement couvert.

✋ Le revenu et la part détenue par chaque associé déterminent la répartition de l'assurance emprunteur SCI. Des associés de la SCI peuvent être désignés comme devant assurer l'intégralité du crédit pour mieux protéger les profils fragiles. Cela peut être le cas notamment pour des parents pour leurs enfants.

Chaque emprunteur peut également souscrire à une assurance personnelle qui ne couvre que ses parts sociales dans l’emprunt. La couverture individuelle est améliorée de cette manière, mais le prix de l'assurance est plus élevé.

👉 Les garanties de l'assurance

L'assurance décès invalidité couvre comme son nom l'indique le décès et l'invalidité de chacun des associés de la SCI :

1. en cas de décès de l'un des associés, l'assurance garantit le remboursement de l'emprunt ;
2. la garantie invalidité qui va souvent de pair avec la garantie décès couvre chaque associé en cas d’invalidité totale et permanente l’empêchant d’exercer une activité professionnelle.

Selon le contrat souscrit, des garanties facultatives peuvent être prévues :

• la garantie incapacité temporaire de travail ;
• la garantie perte d’emploi selon les conditions prévues au contrat.

👉 Le coût de l'assurance

Le coût de l'assurance est fonction de plusieurs critères :

• plus on est âgé, plus le coût de l'assurance est élevé en raison des risques accrus (maladie, invalidité, etc.) ;
• l'état de santé et les antécédents médicaux de l’emprunteur sont pris en compte ;
• le montant emprunté impacte également le coût de l’assurance de prêt immobilier : plus la somme empruntée est élevée, plus le prix de l’assurance augmente ;
• la durée du prêt influence également le coût de l'assurance. Plus la durée est longue, plus le coût de l'assurance sera élevé ;
• les garanties facultatives influent également sur le coût de l'assurance. Plus la couverture est étendue plus chère est l'assurance.

À garanties égales, le taux moyen d'une assurance de prêt peut varier de 0,49 % pour un emprunteur âgé de moins de 30 ans à 1,26 % pour un emprunteur de plus de 55 ans. La banque étudiera les ressources de chacun des associés et l'assurance sera souscrite en fonction du prorata de leurs ressources respectives (50/50 ou bien 60/40 par exemple).

L'assurance perte d'emploi n'est pas exclue. Toutefois, elle est chère et n'est pas indispensable pour de l'investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.

👉 La résiliation de l'assurance

Les actionnaires d’une SCI ont les mêmes droits que tout souscripteur d’assurance emprunteur. La résiliation du contrat est possible dans l’année suivant la souscription. Ils peuvent changer d'assureur chaque année à la date anniversaire du contrat en respectant un préavis de deux mois. La résiliation du contrat est encadrée par l'amendement Bouquin et la loi assurance emprunteur SCI, et concerne uniquement les biens à usage mixte ou d'habitation.

Comment se passe l'offre de crédit immobilier ?

La personne qui souscrit un prêt destiné à financer un logement ou un bien à usage mixte (professionnel et habitation) bénéficie d'une protection légale obligatoire prévue par les articles L 312-1 et suivants du Code de la consommation. La SCI, bien que personne morale, bénéficie de cette réglementation très protectrice de l'emprunteur. La protection de la loi intervient en fait à deux moments distincts.

Condition suspensive d'obtention de prêt

Le compromis de vente est conclu sous condition suspensive d'obtention des prêts nécessaires. Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir les prêts, le compromis est annulé et il récupère son indemnité d'immobilisation. De même, s'il renonce à l'achat pour une raison quelconque, il n'a pas l'obligation de contracter les prêts. Cette règle s'applique lors d'une acquisition faite par une SCI.

Quel est le délai de réflexion ?

Lorsque la demande de prêt est acceptée par la banque, celle-ci doit adresser l'offre de prêt gratuitement et par voie postale à l'emprunteur. Ce dernier a alors un délai de réflexion de 10 jours. En d'autres termes, il ne peut valablement accepter l'offre avant le 11e jour. Cette règle s'applique encore à la SCI. Elle oblige l'emprunteur à réfléchir et permet donc aux associés de la SCI de se concerter et d'accepter l'offre en connaissance de cause.

👉 L'offre de prêt est adressée à l'emprunteur, à savoir la SCI représentée par son gérant, mais également aux cautions personnes physiques, c'est-à-dire aux associés.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI ou Société civile immobilière, est une forme juridique utilisée pour détenir et gérer des biens immobiliers, c'est une alternative à l'indivision. La création d'une SCI permet à plusieurs personnes : des associés, d'acquérir, gérer ou vendre des biens immobiliers en commun. Les associés détiennent des parts sociales correspondant à leur investissement dans la société. La SCI peut être utilisée à des fins patrimoniales, familiales ou professionnelles. Sa création nécessite la rédaction de statuts et son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les 5 formes de SCI

1. La SCI de construction-vente créée dans le but spécifique de construire des biens immobiliers en vue de revente.
2. La SCI d'attribution : elle consiste à faire construire ou acquérir un bien à répartir entre les associés après acquisition ou construction. C'est son unique but, car la SCI est ensuite immédiatement dissoute. Les statuts prévoient, dès le début, les règles de répartition des biens construits ou acquis, en général en fonction des participations de chacun.
3. La SCI de jouissance à temps partagé : généralement utilisée pour les résidences de vacances, il s'agit de posséder à plusieurs une propriété dont on va se répartir le temps d’utilisation du bien à l’amiable entre les associés.
4. La SCI de gestion ou de location immobilière créée dans le but spécifique de gérer des biens immobiliers pour le compte de ses associés. Elle peut être utilisée par des investisseurs immobiliers pour externaliser la gestion de leurs biens.
5. La SCI familiale peut être composée de membres d’une famille jusqu’au 4e degré : enfants et parents, frères et sœurs, grands-parents, oncles, tantes et cousins. La création d'une SCI familiale permet aux membres d'une famille d'acheter et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque membre de cette structure peut apporter une quote-part pour développer le patrimoine familial. Les parts sociales sont ensuite attribuées selon le montant injecté dans la société.

Les avantages d'une Société civile immobilière

En dehors d'une société civile immobilière, il est possible de posséder un bien à plusieurs selon le régime de l'indivision. Ce statut vous oblige à prendre toutes les décisions en commun aussi bien pour l’entretien que la vente des biens immobiliers. La vente peut également être forcée si aucun indivisaire ne souhaite acquérir les parts des autres pour conserver le bien. En cas de divorce ou de succession, ce sont les règles de l'indivision qui s'appliquent également.

👉 Une gestion simplifiée

La SCI familiale simplifie la gestion des biens immobiliers et la transmission du patrimoine. La gestion du patrimoine peut être confiée à une personne unique : le gérant. La gérance est responsable de l'entretien des biens, de la location et des travaux.

La SCI familiale permet de protéger le patrimoine sur plusieurs générations en interdisant la vente forcée par exemple. Les associés doivent se mettre d'accord pour vendre des biens ou des parts, le démembrement est possible sans remettre en question les droits de chacun des associés. De plus des statuts de la SCI doivent être prévus et régissent sa vie et sa dissolution.

👉 Une transmission facilitée

La solution de la SCI a eu le vent en poupe et suscite toujours bon nombre d'interrogations. Elle n'est pas miraculeuse : elle ne permet pas d'échapper à l'impôt. Mais elle présente un intérêt non négligeable : si vous constituez une SCI familiale (avec votre conjoint et vos enfants), vous achetez des biens que vous donnez en location. Vous pouvez ensuite transmettre de la SCI à vos enfants, à raison de 100 000 € par parent et par enfant, sans payer de droits de succession, et ce tous les quinze ans. Ce faisant, votre patrimoine passe à vos enfants de façon indolore et en tant que gérant de la SCI, vous restez maître de la gestion de vos biens.

La SCI familiale facilite la transmission des biens immobiliers avec des avantages fiscaux importants, incluant des abattements de 100 000 € tous les 15 ans et l'exonération des droits de mutation grâce à des donations successives et à l'utilisation du démembrement de propriété.