Société civile immobilière (SCI) : mode d'emploi

Charlie Cailloux
Mis à jour par
le 31 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Tout ce qu'il faut savoir pour créer sa SCI : les avantages fiscaux et patrimoniaux, la création, les statuts, les associés et les gérants, le capital, la vie de la société, le partage des bénéfices et des dettes, la cession et la dissolution.

Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution pour gérer un patrimoine à plusieurs.
Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution pour gérer un patrimoine à plusieurs. © Alexander Spatari/Getty Images

La création d'une SCI n'est pas, comme certains le disent, une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.

Les avantages successoraux

La transmission exonérée d'impôts

Chaque parent peut transmettre, tous les quinze ans, à chacun de ses enfants, 100 000 € sans payer d'impôts. Et tous les quinze ans, chaque grand-parent peut transmettre à chacun de ses petits-enfants 31 865 € sans payer d'impôts sur les droits de succession.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. En outre, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.

L'achat croisé

La SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

Les avantages pour l'immobilier d'entreprise

La création d'une SCI permet à un entrepreneur d'acheter un local et de le louer à sa société qui a une activité commerciale. Il peut ainsi envisager de :

  • transmettre plus facilement à ses héritiers ;
  • mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ;
  • diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Les avantages d'une SCI sur l'indivision

L'indivision est le statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès, les époux mariés en séparation de biens, les pacsés ou les concubins, dès lors qu'ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens.

Même si le recours à l'unanimité n'est plus systématique pour gérer une indivision, la SCI d'attribution se révèle plus efficace. En effet, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu'il y a un « blocage » dans l'indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s'entendent pas, etc.).

Par ailleurs, en SCI, si un associé connaît, par exemple, en cas de difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d'enregistrement au taux de 5 %. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.

Comment déclarer les revenus d'une SCI ?

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et elle doit établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt ou en téléchargement sur impots.gouv.fr.

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société). Dans ce cas, les bénéfices imposables sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime d'imposition réel.

En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an ou bien il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d'un immeuble détenu par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires. Ainsi, la plus-value issue de la vente d'un immeuble est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, sa valeur locative est déduite de la SCI, mais l'associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature.

Dans le cas d'un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Afin d'apprécier les vrais avantages fiscaux d'une SCI pour votre cas personnel, il faut prendre conseil auprès de votre conseiller bancaire, d'un professionnel du droit ou de votre notaire. Nous vous le rappelons : la SCI est parfois une solution avantageuse, mais ce n'est pas la solution miracle pour échapper à l'imposition.

Comment créer une SCI ?

La SCI est une société. A ce titre, il faut remplir certaines conditions pour la créer.

Les associés de la SCI

Les associés sont au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou personnalités morales (des sociétés). Ils désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées, et, en contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, reçoivent des parts sociales. Au prorata de ces dernières, ils participent aux bénéfices de la société en recevant des dividendes. La répartition des dividendes est prévue par les statuts.

Les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leurs propres deniers.

Les statuts de la SCI

S'agissant d'une société, elle doit avoir des statuts. Ils ne sont pas simples à rédiger, et nous vous conseillons donc d'avoir recours à un notaire puisque celui-ci est obligatoire lorsqu'un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier ou lorsque la société achète un immeuble. Dans la rédaction des statuts, on énoncera :

  • l'état civil des associés ;
  • la durée (99 ans maximum) de la SCI ;
  • le nom de la SCI (évitez « SCI Dupont » si vous vous appelez ainsi, afin d'éviter les confusions et faites preuve d'imagination, puisque c'est permis !) ;
  • l'adresse du siège social (habituellement, le domicile du gérant) ;
  • l'objet social de la société. A titre d'exemple, voici ce que l'on indique généralement.

La propriété de tous droits et biens immobiliers acquis ou reçus en apport par la société, la gestion et l'exploitation de ces droits ou biens, sous forme de location ou autre, leur mise à disposition gratuite ou non au profit d'un associé ou de sa famille, et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières et financières, à caractère strictement civil, se rattachant à l'objet social.

Les statuts seront enregistrés à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte et publiés dans un journal d'annonces légales (voir les autres formalités dans le guide les Sociétés civiles immobilières). Prévoyez un coût minimal de 1 500 €.

Le capital de la société civile immobilière 

Le capital de la société est constitué des apports des associés, puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties ensuite entre les associés, au prorata de leurs apports. La loi n'impose pas de capital social minimum.

Comme la différence entre le capital initial et le capital lors de la dissolution ou la cession des parts constitue la plus-value taxable, les associés n'ont pas intérêt à minorer la valeur de leurs apports.

Les apports

Les apports en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, nue-propriété, usufruit) sont apportés par les associés. Au prorata de leurs apports, les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices de la SCI (si elle en fait !)

Les apports en numéraire : On prévoit habituellement qu'il n'est pas obligatoire de verser les fonds sur un compte bancaire avant la signature des statuts, mais que les associés s'engagent à les verser « dès la première demande du gérant ». A défaut de versement, les sommes non payées porteront intérêt au taux légal.

Si un associé ne paye pas dans les délais et cause ainsi un préjudice à la SCI (par exemple, non-réalisation d'un achat avec perte de l'indemnité d'immobilisation versée lors du compromis de vente), il pourra être poursuivi en justice avec demande de dommages et intérêts.

Les apports en nature : L'apport en nature équivaut pour l'associé qui fait cet apport à la vente de son bien immobilier. Toutefois, c'est une vente un peu particulière et il faut se souvenir que :

  • le prix est payé en parts de la SCI au lieu d'être payé en espèces sonnantes et trébuchantes ;
  • il n'y a pas de droits d'enregistrement ;
  • il y a établissement d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques ;
  • le bien est réellement acquis par la SCI et à ce titre, il faut faire tous les diagnostics techniques prévus (loi Carrez, amiante, plomb, etc.) ;
  • le notaire fera une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et, si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre normalement ;
  • si les parts de SCI remises en contrepartie du bien représentent une valeur supérieure au prix de revient du bien, le vendeur pourra être imposé au titre des plus-values.

Il ne faut pas surévaluer ni sous-évaluer les biens que vous apportez à la SCI. Cela pourrait être contesté par les autres associés ou qualifié par l'administration fiscale de donation déguisée, ou encore donner lieu à une plus-value.

Les formalités

Enregistrement. Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés. Il faut quatre exemplaires, mais, sauf exception, l'enregistrement est gratuit.

Annonce légale. Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social,

Immatriculation. Il faut l'enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social.

Pour connaître son adresse : www.greffes.com. Les services du greffe délivrent un numéro d'immatriculation et publient la société au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

C'est quoi une SCI familiale ?

La SCI (société civile immobilière) est une forme sociale qui est constituée dans l’objectif de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers, qui peuvent être mis en location : cette société peut donc être amenée à générer des profits ou non. Elle doit être composée d’au moins deux membres qui sont considérés comme des associés et qui détiennent chacun une quote-part en fonction de leur apport respectif.

Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ?

La SCI familiale répond à cette définition, mais sa particularité réside dans le fait qu’elle est constituée par les membres d’une même famille qui détiennent chacun des parts sociales. Pour qu’une SCI familiale puisse exister, elle doit réunir des membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré, à savoir enfant, parent, petit-enfant, frère, sœur, arrière-grand-parent, oncle, tante, neveu, nièce, cousin(e) germain(e). Elle perd son caractère familial dès lors qu’un associé intègre la société et n’a pas de lien de parenté avec les autres. Cette forme juridique apporte son lot d’avantages et d’inconvénients :

  • Les avantages relevés sont d’abord la possibilité de permettre à un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts de gérer un patrimoine et de prévoir la conservation de ce patrimoine. On relève également des avantages en cas de succession, car la SCI familiale permet d’éviter la dislocation du patrimoine. Enfin, elle apporte des avantages fiscaux dans la mesure où elle n’est pas imposée à l’impôt sur les sociétés et qu’elle n’est pas soumise à la TVA sauf si elle loue des emplacements de stationnement ou des prestations d’hébergement, ou encore dans le cadre de la location nue de locaux industriels, commerciaux ou de bureaux. Dans ces derniers cas, la SCI familiale peut choisir son régime d’imposition, bénéficier du dispositif Pinel, et disposer d’un abattement pour durée de détention si elle est soumise à l’IS en cas de cession.
  • Les inconvénients d’une SCI familiale se situent dans l’interdiction de réaliser des activités commerciales telles que l’achat puis la revente ou la location d’un logement en meublé par exemple, car il s’agit d’une société civile. De plus, notez qu’il est obligatoire de tenir une comptabilité régulière et précise.

Comment fonctionne une SCI ?

Les prérogatives des associés

En contrepartie des apports qu'ils ont effectués, les associés reçoivent des parts sociales qui concrétisent leurs droits dans la société. Un certain nombre d'attributions leur sont conférées par la loi (Code civil) et les statuts qui précisent leurs modalités d'exercice.

La participation à la vie sociale

Les associés interviennent nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs de celui-ci). Le gérant doit réunir les associés au moins une fois par an et leur communiquer l'ensemble des documents relatifs à la société (comptables et fiscaux) quinze jours avant l'assemblée.

Par ailleurs, chaque associé peut provoquer la réunion d'une assemblée pour une question déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l'assemblée ou en consultant les associés par écrit.

Attention ! La possibilité d'exercer votre droit de vote par écrit doit être expressément prévue par les statuts. Les associés peuvent poser des questions par écrit au gérant qui doit répondre selon le même procédé. Ils peuvent également consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçus par elle (article 1855 du Code civil).

Les actions en justice : seul le gérant est habilité à entamer une action pour défendre les intérêts de la société.

La modification des statuts : seuls les associés peuvent prendre l'initiative de les modifier par une décision d'assemblée. Ils doivent alors respecter les règles de majorité prévues à cet effet dans les statuts. A défaut, l'unanimité est requise.

Le droit de participer aux bénéfices

Grâce aux apports, chaque associé dispose d'une partie du capital de la société. Dès l'instant où la société fait des bénéfices (par exemple : revenus fonciers provenant de la location de logements), ceux-ci peuvent être partagés au prorata des parts dans le capital social. Dans une SCI qui reçoit 15 000 € de revenus fonciers (par la location des biens), un associé qui dispose de 30 % des parts perçoit 4 500 €.

Quand s'effectue la répartition ? Les statuts prévoient la périodicité et les modalités de répartition des dividendes ; à défaut, elle s'effectue une fois par an.

La responsabilité des associés

A l'égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales (article 1857 du Code civil). Autrement dit, les créanciers de la société qui ne sont pas payés peuvent se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infructueuse contre la société.

La répartition de la dette se fait proportionnellement à la part que l'associé possède dans la société. Le cas échéant, le patrimoine personnel de celui-ci est utilisé pour acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants.

Une SCI a une dette de 4 000 € qu'elle ne peut honorer. Après avoir vainement poursuivi la société, le créancier peut se retourner contre vous (vous possédez 25 % des parts). Il est donc en droit d'exiger de vous une participation à hauteur de 1 000 € qui peut être prélevée sur votre patrimoine personnel. Par conséquent, il est essentiel de connaître les points suivants avant de vous engager dans la voie de la SCI :

  • Vous faites partie d'une SCI dès sa constitution. Vous ne pouvez insérer dans les statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation à l'égard des créanciers. Seules des renonciations individuelles des créanciers à l'occasion de chaque contrat conclu avec la société sont en principe valables.
  • La SCI est déjà constituée. Avant de prendre votre décision, vous devez prendre connaissance de l'état des engagements pris par la société (engagements financiers résultant de prêts, travaux importants décidés dans l'immeuble social).

Nomination et pouvoirs du gérant

La loi précise que la société doit être gérée par une ou plusieurs personnes, associé(es) ou non, nommées pour la première fois par les statuts ou/puis élu(es) à la majorité des voix des associés lors de l'assemblée générale. Un mineur non émancipé, un majeur incapable ne peuvent être gérants.

Habituellement, il n'y a qu'un seul gérant, choisi parmi les associés, non rétribué, pour un mandat dont la durée est celle de la société (sauf clause différente dans les statuts et avec, bien entendu, possibilité de le révoquer). Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges locatives ou autres, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc.). Pour des actes plus conséquents comme l'acquisition ou la vente de biens, tout dépend de ce qui est prévu aux statuts.

Le gérant doit réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et faire régulièrement un rapport comptable aux associés des activités de la société. Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès. Il peut aussi être révoqué en assemblée générale à la majorité prévue dans les statuts. Sa révocation, si elle n'est pas fondée, peut donner lieu à des dommages et intérêts et, a contrario, un tribunal peut aussi prononcer la révocation d'un gérant.

Le gérant peut être traduit en justice par les associés ou des tiers de la SCI si, par exemple, il commet une négligence de gestion (responsabilité civile) ou une escroquerie (responsabilité pénale).

La cession et la dissolution de la SCI

La transmission des parts

Cession à un associé ou à un tiers. La donation ou la cession de parts s'effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts). Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l'accord des autres, il faut demander leur agrément. Si celui-ci est refusé, les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois. C'est soit un acquéreur nouveau, proposé à l'unanimité, qui les rachète, soit la SCI qui va annuler les parts et refaire une répartition du capital.

Les associés peuvent aussi décider de la dissolution anticipée de la SCI, ce qui est rare, car coûteux. Le cédant peut alors s'y opposer en décidant de ne plus céder ses parts.

La cession des parts est consignée par écrit sous seing privé ou acte notarié. Elle est enregistrée (imprimé 2759) dans le délai d'un mois à la recette des impôts du domicile de l'un des associés et donne lieu à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de la cession. S'il y a plus-value, celle-ci est à acquitter lors de l'enregistrement.

Le décès d'un associé. La société n'est pas dissoute, elle perdure avec les héritiers, mais si ceux-ci ne sont pas agréés comme associés, ils recevront la somme correspondant à la valeur des parts évaluée au jour du décès. Cette valeur est établie à l'amiable ou par un expert (comptable, financier désigné par les parties) ou, en cas de litige, par le président du tribunal de grande instance.

La dissolution de la SCI

La SCI sera dissoute :

  • à l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts ;
  • si son objet s'est réalisé (par exemple : construction d'un immeuble achevée) ;
  • si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut ;
  • si elle fait faillite ;
  • si le tribunal prononce sa dissolution.

Dans tous les cas, l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social. Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, impôt sur la plus-value) dus sur le partage.


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