Quand doit-on baisser le prix de vente d'un bien immobilier ?

Considérez l'évolution du marché immobilier

Des événements économiques tels que des hausses des taux d'intérêt ou des conditions économiques défavorables peuvent influencer la demande du marché. Une adaptation des prix peut être nécessaire pour s'aligner sur ces changements.

📉 Comment va évoluer l'immobilier en 2024 ?

✅ Il est indéniable que le marché immobilier connaît un ralentissement net depuis quelques mois et que ça va continuer en 2024. Plusieurs facteurs expliquent ce recul des prix : les conditions d'octroi au crédit de plus en plus difficiles pour les acheteurs, la baisse de l'attractivité des grandes métropoles, etc. Le résultat est que l'on note une baisse des prix, même si toutes les villes ne sont pas impactées de la même manière.

Où l'immobilier baisse en France ?

👉 Si votre bien est en Île-de-France ou dans une grande métropole telle que Bordeaux ou Lyon, il est fort probable que le prix de vente de votre bien soit impacté par la morosité du marché. Si le marché immobilier local est en baisse et que les prix des propriétés similaires ont diminué, il peut être nécessaire d'ajuster votre prix pour rester compétitif.

Faites une analyse comparative du marché

Avant de mettre votre bien en vente, il est recommandé de vous renseigner sur le marché local. Identifiez Ies ventes réalisées. En effet, l'examen des ventes récentes de biens similaires dans la région peut vous donner une idée de la compétitivité de votre prix.

👉 Quelle concurrence va devoir affronter votre bien ? Si des biens similaires au vôtre sont proposés à un montant inférieur, il faut vous assurer que les prestations de votre bien justifient que vous le proposiez à un prix plus élevé. En somme, si d'autres propriétés similaires se vendent à des prix inférieurs, une réduction de prix pourrait être justifiée.

Dans quel état est votre logement ?

Vous n'êtes pas tenu de proposer un bien en parfait état, mais le prix de vente doit être cohérent avec ce que vous vendez. Si la propriété nécessite des travaux importants ou des mises à jour importantes, il est indispensable de le prendre en considération dans la fixation du prix. Une baisse de prix est justifiée pour refléter l'investissement supplémentaire que l'acheteur devrait faire après l'achat. Si vous ne le faites pas spontanément, il est certain que les acheteurs feront de l'état de votre propriété et de la somme de travaux nécessaires des critères de négociation pour l'achat de votre bien. Plus l'état du logement sera dégradé, plus la baisse est susceptible d'être importante.

👉 L'état de la copropriété

En plus de l'état du bien, l'état de la copropriété peut occasionner une baisse de prix des appartements. Si le logement est en parfait état, mais se situe dans une copropriété dégradée, cela fait perdre de la valeur au bien. Une copropriété mal gérée peut décourager les éventuels acheteurs, les convaincre passe souvent par une baisse appréciable du prix de vente.

👉 L'état du voisinage

La qualité de vie est un choix important dans un achat. Un acheteur est obligé de le prendre en compte puisqu'il ne pourra pas vivre enfermé dans son logement, aussi douillet soit-il. Et s'il destine son achat à la location, le critère de l'environnement sera déterminant dans sa capacité à louer son bien.

Un bel appartement, une belle maison dans un environnement dégradé va dévaluer le bien proposé à la vente. La baisse du prix sera fonction de la gravité des troubles de voisinages. Des voisins bruyants, la proximité d'une porcherie ou d'une usine de traitement des déchets sont des exemples de nuisances qui feront baisser un prix de vente. Parfois le seul projet de réalisation, de construction va diminuer la valeur d'un bien. Vous devrez chiffrer les désagréments pour les futurs acheteurs et adapter le prix de vente en conséquence.

Ça fait longtemps que votre bien est en vente

Si votre propriété est sur le marché depuis un certain temps sans attirer d'acheteurs sérieux, cela pourrait indiquer que le prix est trop élevé. Une baisse de prix peut attirer de nouveaux acheteurs potentiels. Plus les acquéreurs vont voir votre annonce, plus ils vont penser que le bien a du mal à être vendu et ils vont y voir l'opportunité de peser sur les négociations, d'obtenir une baisse de prix.

👉 Vous n'avez pratiquement pas de visites

Lorsque vous avez mis une annonce de vente détaillée, mais qu'elle suscite peu de demandes de rendez-vous, peu de visites, voire pas de visites du tout. Cela peut être un signe qu'il y a un problème de prix de vente. Deux cas de figure sont possibles :

1. l’annonce n'apparaît pas dans les paniers des internautes parce que le prix n'est pas en adéquation avec le type de bien et sa localisation ou le prix de vente n'a pas pris en compte le seuil psychologique ;
2. l'annonce apparaît bien dans les recherches, mais après lecture du descriptif du bien le prix semble surévalué.

👉 Les visites ne déclenchent pas de coup de cœur

Les commentaires des personnes qui visitent la propriété peuvent fournir des indications précieuses. Si les retours suggèrent que le prix est un obstacle, il faut chercher à comprendre pourquoi et encourager des contrepropositions. Ça ouvre la voie à la négociation. Si le bien visité ne correspond pas aux photos et au descriptif de l'annonce et que les acquéreurs le jugent surévalué,  ils peuvent ne même pas faire de contreproposition. C'est un indice qu'il faut revoir le prix à la baisse.

👉 Les visites ne génèrent pas d'offre d'achat

La réalisation d'une vente suppose qu'une offre d'achat soit faite par l'acheteur et acceptée par le vendeur. Si votre bien a fait l'objet de plusieurs visites et qu'aucune de ces visites ne suscite une offre d'achat, votre prix est à incriminer. Le bien suscite de l'intérêt puisque non seulement l'annonce a été consultée, mais elle a déclenché une prise de contact et un rendez-vous pour une visite.

Vous souhaitez vendre rapidement

Si vous avez une forte motivation pour vendre rapidement, par exemple en raison d'une relocalisation urgente ou d'une situation financière, vous pourriez envisager de baisser le prix pour accélérer le processus de vente.

👉 Votre situation est précaire

Si vous êtes est contraint à la vente à cause de difficultés financières, un divorce difficile, un changement professionnel, il peut être contraint de vendre son bien dans l’urgence. Cette urgence peut conduire à faire un sacrifice sur le prix pour accélérer la vente.

👉 Vous avez sollicité un prêt relais

Vous avez déjà fait l'acquisition d'un nouveau bien grâce à un prêt relais. Vous pouvez être contraint de faire un effort supplémentaire sur votre prix de vente. Lorsqu'il arrive à l'échéance du prêt relais alors que vous n'avez pas encore pu concrétiser votre vente, vous avez intérêt à accélérer le processus et la baisse de prix est souvent le seul point sur lequel il peut agir.

👉 Vous avez reçu un bien en succession

Lorsque vous recevez un bien en succession, vous disposez de 6 mois pour payer les frais de succession. Certains héritiers, lorsqu'ils ne disposent pas de liquidités pour s'acquitter des frais de succession, sont obligés de vendre en urgence le bien afin de couvrir tous les frais inhérents à la succession. 

Votre logement est une « passoire énergétique »

La question des passoires énergétiques devient un véritable enjeu de vente. Depuis 2019, les vendeurs ont l'obligation de faire apparaître dans leur annonce de vente la performance énergétique du logement. Lorsque la classe énergie du logement le place dans la catégorie des passoires thermiques, cela impacte négativement la valeur du bien. Pour rappel, sont considérées passoires énergétiques les logements dont la classe énergie est F ou G.

👉Ces logements font déjà l'objet de restrictions en location. Pour ce qui est de la vente, il n'y a pas d'interdiction de vente, mais dans un contexte où les acheteurs font de plus en plus attention à leur consommation d'énergie, faire l'acquisition d'un logement énergivore est clairement considéré comme un handicap. En effet, acquérir une passoire énergétique suppose des factures d'énergie élevées ou des travaux importants de rénovation énergétique pour y remédier.

Face au risque de ne plus pouvoir louer, certains bailleurs s'orientent vers la vente. Ils ne peuvent pas ou ne veulent pas supporter le coût colossal des travaux. Il faut compter environ 16 000 € pour gagner une lettre (F à E) et 26 000 € pour en gagner deux (G à E). Malgré les aides à la rénovation, le reste à charge peut demeurer dissuasif. Le choix de la vente n'est pas pour autant une solution facile, puis que les passoires énergétiques n'ont pas la cote.

🙋‍♀️ Les vendeurs qui font le choix de vendre le bien en l'état sans avoir réalisé des travaux vont devoir procéder à une baisse du prix en déduisant le coût des travaux nécessaires pour améliorer le classement énergétique.

Votre logement est situé dans une zone à risque

On a coutume de parler de l'impact des intempéries en VEFA et CCMI, mais ce ne sont pas les seuls projets immobiliers qui peuvent être impactés par les aléas climatiques. La multiplication des évènements météorologiques tels que les tempêtes, crues, inondations et incendie, etc. ne cesse d'accroître et de modifier le périmètre géographique des zones considérées à risque.

👉 Si votre vente se trouve dans une des régions récemment impactées par une catastrophe naturelle ci-dessus mentionnée, il y a de forte chance que votre vente connaisse des difficultés supplémentaires à se réaliser. Cela rend les acheteurs inquiets d'acheter un bien dans une zone à risque.

Les acheteurs se rétractent

Si vous arrivez plusieurs fois jusqu'à la signature du compromis de vente et que les acquéreurs ne vont pas jusqu'au bout de la transaction, c'est une indication que votre projet immobilier n'est pas bien ficelé. Le dossier de diagnostics techniques obligatoirement fourni au moment de la signature révèle des points de tension pour les acheteurs. Ou alors une information importante et dissuasive. Cela peut déclencher une baisse de prix pour faire passer la pilule aux acheteurs.

Peut-on baisser le prix entre compromis l'acte de vente définitif ?

❌ La réponse est non. L'acte de vente définitif doit simplement confirmer les conditions prévues dans l'avant-contrat de vente. En principe, une fois que le compromis (ou promesse de vente) est signé, il est difficile de revenir sur les termes convenus sans le consentement mutuel des parties.

👉 Si les conditions de vente connaissent une modification substantielle, elle ouvre droit à un délai de réflexion supplémentaire de 10 jours. Seules des circonstances exceptionnelles pourraient justifier une renégociation des conditions et donc du prix de vente. Les parties peuvent renégocier certains aspects du contrat, mais cela dépendra souvent de leur bonne volonté et de la rédaction spécifique du compromis de vente.