La rénovation énergétique en copropriété : enjeux et mode d'emploi

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 5 janvier 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Le 1er janvier 2025, la loi Climat interdira les logements G de location. La seule manière d'y échapper, c'est de rénover son bien. Mais en copropriété, comment fait-on ? Quelles sont les étapes nécessaires à la rénovation collective ? Radiographie d'une copropriété où tout a été fait.

Copropriété, de nouvelles interdictions de location en 2025.
Copropriété, de nouvelles interdictions de location en 2025. © BitsAndSplits/GettyImages

Qu'est-ce que la loi Climat ?

La loi du 22 août 2021 appelée loi Climat porte sur la qualité énergétique des biens. Il est imposé de nouvelles obligations aux propriétaires de biens énergivores, propriétaires bailleurs et propriétaires occupants.

Quels sont les travaux obligatoires dans une copropriété selon la loi Climat ?

La loi Climat impose une rénovation énergétique des biens classés G, F ou encore E, c’est-à-dire environ 5 millions de logements d'ici 2034. Très concrètement, les biens ayant reçu une mauvaise note au DPE (Diagnostic de performance énergétique) seront exclus du marché locatif selon le calendrier suivant :

  • les biens notés G seront interdits de location à partir du 1er janvier 2025 ;
  • les biens notés F seront interdits de location à partir du 1er janvier 2028 ;
  • les biens notés E seront interdits de location à partir du 1er janvier 2034.

De nombreux débats existent sur le report de la loi comme sur la remise à niveau du DPE (qui présente bien des défauts), mais en attendant, la loi a vocation à s'appliquer. Et en tant que propriétaire, vous devez prévoir et prendre toutes les bonnes décisions.

⚠️ Un bien classé G en 2025 pourra être considéré comme indécent par le locataire et faire l'objet d'un recours devant les tribunaux. Les règles relatives au logement décent pourront alors s'appliquer et le propriétaire pourrait être condamné à effectuer les travaux sous astreinte, avec une obligation de reloger le locataire, dans un logement équivalent.

Limiter les dépenses d'énergie, le but premier de la rénovation

Avec la montée de l'inflation, les factures énergétiques prennent une importance croissante dans le budget des ménages et, par extension, dans les copropriétés. Les phénomènes de guerre aux portes de l'Europe accroissent encore un peu plus cette évolution. Dès lors, il faut trouver un moyen de limiter la dépense énergétique. Bien entendu, il est bon de passer par des gestes simples, de maîtrise de l'énergie. Se vêtir chaudement en hiver plutôt que de pousser le chauffage. Mettre des radiateurs intelligents.

👉 Mais le plus efficace reste une rénovation énergétique globale. En effet, les travaux de rénovation énergétique permettent de faire un saut qualitatif dans l'étiquette énergie du bien. De ces travaux peut sortir une nouvelle note énergétique au DPE, qui permet d'avoir la certitude de payer moins cher en facture énergie, mais aussi de placer son bien autrement sur le marché de l'immobilier. En effet, le bien n'aura pas la même valeur suivant qu'il est noté C ou G au DPE.

S'assurer d'une bonne valeur à la revente, l'autre objectif de la rénovation

Le marché actuel a pris en compte l'impératif de la transition écologique et de plus en plus de biens mal notés énergétiquement voient leur valeur diminuée. Les biens classés F ou G, dits passoires énergétiques, voient leur valeur diminuer entre 5 et 20 %, suivant le marché local.

🏢Cette règle vaut pour les maisons individuelles comme pour les immeubles en copropriété. Mais avec les immeubles en copropriété, la règle se corse, dans la mesure où la valeur de votre bien « dépend » de celle du voisin. Traduction : si votre appartement est dans un immeuble vétuste, très dégradé énergétiquement, sa valeur sera moindre.

Dès lors, engager une rénovation énergétique collective permet à tout un chacun de s'assurer d'une bonne valeur à la revente. Dans un marché tendu, où la valeur verte prend de plus en plus d'importance, il est donc judicieux d'essayer de faire les choses collectivement afin d'assurer un bel avenir pour l'immeuble et ses habitants.

Comment mener à bien une rénovation énergétique en copropriété ?

Lorsque l'on est en copropriété, le problème premier est de convaincre. Les travaux de rénovation énergétique doivent passer par un vote en assemblée générale. Donc il vous appartient à vous qui croyez en la rénovation énergétique d'essayer de fédérer autour de vous le plus de copropriétaires possible.

📢 Être le porte-parole de la rénovation

Dans un premier temps, vous pouvez faire appel au conseil syndical de votre copropriété. Cet interlocuteur est là pour faciliter ce type d'opération. Ensuite, n’hésitez pas à faire de la pédagogie, du lobbying, à inviter des copropriétaires sensibles à cette question à des réunions chez vous.

Fédérer les copropriétaires

Il vous faudra communiquer beaucoup sur le sujet, car tout le monde n'a pas la même conception de l'écologie ou des urgences. Affiches dans le hall, mot dans la boîte aux lettres, vous pouvez vous exercer à la communication dès maintenant, car tout cela prend du temps.

👉 N'hésitez pas à vous rallier les propriétaires bailleurs, ceux-là seront les plus sensibles au discours de rénovation (les bailleurs étant visés par des sanctions dès 2025, en cas de location de passoires énergétiques).

🗣️ « Nous avons fait une première réunion de copropriété », précise M. Marossero, un copropriétaire engagé dans la rénovation énergétique dans une copropriété du 14e arrondissement de Paris. « C'était une réunion informelle afin d'informer un maximum de copropriétaires sur les projets envisageables. »

À cette réunion, les membres de cette copropriété ont pu être accompagnés de conseillers de l'Agence parisienne du climat, des spécialistes venus pour faire état de l'éventail des aides disponibles, des aides prévues par l'Etat en grande partie.

France Rénov, des coachs copro à disposition

France Rénov est le service public de la rénovation énergétique. Cette plateforme met à disposition des copropriétés des spécialistes de la rénovation, comme l'Agence parisienne du climat, qui vous aide à mener à bien vos projets. C'est un service gratuit, disponible sur tout le territoire national, 2 300 conseillers en tout.

🙋‍♀️ Des coachs copro peuvent se déplacer au sein même des copropriétés, pour évaluer vos besoins en travaux comme les aides qui sont éligibles. « C'était important d'être aidé par l'Agence parisienne du climat, insiste M. Marossero, nous avions besoin de savoir à quoi nous avions droit, exactement. Cela a aidé à convaincre et à monter les dossiers. »

Le vote en assemblée, la formalité indispensable

Pour que des travaux de ce type soient votés, il faut la majorité absolue des copropriétaires, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents.

« Il nous a fallu trois assemblées générales en copropriété pour pouvoir décider des travaux », nous informe M. Marossero. Le projet initial de rénovation a débuté en 2017, alors qu'une fuite était présente sur la terrasse. Déjà, à l'époque, il a fallu décider entre une rénovation simple, ciblée ou une rénovation totale. Deux clans s'opposaient. Les uns voulaient juste réparer la fuite et les autres, effectuer une rénovation totale.

🚧 Mais quand a été décidée la rénovation totale, d'autres discussions ont commencé sur la qualité des matériaux à utiliser : faire au moins cher, sélectionner selon les entreprises les moins-disantes, ou utiliser les matériaux les plus pérennes, les plus sûrs, ceux qui assuraient la meilleure performance énergétique.

« La présence des coachs copro nous a permis de comprendre que, pour obtenir toutes les aides, nous avions besoin de faire une vraie rénovation énergétique », continue notre copropriétaire, qui est également président du conseil syndical. Un premier vote en assemblée générale a échoué en 2019. Puis un autre vote a eu lieu en 2020, en plein Covid et enfin les travaux ont pu commencer.

👉 Il s'agissait donc d'une réparation de la terrasse ainsi que d'une isolation par l'extérieur. Isoler les murs par l'extérieur étant la meilleure manière de rénover en copropriété.

Comment procéder pour faire les travaux en copropriété ?

Vu les délais pour effectuer les travaux, les enjeux, les coûts engagés, il serait préférable de bien prendre son temps pour choisir les entrepreneurs. Si vous souhaitez solliciter des aides, il faudra recourir aux entreprises certifiées RGE.

Un DTG (diagnostic technique global) devra être mené, en amont. Le DTG est une étude menée par un expert thermicien, afin d'analyser toute la structure de l'immeuble, ses failles, et ses voies d'amélioration dans l'optique d'obtenir une meilleure note au DPE. Une note précise. Ces frais sont à partager entre tous les copropriétaires, comme les travaux. Il faudra ensuite faire établir plusieurs devis, en utilisant ce DTG, des devis qui seront soumis au vote en assemblée générale.

👉 Les travaux énergétiques en copropriété devront être menés dans une logique globale, afin de diminuer les coûts, optimiser la rénovation et enfin s'assurer d'une bonne note énergétique globale.

Quelles aides pour la rénovation d'une copropriété ?

La rénovation énergétique en copropriété permet de prétendre à de nombreuses aides. En matière de copropriété, « MaPrimRénov' copropriétés » est la principale aide.

MaPrimRénov' copro, une aide substantielle

MaPrimRénov' est l'aide la plus connue de cette politique de rénovation à échelle nationale. Son obtention facilitera beaucoup de choses dans le financement du projet. Si la copropriété atteint 35 % de gain énergétique, celle-ci peut prétendre à 25 % du coût total des travaux, plafonné à 15 000 € par logement.

👉 Un éco-prêt à taux zéro copropriété peut être souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cette aide peut atteindre 30 000 € par logement si la copropriété s'engage sur trois actions de travaux distinctes ou un seuil de performance énergétique globale minimale.

Ces aides sont bien entendu cumulatives. Vous aurez toutefois l'obligation de passer par des entreprises certifiées RGE.

Les aides individuelles à disposition des copropriétaires

Des aides individuelles peuvent être demandées par les copropriétaires, pour des travaux dans les parties privatives. Les parties privatives pouvant faire l'objet de certains travaux d'ajustement, pour les propriétaires qui veulent aller au-delà. Toutefois, une condition de ressources est souvent demandée pour bénéficier de certaines aides.

👉 Le financement des travaux demandera tout de même une bonne trésorerie individuelle et collective, car les aides sont versées au compte-gouttes, d'où le besoin d'être accompagné par France Rénov.

La rénovation énergétique de l'immeuble à la loupe

L'immeuble de M. Marossero date des années 1970, il est composé de 170 logements et de 3 commerces. Il se trouve dans le 14e arrondissement de Paris, à deux pas de la Cité universitaire. Sur les 170 logements existants, il y a en tout 60 copropriétaires occupants et 110 copropriétaires bailleurs.

Les travaux d'économies d'énergie étape par étape

  • 2017 : fuite d'eau sur la terrasse ;
  • 2019 : 1er vote en assemblée ;
  • 2020 : 2e vote en assemblée ;
  • septembre 2020 : début des travaux ;
  • septembre 2021 : 1er versement des aides (30 %) ;
  • septembre 2022 : fin des travaux ;
  • septembre 2023 : fin du versement des aides.

Coût de la rénovation énergétique de l'immeuble

Le financement des travaux a demandé de mobiliser des fonds importants. Mais avec les systèmes d'aides, des compensations ont pu avoir lieu. Voici le coût global de la rénovation énergétique de la copropriété :

  • coût total des travaux : 2 432 000 €, dont 210 000 € de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;
  • coût total par copropriétaire : 14 306 € ;
  • aides versées au profit de la copropriété : 722 000 €.
  • Reste à charge : 10 059 € par logement.

L'isolation extérieure d'une copropriété

Cette technique est de loin la plus efficace en matière d'isolation. Voilà pourquoi elle est si coûteuse. Avec l'isolation par l'extérieur, vous êtes sûr de faire un bond qualitatif sur le plan de l'énergie.

En ce qui concerne la copropriété de M. Marossero, celle-ci coûta la somme de 2 432 000 €, pour l'isolation du toit-terrasse et de la façade. Une somme considérable, mais il ne faut pas oublier qu'il s'agissait d'une très grande copropriété, dans le centre de Paris. Et que des économies d'énergie ont été créées. En tout, 37 % d'économies d'énergie entre l'immeuble de 2017 et celui aujourd'hui.

🙋‍♀️ Aujourd'hui l'immeuble dispose de la lettre C au DPE, un beau score qui lui permettra d'entrevoir de grosses économies d'énergie, un champ libre de toute interdiction et aussi une revente facilitée !


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