L'état descriptif de division

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L'établissement de l'état descriptif de division est la première démarche qu'engage le propriétaire. Il s'agit d'un document technique obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire. Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux.

Chaque lot se voit attribué un numéro d'identification. Doit apparaître également la description et la situation du lot dans le bâtiment (bâtiment, étage, etc), sa consistance (type de logement, équipement, etc.).

Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. Les parties communes sont fractionnées en tantièmes et à chaque lot correspond un certain nombre de ces tantièmes.

Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l'état descriptif de division tiennent compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot (nature du lot, localisation, hauteur sous plafond, etc.).

Cette quote-part, définie par l'état descriptif de division, sert notamment à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges d'entretien et de travaux.

Un diagnostic technique global obligatoire

Pour les immeubles de plus de dix ans

Les immeubles de plus de dix ans sont soumis à un diagnostic technique avant leur mise en copropriété, c'est-à-dire avant toute division. Ce diagnostic dresse un état des lieux de l'immeuble. Le diagnostic technique global (DTG) doit comporter :

  • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs,
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
  • une analyse des améliorations possibles concernant l'état de l'immeuble,
  • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique,
  • une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. Le Diagnostic technique global (DTG) est destiné à renseigner les futurs acquéreurs : sur l'état apparent de la solidité du bâtiment, celui des conduites et canalisations collectives ainsi que sur les éléments d'équipement communs (chaudière, ascenseur, vide-ordures...) et de sécurité.

Cet audit technique est communiqué obligatoirement par le notaire à tout acheteur à l'occasion de :

  • la première vente d'un lot après division de l'immeuble en copropriété ;
  • toutes les ventes qui interviennent dans les trois ans suivant la date de réalisation du diagnostic.

Dès la vente d'un lot, le diagnostic technique va également servir à établir le carnet d'entretien de l'immeuble qui sera régulièrement tenu à jour par le syndic.

Pour aller plus loin...

Ravalement. Tout savoir sur le ravalement d'un immeuble, diagnostic, copropriété, prêt collectif, assemblée générale.