Le conseil syndical : un relais entre les copropriétaires et le syndic

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Dans chaque copropriété se trouve, en principe, un conseil syndical constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l'assemblée générale. Son rôle est non seulement consultatif, mais réellement actif, car il doit assister le syndic, contrôler sa gestion, et lui donner son avis sur toutes les questions concernant la copropriété. C'est un relais entre les copropriétaires et le syndic.

Le conseil syndical a pour mission de donner son avis au syndic sur toute question concernant le syndicat des copropriétaires. Il est vrai que les membres du conseil syndical sont plus proches des problèmes de l'immeuble dans lequel ils résident que le syndic qui assure généralement la gestion de plusieurs résidences. Le conseil syndical peut alerter le syndic en cas de dégâts ou d'incidents constatés. Le syndic a donc tout intérêt à solliciter cette coopération qui va lui permettre d'avoir une action plus efficace.

Ainsi, le conseil syndical assiste le syndic en particulier  :

  • Pour préparer l'assemblée générale : la coopération avec le syndic s'impose pour la préparation de l'assemblée générale puisque le syndic est tenu d'en préparer l'ordre du jour avec le conseil syndical à l'occasion d'une réunion préparatoire ;
  • Pour les travaux ou les marchés dont le montant dépasse un seuil fixé par l'assemblée générale : le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. L'assemblée générale est en effet chargée d'arrêter un montant de marchés et de contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. Cette décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
  • Lorsque des travaux sont à réaliser d'urgence : le conseil syndical donne son avis au syndic pour qu'ensuite celui-ci fasse procéder de sa propre initiative, c'est-à-dire sans délibération préalable de l'assemblée, aux réparations nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic

C'est une des tâches principales du conseil syndical. Il exerce un contrôle sur la comptabilité, la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et traités les marchés et tous les contrats. Il contrôle également l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Pour cela, le conseil syndical dispose de moyens d'investigation et peut se faire communiquer toutes pièces, documents et registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Il peut vérifier la bonne exécution de toutes les missions dont est chargé le syndic. Ce qui lui permet ensuite d'informer les copropriétaires. Il vérifie, par exemple si les travaux entrepris sont réalisés conformément à ce qui a été décidé en assemblée générale.

Le conseil syndical peut demander la convocation d'une assemblée générale

Le conseil syndical peut décider de convoquer une assemblée générale et mettre en demeure le syndic de convoquer cette assemblée en lui précisant les questions à porter à l'ordre du jour. Le syndic est alors tenu de la convoquer. S'il ne le fait pas dans les huit jours de la mise en demeure, c'est le président du conseil syndical qui se charge de convoquer lui-même l'assemblée.

Le conseil syndical peut prendre des initiatives

Le conseil syndical bénéficie d'un important pouvoir d'initiative puisqu'il peut s'exprimer sur les questions les plus diverses, aussi bien sur les décisions à prendre que sur la façon dont les décisions ont été exécutées. L'assemblée générale peut également lui confier d'autres missions ou délégations dans la limite de ses attributions. Elle peut par exemple lui confier l'étude de devis pour des travaux qui sont envisagés et le choix de l'entreprise la plus intéressante.

Le conseil syndical rend compte chaque année de sa mission

Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l'assemblée générale des copropriétaires. Ceux-ci en reçoivent le compte rendu auparavant, avec la convocation à l'assemblée générale. A cette occasion, le conseil syndical donne son avis à l'ensemble des copropriétaires sur le contrôle et le bilan qu'il a dressé de la mission du syndic, et aussi sur les questions soumises à l'assemblée générale. Cela permet aux copropriétaires de voter les décisions en bonne connaissance de cause.

Comment fonctionne le conseil syndical ?

C'est le règlement de copropriété qui détermine les règles de fonctionnement du conseil syndical : il fixe le nombre de représentants qui doivent y siéger, les modalités de convocation et de tenue des réunions, les règles de majorité, etc.

A défaut de précisions figurant dans le règlement de copropriété, c'est l'assemblée générale des copropriétaires qui peut fixer ces règles de fonctionnement et d'organisation du conseil syndical ou les modifier. Toutefois, le conseil syndical ne se substitue ni au syndic ni à l'assemblée générale, et les décisions qu'il prend n'obligent pas le syndic, contrairement à celles de l'assemblée générale. Il peut à tout moment, après en avoir avisé le syndic, demander à consulter toutes pièces ou documents, factures, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété, ou en demander copie.

Qui reçoit les documents destinés au conseil syndical ?

Selon qu'il s'agisse de documents à adresser d'office au syndic ou au contraire adressés à la demande du conseil syndical, les modalités de transmissions des documents à adresser au conseil syndical sont les suivantes :

  • quand des document doivent être communiqués au conseil syndical, ceux-ci sont à adresser au président du conseil syndical, ou à défaut de président désigné, le document est à adresser à chacun des membres du conseil syndical ;
  • quand les documents sont adressés au conseil syndical à sa demande, ceux-ci doivent être adressés par le syndic à chacun des membres du conseil syndical.

Qui prend en charge les frais engagés par le conseil syndical ?

Pour l'exécution de sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix, ou encore demander un avis technique à un professionnel. Les frais exposés par le conseil syndical et les honoraires des professionnels qu'il est amené à consulter entrent dans le cadre du budget d'administration courante, et sont donc être réglés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Les fonctions exercées par le président et les membres du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Toutefois, s'ils engagent des frais pour exercer leur mission, ceux-ci sont remboursés.

Comment est désigné le conseil syndical ?

La nomination d'un conseil syndical est en principe obligatoire, sauf si l'assemblée générale y renonce. Les membres du conseil syndical sont élus par les copropriétaires lors de l'assemblée générale de copropriété. L'élection se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires (la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Les membres du conseil syndical sont nommés pour une durée maximale de trois ans. Les conseillers syndicaux peuvent cependant être réélus. Chaque membre est donc éligible autant de fois qu'il se présente pour un nouveau mandat.

Exceptionnellement, l'assemblée générale peut décider de ne pas nommer de conseil syndical, à condition que cette décision soit votée à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Une fois nommés, les membres du conseil syndical peuvent décider de ne pas aller au terme de leur mandat et démissionner en renonçant à leur fonction par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au syndic. Corrélativement, l'assemblée générale, statuant à la majorité des voix et de tous les copropriétaires, peut décider au cours du mandat, de révoquer l'un des membres du conseil syndical.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Tout copropriétaire peut proposer sa candidature, qu'il soit propriétaire en pleine propriété ou nu-propriétaire du bien. Mais l'usufruitier, le conjoint du copropriétaire, son partenaire pacsé, ou encore son représentant légal peuvent se porter candidats au conseil syndical. En revanche, le syndic, son conjoint, son partenaire pacsé, ses ascendants, descendants et préposés ou employés, ne peuvent pas faire partie du conseil syndical, et ce, même s'ils sont propriétaires d'un lot dans l'immeuble. Le président est désigné au sein des membres conseil syndical, une fois ce conseil constitué. Ce sont les membres du conseil syndical qui l'élisent lors de leur première réunion. Cependant, le conseil syndical peut décider de ne pas nommer de président du conseil.

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Entretien d'une copropriété. Un gardien, une société spécialisée pour entretenir un immeuble, le coût, la mise en concurrence des entreprises.