Le ravalement d'immeuble : qui décide ? Qui paie ?

Pollution, intempéries ou simple usure du temps, un bâtiment subit au cours de sa vie de multiples agressions et vieillit. Surtout en milieu urbain, soumis à une forte pollution. Sa façade, c'est son épiderme. Elle protège et elle isole. Elle s'encrasse, se fissure et vieillit aussi. Comme notre peau elle doit être nettoyée et entretenue régulièrement. Au-delà de l'obligation légale d'entretien décennal des façades prévu par le Code de la construction et de l’habitation, l'entretien périodique permet à l’immeuble de conserver un état sanitaire durable, et donc d’éviter des travaux plus conséquents et plus onéreux par la suite. Ne pas réaliser les travaux au bon moment c'est l'assurance de voir le devis s'envoler d'année en année.

Symptômes d'une façade dégradée

Dans les pathologies sans dégradation du support, les désordres les plus courants sont :

• pollution urbaine et biologique des façades (mousses et lichens)  ;
• décollement des peintures de façade ;
• affadissement des couleurs de façade : changement de couleur des façades lié à la pollution.

Lorsque la façade est plus dégradée les travaux à envisager concernent le plus souvent :

• l'apparition de fissures et décollement d'enduit façade ;
• la dégradation des joints des façades ;
• l'altération de blocs de pierre de façade ;
• des graffitis ;
• des efflorescences (traces blanches).

Ravalement de façade : des travaux de valorisation du patrimoine

Le ravalement préserve et améliore le cadre de vie. D'un point vue économique, un ravalement permet à un immeuble ainsi qu’aux appartements de ne pas se déprécier. Mieux, les logements prennent de la valeur. Il contribue aussi à la mise en valeur du patrimoine local. Aucune ville n'y échappe !

En cas de revente. Une façade nettoyée ou restaurée raccourcira à coup sûr les délais de vente. Une belle façade et des menuiseries extérieures en bon état faciliteront la négociation. Même plusieurs années après les travaux.

En revanche une façade dégradée avec une rénovation à engager à court ou moyen terme sont un frein à la vente et la négociation sera plus difficile à mener avec l'acheteur.

La mise en œuvre d'un ravalement, volontaire ou imposé, demande toutefois d'être effectuée dans le respect des règles d'autorisations qui s'imposent, aussi bien au niveau de la copropriété pour les immeubles collectifs, que de la commune.

Les modalités d'un ravalement de façade en copropriété

En copropriété, les travaux sur les parties communes de l'immeuble sont décidés par les copropriétaires au cours d'une assemblée générale. 

Vote du ravalement : quelle majorité ?

La majorité requise pour voter les travaux de ravalement dépend des raisons pour lesquelles ils sont entrepris. Selon le cas, ils sont décidés soit à la majorité simple des copropriétaires, soit à la majorité absolue.

Quand le ravalement est-il décidé à la majorité simple ?

• Travaux d'entretien de l'immeuble

En principe, les travaux d'entretien et de conservation des parties communes qui n'affectent pas les parties privatives sont décidés à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des votes exprimés des présents ou représentés. Lorsque l'état défectueux des façades le rend indispensable, c'est donc à cette simple majorité que le ravalement est décidé.

• Travaux décidés suite à une injonction de la mairie

Lorsque le ravalement est décidé suite à une injonction faite au syndicat des copropriétaires par le maire, la décision relève également de la majorité simple, car la loi soumet à cette simple majorité les travaux prescrits par l'autorité administrative (article 24 II b de la loi du 10 juillet 1965).

Quand le ravalement est-il décidé à la majorité absolue ?

• Travaux d'embellissement

Lorsque les copropriétaires souhaitent entreprendre des travaux de ravalement alors que rien ne les impose absolument, ils sont considérés comme des travaux d'amélioration. A ce titre, ils doivent être décidés à la majorité absolue de tous les copropriétaires, ainsi que le prévoit l'article 30 pour les travaux d'amélioration (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).
C'est le cas également lorsque le ravalement apporte une amélioration comme : de nouveaux volets, l'installation de stores, etc. ou n'a pas pour unique but que d'apporter une nouvelle esthétique à l'immeuble.

La majorité absolue de tous les copropriétaires se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, qu'ils soient présents, absents, représentés ou pas, qu'ils aient voté par correspondance ou pas (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

• Travaux de ravalement associés à des travaux d'isolation thermique

Désormais, la réglementation impose pour certains bâtiments faisant l'objet d'importants travaux de ravalement de façade, de réaliser en même temps des travaux d'isolation thermique. Les bâtiments d'habitation sont concernés, aussi bien les maisons individuelles que les immeubles collectifs. Il s'agit des bâtiments dont les façades sont constituées à plus de 50 % en surface de terre cuite (briques industrielles), de béton, de parpaing, de ciment ou de bardage métallique...  En revanche cela ne concerne pas les immeubles dont les façades sont en matériaux sensibles à l’humidité : en pierre, terre crue, torchis, bois ... Cela concerne les travaux de ravalements qui consistent à enlever et à refaire à neuf l’enduit existant ou à ajouter ou à remplacer un parement.

Les travaux de ravalement concernés comprenant une isolation thermique relèvent également de la majorité absolue prévue par l'article 25.

Par nature, un ravalement concerne tant les parties communes que privatives. La façade est une partie commune alors que certains éléments sont qualifiés de privatifs par le règlement de copropriété : fenêtres, garde-corps, barres d'appui, etc. Ce qui peut poser problème. En effet, l'assemblée générale n'a pas vocation à intervenir sur les parties privatives.

Ravalement : qui paie quoi ?

Qu'il soit décidé par les copropriétaires ou imposé par l'administration, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu'il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent donc y participer en fonction de leurs tantièmes de copropriété. Un copropriétaire ne possédant qu'une place de parking dans un immeuble ne peut donc pas en être dispensé sous prétexte que son lot est en sous-sol.

Ravalement : les fenêtres et les balcons 

Habituellement, le ravalement général de l'immeuble porte sur des fenêtres, stores, volets, balcons... Selon les règlements de copropriété, ces éléments peuvent être considérés soit comme parties privatives, soit comme parties communes. Il est donc indispensable de se référer au règlement de copropriété pour connaître la répartition des frais qui en résulte :

• soit tout est commun et la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété ;
• soit ces éléments sont privatifs et le coût des travaux se rapportant aux façades « parties communes » est partagé en fonction des tantièmes et les travaux concernant les huisseries, balcons privatifs sont facturés directement à chaque copropriétaire.

 Un ravalement de façade imposé tous les dix ans

Toutefois, toutes les communes ne sont pas concernées. L'obligation de ravalement s'impose dans les communes figurant sur une liste établie par arrêté préfectorale, dont Paris, en tête de liste. Pour savoir si votre commune ou certains quartiers de votre communes sont concernés par cette obligation, vous pouvez consulter le service d'urbanisme de votre mairie ou leur site. Dans les autres communes, il n'y a pas de fréquence prévue pour le ravalement.

Cette décision doit cependant être motivée en tenant compte de l'état réel de l'immeuble ainsi que de son environnement.

Ravalement : les pouvoirs du maire

Quand un ravalement doit être effectué, le maire en fait alors injonction au propriétaire.

Ravalement : des travaux d'office en cas de refus du propriétaire

Si dans les six mois qui suivent cette injonction, le propriétaire ne réagit pas, le maire peut décider de prendre un arrêté en vertu de l'article L126-3 du Code de la Construction et de l'Habitation pour imposer le ravalement. Cet arrêté est notifié au propriétaire avec sommation d'effectuer les travaux dans le délai qui y est précisé. Ce délai ne peut excéder un an. Le propriétaire doit donc se résoudre à entreprendre les travaux.

S'il s'agit d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est faite au syndic en tant que représentant du syndicat des copropriétaires. Il doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si le propriétaire ou la copropriété s'obstinent à refuser de faire ravaler leur immeuble, le maire a la possibilité, en saisissant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, de faire exécuter ces travaux d'office. Le coût de ces travaux sera bien entendu à la charge du ou des propriétaires récalcitrants.

Dans ce cas, c'est la commune qui avance les fonds et qui se fait rembourser par la suite par le propriétaire ou la copropriété comme en matière d'impôts directs.

 Quelles autorisations pour faire un ravalement ?

En théorie, le ravalement des façades des immeubles est dispensé de toute formalité auprès de la commune, mais en pratique il y est souvent soumis. Cela dépend de ce qu'a décidé votre commune en la matière, et de la nature des travaux entrepris.

La déclaration préalable

Dans quels cas déposer une déclaration préalable pour un ravalement ?

Si vous refaites la façade de votre maison ou de votre immeuble à l'identique, sans modifier leur aspect extérieur, vous n'avez en principe pas de demande d'autorisation à effectuer, sauf si votre commune en a décidé autrement. Les mairies peuvent en effet décider de soumettre tout ravalement au dépôt d'une déclaration préalable, que cela modifie ou non l'aspect extérieur du bien. Elles peuvent aussi l'imposer dans un périmètre défini dans le PLU (plan local d'urbanisme).

Dans tous les cas, dès lors que le ravalement modifie l'aspect extérieur de votre bien, il est soumis à une "déclaration préalable", quelle que soit la commune où il est situé, car la loi l'impose.

D'une commune à l'autre, ou d'un quartier à l'autre au sein d'une même commune, les formalités à effectuer peuvent donc être différentes.

Cette déclaration préalable s'impose également si votre bien est situé dans un secteur sauvegardé ou un espace protégé, par exemple aux abords d'un monument historique. Les travaux, même sans modification extérieure, sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France dont les prescriptions devront être respectées.

Cette demande d'autorisation s'impose aussi bien pour un ravalement décidé à l'initiative des copropriétaires que sur injonction du maire.

Déposer un dossier de déclaration préalable

Vous pouvez utiliser le téléservice proposé par le site du service public pour remplir votre formulaire de déclaration préalable. Vous l'adresserez ensuite par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou le déposerez sur place à la mairie.

Le délai d'instruction de votre demande est d'un mois à compter de la date du dépôt. Dans certains cas, ce délai peut être allongé : par exemple, si la mairie vous réclame des pièces manquantes, ou encore si votre bien est situé en secteur protégé.

Réponse de la mairie à une déclaration préalable

Au terme du délai prévu, soit la mairie vous adresse un certificat de non-opposition, soit elle ne répond pas et son silence vaut décision de non-opposition : vous pouvez alors engager vos travaux car votre demande a été acceptée.

Ravalement : des couleurs imposées par le PLU

Peinture de façade

Les travaux de ravalement s’inscrivent dans le cadre de la préservation de la qualité architecturale de la commune. C'est pourquoi beaucoup d'entre elle prévoient une charte à respecter dans leur PLU (plan local d'urbanisme), afin de respecter l'harmonie des couleurs et de l'architecture locale.
Le plan local d'urbanisme peut en effet imposer de strictes conditions de couleurs, d'aspects, de textures ou de matériaux employés dans la réalisation du ravalement de la façade mais aussi des fenêtres et des volets ainsi que de la porte d'entrée.

Selon les régions, les tonalités varient en fonction des coutumes et de l'architecture locale.

De même, si le plan local d'urbanisme est silencieux, la décision du maire ordonnant le ravalement peut imposer des règles esthétiques afin de préserver l'harmonie architecturale de la commune. Les demandes fantaisistes peuvent donc être refusées par la mairie.

L’aspect extérieur de votre maison est donc réglementé selon des normes à respecter plus ou moins souples d’une commune à l’autre.

Obtenir des conseils du CAUE

Pour obtenir des conseils pratiques et des précisions sur les consignes à respecter localement , vous pouvez aussi vous renseigner auprès du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de votre département (le CAUE).
C'est un service public auprès duquel vous pouvez prendre rendez-vous pour exposer votre projet et obtenir des conseils gratuits en amont de votre projet.

Les échafaudages, la voirie et les voisins

Quelle autorisation pour installer l'échafaudage sur la voie publique ?

Très souvent l'installation nécessite d'empiéter sur le domaine public. Vous devez alors obtenir un permis de stationnement pour pouvoir y installer votre échafaudage et déposer des matériaux. Il faut en faire la demande auprès des services de police ou de voirie de la commune. Vous pouvez la déposer sur place ou l'envoyer par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Il faut compter de deux semaines à un mois pour obtenir la réponse, et jusqu'à deux mois maximum.

Quelle autorisation pour installer l'échafaudage chez vos voisins ?

Il se peut aussi que vous ayez besoin d'installer l'échafaudage chez vos voisins pour accéder à certaines façades de votre maison. C'est le cas lorsque celle-ci est située en limite séparative de propriété.

Toutefois, pour pouvoir empiéter sur la propriété voisine pour réaliser le ravalement de votre immeuble il faut que :

• les travaux soient indispensables ;
• il soit impossible de faire autrement que de passer par la propriété voisine ;
• la gêne occasionnée ne soit pas disproportionnée à l'intérêt des travaux eux-mêmes ;
• le voisin soit indemnisé (réponse ministérielle du 3 mars 1980).

Cela s'appelle : la servitude de tour d'échelle.

Le ravalement des immeubles d'exception

L'architecte des Bâtiments de France : un passage obligé

Le ravalement des immeubles classés au titre des monuments historiques ou répertoriés à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) nécessite des autorisations supplémentaires.

Leur ravalement est subordonné à l'obtention d'un permis de construire et non à une simple déclaration préalable, et ce après avis donné par l'architecte des Bâtiments de France.

Avant de délivrer le permis de construire pour réaliser le ravalement, la mairie doit donc obtenir un avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui induit des délais supplémentaires dans le traitement du permis de construire. S'il soumet la réalisation des travaux à certaines prescriptions, la mairie doit les reprendre.

Le ravalement à Paris

A Paris, c'est un arrêté du 27 octobre 2000 et un protocole élaboré en concertation avec les professionnels, les propriétaires et les gestionnaires d'immeubles du 10 novembre 2000 qui déterminent les modalités des ravalements. Les Parisiens ont une obligation d'entretenir leur immeuble en constant état de propreté et de procéder au ravalement au moins tous les dix ans.

Quels immeubles ?

Tous les immeubles sont concernés, qu'ils soient ou non riverains d'une voie publique. Le ravalement peut alors porter sur toutes façades situées sur rue, cours, courette, jardin, mais également sur les murs aveugles, les pignons, les souches des conduits de fumées ou de ventilation.

Quelles exceptions ?

Sont exemptés de l'obligation de ravalement, les immeubles :

• faisant l'objet d'une procédure d'expropriation ;
• ayant fait l'objet dans leur totalité, soit d'une injonction de démolir, soit de travaux d'étaiement ou d'étrésillonnage, notamment au titre de la procédure de péril, soit d'un arrêté préfectoral d'interdiction générale d'habitation.

Quels travaux ?

Au-delà du traitement de la façade de l'immeuble, le ravalement impose également le nettoyage et la remise en peinture de tous les dispositifs de fermeture et de devantures, de tous les accessoires extérieurs (marquises, stores...) ainsi que de tous les ouvrages en relief (balcons, corniches, etc.).

Des délais supplémentaires ?

Dans certains cas, les propriétaires astreints au ravalement de leur immeuble peuvent demander des délais.

C'est le cas, par exemple, si l'immeuble se trouve à proximité d'un chantier générant d'importantes salissures ou encore si les copropriétaires ont fait des dépenses de travaux dans leur immeuble au cours des deux dernières années d'un montant au moins égal au coût d'un ravalement.

Et les commerces situés en rez-de-chaussée ?

L'entretien des devantures, terrasses couvertes, ou toute installation commerciale implantée au rez-de-chaussée des immeubles ou qui empiètent sur le domaine public est à la charge de l'exploitant. Il a l'obligation d'en assurer le maintien en état de propreté.

Quelles formalités ?

Une déclaration préalable de travaux de ravalement doit impérativement être effectuée auprès de la Direction de l’Urbanisme.

Toutes les demandes d’urbanisme peuvent se faire en ligne via le Bureau Accueil et Service à l'Usager (BASU) en déposant votre dossier sur son guichet électronique.

Cette déclaration de travaux doit préciser la nature du procédé technique retenu pour réaliser ces travaux.

Toutefois, si le ravalement concerne un immeuble ou une façade inscrite à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, c'est une demande de permis de construire qui est à déposer.