Le ravalement d'immeuble : qui décide ? Qui paie ?

Pollution, intempéries ou simple usure du temps, un bâtiment subit au cours de sa vie de multiples agressions et vieillit. Surtout en milieu urbain, soumis à une forte pollution. Sa façade, c'est son épiderme. Elle protège et elle isole. Elle s'encrasse, se fissure et vieillit aussi. Comme notre peau elle doit être nettoyée et entretenue régulièrement.

👉 Au-delà de l'obligation légale d'entretien décennal des façades prévu par le Code de la construction et de l’habitation, l'entretien périodique permet à l’immeuble de conserver un état sanitaire durable, et donc d’éviter des travaux plus conséquents et plus onéreux par la suite. Ne pas réaliser les travaux au bon moment c'est l'assurance de voir le devis s'envoler d'année en année.

Symptômes d'une façade dégradée

Dans les pathologies sans dégradation du support, les désordres les plus courants sont :

• pollution urbaine et biologique des façades (mousses et lichens) ;
• décollement des peintures de façade ;
• affadissement des couleurs de façade : changement de couleur des façades lié à la pollution.

Lorsque la façade est plus dégradée les travaux à envisager concernent le plus souvent :

• l'apparition de fissures et décollement d'enduit façade ;
• la dégradation des joints des façades ;
• l'altération de blocs de pierre de façade ;
• des graffitis ;
• des efflorescences (traces blanches).

Ravalement de façade : des travaux de valorisation du patrimoine

D'un point vu économique, un ravalement permet à un immeuble ainsi qu’aux appartements de ne pas se déprécier. Mieux, les logements prennent de la valeur. Il contribue aussi à la mise en valeur du patrimoine local. Aucune ville n'y échappe !

En cas de revente

Une façade nettoyée ou restaurée raccourcira à coup sûr les délais de vente. Une belle façade et des menuiseries extérieures en bon état faciliteront la négociation. Même plusieurs années après les travaux.

👉 En revanche une façade dégradée avec une rénovation à engager à court ou moyen terme est un frein à la vente et la négociation sera plus difficile à mener avec l'acheteur.

Les modalités d'un ravalement de façade en copropriété

En copropriété, les travaux sur les parties communes de l'immeuble sont décidés par les copropriétaires au cours d'une assemblée générale.

Vote du ravalement : quelle majorité ?

La majorité requise pour voter les travaux de ravalement dépend des raisons pour lesquelles ils sont entrepris. Selon le cas, ils sont décidés soit à la majorité simple des copropriétaires, soit à la majorité absolue.

🙋‍♀️ Pour rappel, la majorité absolue se calcule sur l’ensemble des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Travaux	Majorité simple	Majorité absolue
Travaux d'entretien de l'immeuble	✅
Travaux décidés suite à une injonction de la mairie	✅
Travaux d'embellissement		✅
Travaux de ravalement associés à des travaux d'isolation thermique		✅

Ravalement : qui paie quoi ?

Qu'il soit décidé par les copropriétaires ou imposé par l'administration, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu'il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent donc y participer en fonction de leurs tantièmes de copropriété.

🙋‍♀️ Un copropriétaire ne possédant qu'une place de parking dans un immeuble ne peut donc pas en être dispensé sous prétexte que son lot est en sous-sol.

👉 Ravalement : les fenêtres et les balcons

Habituellement, le ravalement général de l'immeuble porte sur des fenêtres, stores, volets, balcons... Selon les règlements de copropriété, ces éléments peuvent être considérés soit comme parties privatives, soit comme parties communes. Il est donc indispensable de se référer au règlement de copropriété pour connaître la répartition des frais qui en résulte :

• soit tout est commun et la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété ;
• soit ces éléments sont privatifs et le coût des travaux se rapportant aux façades « parties communes » est partagé en fonction des tantièmes et les travaux concernant les huisseries, balcons privatifs sont facturés directement à chaque copropriétaire.

Un ravalement de façade imposé tous les dix ans

« Les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté... ». C'est ce qu'indique l'article L. 126-2 du Code de la construction et de l'habitation qui traite de l'entretien des immeubles et rend le ravalement obligatoire au moins tous les dix ans sur injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale.

Toutes les communes ne sont pas concernées

L'obligation de ravalement s'impose dans les communes figurant sur une liste établie par arrêté préfectorale, dont Paris, en tête de liste. Pour savoir si votre commune ou certains quartiers de votre ville sont concernés par cette obligation, vous pouvez consulter le service d'urbanisme de votre mairie. Dans les autres communes, il n'y a pas de fréquence prévue pour le ravalement.

👉 Dans les immeubles situés en copropriété, c'est le syndic qui reçoit l'injonction et qui se charge aussitôt d'en informer l'ensemble des copropriétaires par courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception. Cette décision doit être justifiée par l’état de l’immeuble et son environnement.

Ravalement obligatoire : le pouvoir du maire en cas de refus

Si un ravalement est nécessaire, le maire peut l’imposer au propriétaire par injonction. Si ce dernier ne réagit pas sous six mois, un arrêté lui ordonne d’effectuer les travaux sous un an maximum (article L126-3 du CCH).

👉 En cas de refus persistant, le maire peut saisir le tribunal pour faire réaliser les travaux d’office. La commune avance alors les frais, récupérés ensuite auprès du propriétaire comme une taxe.

Quelles autorisations pour faire un ravalement ?

En théorie, le ravalement des façades des immeubles est dispensé de toute formalité auprès de la commune, mais en pratique il y est souvent soumis. Cela dépend de ce qu'a décidé votre commune en la matière, et de la nature des travaux entrepris.

👉 Dans quels cas déposer une déclaration préalable pour un ravalement ?

Si vous refaites votre façade à l’identique, aucune autorisation n’est requise, sauf si votre commune l’impose. Certaines mairies exigent une déclaration préalable pour tout ravalement, même sans modification extérieure, notamment dans les périmètres définis par le PLU.

• Dès qu’un ravalement modifie l’aspect extérieur (revêtement, couleur), une déclaration préalable est obligatoire partout en France.
• Dans les secteurs protégés (abords de monuments historiques, zones sauvegardées), l’Architecte des Bâtiments de France doit donner son accord, même sans changement visible.

👉 Ravalement : des couleurs imposées par le PLU

Pour préserver l’harmonie architecturale, de nombreuses communes imposent des règles dans leur PLU (plan local d’urbanisme). Il peut fixer les couleurs, textures, matériaux et aspects des façades, fenêtres, volets et portes. Les teintes varient selon les régions et les traditions locales. Même si le PLU est silencieux, le maire peut imposer des contraintes esthétiques lors d’un ravalement.

🙋‍♀️ Avant d’entamer des travaux, consultez le PLU pour connaître les règles à respecter. 

👉 Quelle autorisation pour installer l'échafaudage sur la voie publique ?

Très souvent l'installation nécessite d'empiéter sur le domaine public. Vous devez alors obtenir un permis de stationnement pour pouvoir y installer votre échafaudage et déposer des matériaux. Il faut en faire la demande auprès des services de police ou de voirie de la commune. Vous pouvez la déposer sur place ou l'envoyer par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Il faut compter de deux semaines à un mois pour obtenir la réponse, et jusqu'à deux mois maximum.

👉 Quelle autorisation pour installer l'échafaudage chez vos voisins ?

Il se peut aussi que vous ayez besoin d'installer l'échafaudage chez vos voisins pour accéder à certaines façades de votre maison. C'est le cas lorsque celle-ci est située en limite séparative de propriété. Toutefois, pour pouvoir empiéter sur la propriété voisine pour réaliser le ravalement de votre immeuble, il faut que :

• les travaux soient indispensables ;
• il soit impossible de faire autrement que de passer par la propriété voisine ;
• la gêne occasionnée ne soit pas disproportionnée à l'intérêt des travaux eux-mêmes ;
• le voisin soit indemnisé (réponse ministérielle du 3 mars 1980).

Le ravalement à Paris

À Paris, c'est un arrêté du 27 octobre 2000 et un protocole élaboré en concertation avec les professionnels, les propriétaires et les gestionnaires d'immeubles du 10 novembre 2000 qui déterminent les modalités des ravalements. Les Parisiens ont une obligation d'entretenir leur immeuble en constant état de propreté et de procéder au ravalement au moins tous les dix ans.

👉 Tous les immeubles sont concernés, qu'ils soient ou non riverains d'une voie publique. Le ravalement peut alors porter sur toutes façades situées sur rue, cours, courette, jardin, mais également sur les murs aveugles, les pignons, les souches des conduits de fumées ou de ventilation. Sont exemptés de l'obligation de ravalement, les immeubles :

• faisant l'objet d'une procédure d'expropriation ;
• ayant fait l'objet dans leur totalité, soit d'une injonction de démolir, soit de travaux d'étaiement ou d'étrésillonnage, notamment au titre de la procédure de péril, soit d'un arrêté préfectoral d'interdiction générale d'habitation.

Quels travaux ?

Au-delà du traitement de la façade de l'immeuble, le ravalement impose également le nettoyage et la remise en peinture de tous les dispositifs de fermeture et de devantures, de tous les accessoires extérieurs (marquises, stores...) ainsi que de tous les ouvrages en relief (balcons, corniches, etc.).

Et les commerces situés en rez-de-chaussée ?

L'entretien des devantures, terrasses couvertes, ou toute installation commerciale implantée au rez-de-chaussée des immeubles ou qui empiètent sur le domaine public est à la charge de l'exploitant. Il a l'obligation d'en assurer le maintien en état de propreté.

Quelles formalités ?

Une déclaration préalable de travaux de ravalement doit impérativement être effectuée auprès de la Direction de l’Urbanisme. Toutes les demandes d’urbanisme peuvent se faire en ligne via le Bureau Accueil et Service à l'Usager (BASU) en déposant votre dossier sur son guichet électronique. Cette déclaration de travaux doit préciser la nature du procédé technique retenu pour réaliser ces travaux.

🙋‍♀️ Si le ravalement concerne un immeuble ou une façade inscrite à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, c'est une demande de permis de construire qui est à déposer.