Les impayés de charges de copropriété

La copropriété, pour fonctionner, effectuer des travaux, doit solliciter des tiers. Elle engage donc des frais qui incombent au syndicat des copropriétaires de l'immeuble et qui sont réglés, pour leur compte, par le syndic qui gère l'immeuble.

Les charges de copropriété sont réparties en deux catégories, prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le cadre juridique de la copropriété :

• Les charges occasionnées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ;
• Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Chaque règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs

S'y trouvent, par exemple, les dépenses relatives à/aux :

• l'antenne collective de réception de la télévision ;
• l'installation d'éclairage des parties communes ;
• l'installation de chauffage central ;
• l'installation de distribution d'eau froide collective ;
• gaines de vide-ordures ;
• l'installation collective de climatisation ;
• interphones ;
• tapis d'escaliers ;
• ascenseur.

Les charges dues à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes

S'y trouvent, par exemple, les dépenses relatives à/aux :

• l'éclairage des parties communes ;
• l'entretien des espaces verts, y compris les dépenses de consommation d'eau pour leur arrosage ;
• l'entretien du gros œuvre ;
• procédures ;
• assurances de la copropriété ;
• honoraires du syndic ;
• la convocation de l'AG et à l'envoi des procès-verbaux ;
• services de gardiennage ;
• ravalement ;
• nettoyage de l'immeuble ;
• l'entretien des escaliers.

Le critère d'utilité objective

Les charges relatives à l'entretien et au fonctionnement des éléments d'équipement communs sont réparties selon le critère d'utilité objective. Si un lot trouve une utilité dans l'élément ou le service en question, le propriétaire de ce lot devra participer aux dépenses collectives que son fonctionnement occasionnera même s'il ne l'utilise pas. En revanche, si le lot n'y trouve aucune utilité, aucune contribution ne sera demandée.

Pour un copropriétaire dont l'appartement est situé au rez-de-chaussée, l'ascenseur qui ne dessert que les étages (et pas le sous-sol) ne présente aucune utilité. Par conséquent, il n'a pas à participer aux frais d'ascenseurs. Les charges se répartissent selon le critère d'utilité objective qui peut être différent selon les équipements. Pour un ascenseur sont pris en compte le niveau d'étage desservi, la nature des locaux (appartement, local commercial, cave, parking...), la superficie du local ou sa capacité d'occupation.

C'est dans le règlement de copropriété qu'est indiqué le mode de calcul et de répartition de chacune des charges, chaque élément d'équipement commun faisant l'objet d'une étude particulière pour en définir la quote-part de participation relative à chaque lot.

Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque partie privative. Cette valeur est exprimée en tantièmes qui permettent de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges. En effet, chaque lot comprend, en plus des parties privatives, une quote-part de parties communes.

Qui s'acquitte du paiement des charges ?

En cas de lot vide ou en cours de vente, le copropriétaire dont le lot est inoccupé ou en cours de vente doit s'acquitter du paiement des charges. En cas de lot loué : lorsque le lot est donné en location, le copropriétaire en reste redevable. Il récupère simplement la partie des charges qui est "récupérable" sur le locataire. Lorsque le lot est détenu par un couple marié ou pacsé, le syndic peut s'adresser à l'un comme à l'autre pour le paiement des charges. Une action peut être menée sur les biens personnels des conjoints, même pour des époux en instance de divorce, et ce, tant que la liquidation et le partage des biens n'ont pas été effectués.

En cas d'expropriation : le copropriétaire exproprié n'est plus tenu de payer les charges à partir de la date de notification au syndic de l'ordonnance d'expropriation. A partir de ce moment là, c'est l'État ou la collectivité territoriale expropriant, qui en devient redevable.

En cas de succession : l'héritier ayant accepté la succession d'un copropriétaire décédé peut être poursuivi en paiement des charges de copropriété mais uniquement dans la limite des biens qu'il a recueillis. Et pour une indivision, le syndic peut agir en justice à l'encontre de chacun des héritiers, mais seulement à hauteur de la part de chacun. En revanche, si l'héritier renonce à la succession, il ne pourra en aucun cas être poursuivi pour les charges dues par le copropriétaire défunt.

En cas d'immeuble détenu par une personne morale de droit privé ou par l'Etat : le copropriétaire, qu'il soit personne physique ou personne morale a l'obligation de payer les charges de copropriété. L'Etat ou les collectivités publiques ayant des lots en copropriété doivent s'acquitter des charges nécessaires au fonctionnement de l'immeuble, ces lots étant considérés comme des lots privatifs.

La procédure accélérée de recouvrement des impayés de charges

Une procédure contraignante, mise en place par la loi SRU, permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges dues pour l'exercice en cours sur la base du budget prévisionnel. Dès le premier impayé de provision, le syndic peut engager cette procédure. Il envoie une lettre recommandée avec AR au copropriétaire défaillant l'enjoignant de s'acquitter de la somme due. Après un délai de 30 jours sans réponse, le copropriétaire défaillant va être tenu de régler non seulement les provisions dues, mais également celles qui ne le sont pas encore : celles des trimestres suivants. Cette procédure ne concerne que les charges impayées du budget prévisionnel de l'exercice en cours et ce budget doit avoir été voté avant le début de l'exercice.

Le cas d'un budget voté en cours d'exercice

Dans le cas où le budget est voté en cours d'exercice, cette procédure devient inapplicable. Le syndic doit saisir alors le Tribunal de grande instance qui statue comme en référé. Celui-ci peut condamner le copropriétaire au paiement en une seule fois des provisions de charges devenues exigibles, après avoir constaté que le budget prévisionnel a bien été voté avant l'exercice en cours et que le délai de 30 jours après réception de la lettre recommandée est respecté. Toutefois, cette procédure est peu usitée. Les copropriétaires qui rencontrent de réelles difficultés financières ont intérêt à solliciter un échéancier de paiement. S'ils trouvent écho auprès du syndic, ils doivent s'engager par écrit à régler leur dette et indiquer précisément les échéances qu'ils vont respecter. Généralement, la dette est étalée sur plusieurs mois.

Le fait qu'un des copropriétaires conteste la décision qui approuve le budget prévisionnel de l'année ne l'exonère pas du paiement des provisions. La procédure classique de recouvrement est utilisée pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, mais les syndics l'appliquent également pour les charges provisionnelles, à défaut d'engager la procédure spécifique, très lourde et contraignante pour les copropriétaires déjà en difficulté financière.

L'injonction de payer du tribunal d'instance

En dessous de 4 000 € cette procédure est ouverte devant le juge de proximité. Au-delà, c'est de la compétence du Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble. La procédure est rapide et peu onéreuse et ne nécessite pas le ministère d'un avocat. Le syndic réunit dans une requête tous les justificatifs de sa créance et l'adresse au greffe du tribunal d'instance.

Si le juge reconnaît le caractère fondé de la créance, il rend une injonction de payer, qui sera portée à la connaissance du copropriétaire débiteur par huissier de justice. Celui-ci peut la contester pendant un mois, après quoi elle équivaut à un jugement.

Ensuite, le syndic peut utiliser les procédures de saisie pour recouvrer les sommes dues. Cette procédure permet d'obtenir une condamnation en un à deux mois. C'est au Président du Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble que le syndic s'en remet si la somme est inférieure à 10 000 € et devant le Tribunal de grande instance si elle est supérieure. Si le caractère de la créance n'apparaît pas fondé au juge, ou s'il est face à une contestation sérieuse, il se déclarera incompétent. Une procédure classique au fond devra alors être intentée.

Les saisies conservatoires

Pendant la procédure, le syndic peut effectuer des saisies conservatoires, après autorisation du juge et par l'entremise d'un huissier. Si le propriétaire loue son lot, le juge peut obliger le locataire à verser ses loyers au syndic plutôt qu'à son bailleur.
Les frais nécessaires au recouvrement des charges sont à régler par le copropriétaire défaillant. Il s'agit en particulier des frais de mise en demeure, et à compter de cette mise en demeure, des frais de relance et de prise d'hypothèque ainsi que des frais d'huissiers de justice.

Le sort des charges impayées en cas de vente

Le syndic dispose de plusieurs actions pour récupérer les sommes qu'un copropriétaire lui doit, au moment où il vend son lot de copropriété.

Le vendeur d'un lot a l'obligation de présenter au notaire chargé de la vente une attestation du syndic certifiant qu'il n'a aucune dette à son égard. A défaut, le notaire doit, dans les 15 jours suivant le transfert de propriété, signifier au syndic de l'immeuble la vente par lettre recommandée avec AR. A partir de la réception de ce recommandé, le syndic dispose de 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente au vendeur par l'intermédiaire d'un huissier de justice. Ensuite, la somme dont le copropriétaire est redevable est bloquée chez le notaire puis reversée au syndic, sauf en cas de litige. A défaut d'accord du copropriétaire sur cette créance, le juge est saisi. Cependant, seule la somme correspondant aux charges impayés est bloquée, le reste étant versé au vendeur.

Le privilège du syndic sur le lot vendu

Le syndic dispose d'un privilège immobilier sur le lot vendu lui permettant d'être payé en priorité en cas de vente. Le syndic peut détenir plusieurs créances à l'encontre du copropriétaire, mais toutes ne sont pas prioritaires. Certaines sont en concurrence avec les dettes des autres créanciers, comme par exemple la banque à qui le copropriétaire paie ses traites. Sont prioritaires, par rapport aux autres créanciers, les dettes liées aux :

• travaux d'amélioration, de transformation et d'addition ;
• charges correspondantes à l'exercice en cours ;
• charges relevant des exercices des deux années précédentes.

L'hypothèque légale

Pour se prémunir avant toute vente, le syndic peut aussi décider d'inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans avoir à solliciter l'assemblée générale. Cela permet de couvrir le paiement de créances de toutes natures : travaux, charges... en disposant pour cela d'une garantie sur l'appartement du débiteur.

Après avoir réclamé ces sommes par lettre recommandé avec accusé-réception et après avoir essuyé un refus de la part du copropriétaire, le syndic peut inscrire l'hypothèque au bureau des hypothèques. Le non-paiement des sommes dues étant une condition sine qua non de l'inscription de l'hypothèque. Cela permet au syndic de garantir le paiement des créances dont un copropriétaire est redevable.Toutefois, si ces sommes sont dues depuis plus de 5 ans, aucune hypothèque ne pourra être inscrite.