Comment acheter une partie commune dans une copropriété ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 3 octobre 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous pouvez acheter une partie commune de votre immeuble. Un projet qui nécessite de déterminer le prix d'achat et d'obtenir le vote de l'assemblée générale.

L'évaluation du prix des parties communes n'obéit à aucune règle particulière.
L'évaluation du prix des parties communes n'obéit à aucune règle particulière. © Ventdusud/GettyImages

Est-il possible d'acquérir pour un copropriétaire une partie commune ?

✅ Oui ! Il est tout à fait possible d'acquérir une partie commune dans une copropriété. Pour acquérir une partie commune, vous devez obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Les étapes pour acheter une partie commune d'un immeuble

Une assemblée générale doit être tenue et un vote doit intervenir à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

💡 Exemple concret d'un vote en copropriété

Dans une copropriété comprenant vingt personnes, totalisant 1 000 millièmes, la décision, pour être adoptée, devra donc réunir onze copropriétaires (majorité en nombre), représentant au moins 667 millièmes (majorité des voix).

Inscription de la demande à l'ordre du jour

Vous devez demander au syndic d'inscrire la proposition à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. N'oubliez pas d'y joindre les conditions de votre projet : plan, croquis, schéma de la réalisation finale, prix proposé. 

👉 Le syndic va inscrire cette question à l'ordre du jour, et joindre à la convocation le dossier complet comprenant : la création d'un lot supplémentaire, l'affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, l'état descriptif de division ainsi que la modification du règlement de copropriété, le prix proposé, les projets de travaux...

🔨 Des travaux doivent être réalisés ? 

Si l'achat de la partie commune (cour, couloir, terrasse, loge, balcon, etc.) doit être accompagné de travaux sur le gros œuvre de l'immeuble, ces travaux doivent également être autorisés par l'assemblée qui statue cette fois à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce sera le cas, par exemple, si vous devez supprimer un mur porteur pour relier deux pièces.

Vote d'achat de partie commune en AG

Si la conservation de cette partie commune n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision doit être prise à la majorité de l'article 26, c'est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires. En pratique, pour savoir si l'aliénation d'une partie commune porte ou non atteinte à « la destination de l'immeuble », on apprécie selon les particularités de chaque cas. On considère en général que les parties communes ne présentent pas d'utilité pour la collectivité lorsque leur aliénation n'affecte pas les conditions de confort et d'agrément dont jouissent les copropriétaires. Si, au contraire cette aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble, l'unanimité des copropriétaires est requise.

👉 Si vous envisagez d'acheter la loge désaffectée de la concierge, ce qui entraîne la suppression définitive de cette loge, la décision sera prise soit à la majorité de l'article 26 soit à l'unanimité selon que la présence d'une concierge est considérée ou non comme nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Par contre, si la suppression de cette loge avait déjà été décidée auparavant, la question de l'atteinte à la destination de l'immeuble ne se pose plus, et la cession sera votée à la majorité de l'article 26.

📃 Un règlement de copropriété à modifier

La modification du règlement de copropriété avec la nouvelle répartition des charges qui découle de la vente est votée à l'unanimité. Néanmoins, lorsque la modification des charges est rendue nécessaire, comme c'est le cas lorsque vous achetez une partie commune, l'assemblée peut décider de modifier les charges à la même majorité que celle utilisée pour la vente de la partie commune.

📝 Un procès-verbal à rédiger

Dès que la majorité requise est atteinte, vous devenez aux yeux de la copropriété nouvellement propriétaire. Le procès-verbal est obligatoirement notifié aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée. Cette décision devient définitive après un délai de deux mois, délai pendant lequel les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision en justice.

🙋‍♀️ Une vente publiée au service de publicité foncière ?

Le procès-verbal est ensuite déposé par le syndic au rang des minutes du notaire. Le notaire rédige l'acte de vente entre le syndicat des copropriétaires et le particulier. Ensuite, il établit le modificatif du règlement de copropriété, joint le nouvel état descriptif de division. Le notaire fait ensuite publier l'opération au service de publicité foncière. La vente est réellement réalisée à partir de ce moment.

Répartition du prix de vente entre les copropriétaires

C'est le syndic qui, en sa qualité d'administrateur de la copropriété, va percevoir le prix de vente. Celui-ci est alors réparti entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, au prorata de leurs tantièmes de copropriété, si la partie vendue est commune à tous les copropriétaires. Le prix va, au contraire, être réparti entre les copropriétaires à qui cette partie appartenait, si elle n'était partie commune qu'à certains. La répartition se fera alors de manière proportionnelle selon les tantièmes de copropriété (la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic).

💰Comment fixer le prix d'une partie commune ?

Point sans doute le plus délicat, l'évaluation du prix des parties communes n'obéit à aucune règle particulière. Aussi, pour estimer sa valeur, vous devez tenir compte du prix du marché, de la situation de l'immeuble, de l'état du bien, mais aussi de la plus-value que peut générer cet ajout à votre logement. N'oubliez pas que vous allez avoir à convaincre cette assemblée d'accepter votre prix. Par ailleurs, ne négligez pas de prendre l'avis du syndic, du conseil syndical, et de sonder les copropriétaires pour ajuster le prix des parties communes.

Quels sont les frais de notaire pour la cession d'une cour, terrasse, jardin, loge ou couloir ?

Les droits de mutation et les frais de notaire dépendent du prix de vente. Il est important de noter que, en proportion, les transactions de valeur plus faible ont des frais qui sont plus élevés que celles de valeur plus élevée.

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