Charges impayées : un danger pour la copropriété, un vrai risque pour les copropriétaires

Impayés : une charge injuste pour les copropriétaires à jour

Une solidarité forcée et des charges qui explosent ! Dès qu’un copropriétaire ne règle pas ses charges, c’est l’ensemble de l’équilibre financier de la copropriété qui vacille. Dans les petites copropriétés en particulier, les effets se font rapidement sentir.

Une hausse des charges pour ceux qui paient

Quand il y a des impayés de charges dans la copropriété, le syndic doit tout de même honorer les dépenses de l’immeuble. Cela se traduit bien souvent par un appel de fonds complémentaire ou par l’utilisation d’une trésorerie déjà tendue.

📌 Exemple d'un impayé dans une copropriété

Des retards dans les travaux et l’entretien

L’autre effet pervers, c’est le gel des dépenses non urgentes : ravalement de façade repoussé, changement de chaudière reporté, voire ascenseur bloqué faute de maintenance.

Que risque un copropriétaire en cas d’impayés ?

Celui qui ne paie pas ses charges ne reste pas longtemps invisible. La loi donne au syndic des moyens puissants pour récupérer les sommes dues, et les procédures sont souvent automatiques.

Du rappel à la saisie : les étapes de la procédure de recouvrement

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est clair : le paiement des charges est obligatoire, même en cas de litige. Le refus de paiement n’est jamais une solution.

Un impayé, et c’est toute la copropriété qui paie les conséquences

Au-delà des individus, c’est tout l’immeuble qui peut entrer en tension. Car si les impayés se multiplient, le syndic n’a plus les moyens d’agir efficacement.

🧑‍⚖️ Vers une mise sous administration judiciaire

Lorsque plus de 15 % des charges ne sont pas recouvrées, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire. Ce dernier remplace alors le syndic et met en place un plan de redressement. C’est une procédure lourde, souvent vécue comme une perte de contrôle par les copropriétaires.

👉 Ce type d’intervention est fréquent dans les immeubles anciens mal entretenus, ou dans certaines copropriétés de taille moyenne où les tensions sociales freinent la gestion collective.

Pourquoi les petites copropriétés sont les plus vulnérables aux impayés

Dans les copropriétés de 5 à 10 lots, chaque impayé pèse proportionnellement beaucoup plus lourd. Là où un impayé dans une grande résidence peut passer inaperçu quelques mois, dans une petite copropriété, il peut bloquer tout un projet de rénovation ou mettre en péril la trésorerie.

👉 Par exemple, dans un immeuble de 6 logements avec un budget annuel de 12 000 €, un seul impayé de 2 000 € représente 16,6 % du budget global. De quoi compromettre l’entretien courant ou retarder des travaux de sécurité.

Autre difficulté : ces copropriétés sont souvent autogérées, avec des copropriétaires non professionnels qui hésitent à lancer des procédures lourdes ou coûteuses. Le dialogue est donc essentiel pour éviter que le conflit ne s’enlise.

⚖️ Que peut faire la copropriété face à un impayé persistant ?

Lorsqu’un copropriétaire reste durablement en situation d’impayé, la copropriété dispose de plusieurs recours légaux pour réagir efficacement. Ces démarches nécessitent l’intervention d’un commissaire de justice (ex-huissier) et parfois d’un avocat, mais peuvent être prises en charge par les frais de procédure imputés au copropriétaire défaillant.

Des solutions existent, à condition d’agir rapidement

Dans de nombreux cas, les impayés ne relèvent pas de la mauvaise volonté, mais de difficultés financières ponctuelles. Il existe des solutions pour éviter la procédure contentieuse :

• Échelonner les paiements : le syndic peut proposer un plan d’apurement amiable, permettant au copropriétaire de régulariser sa situation progressivement ;
• Solliciter des aides : des aides existent pour les propriétaires occupants en difficulté (Fonds de solidarité logement (FSL), aides ponctuelles des CAF, soutien des CCAS). Mais encore faut-il les connaître et les demander à temps.

Tableau récapitulatif : qui subit quoi ?

Conclusion : un problème individuel aux conséquences collectives

Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, tout le monde finit par en subir les conséquences. Ce n’est pas seulement une question de gestion financière, mais de bon sens collectif. Mieux vaut donc prévenir que guérir : en cas de difficulté, il est crucial de prévenir rapidement le syndic pour éviter que les frais ne s'accumulent… au détriment de tous.