Si vous êtes propriétaire d'un bien que vous souhaitez diviser et vendre en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.), vous allez donner naissance à une copropriété. Vous serez donc obligé de faire établir un « état descriptif de division ». La division se fera en « lots » comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A l'issue de la division, un règlement de copropriété devra être rédigé. En effet, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être établis préalablement à toute vente d'un lot en copropriété. Pour tout immeuble construit depuis plus de dix ans, qui fait l'objet d'une mise en copropriété un diagnostic technique doit impérativement être réalisé avant cette mise en copropriété
Si vous possédez un immeuble divisé en plusieurs unités d'habitation, dont vous êtes le seul propriétaire : vous n'êtes pas soumis au régime de la copropriété.
Si vous êtes propriétaire d'une maison divisée en deux dans le sens de la hauteur et formant deux logements séparés ayant chacun une entrée distincte, construits sur un sol dont la propriété appartient respectivement à chacun des propriétaires : vous n'êtes pas dans une copropriété.
Exceptions au statut de la copropriété
Les immeubles collectifs sont en principe soumis au statut de la copropriété. Cependant, la loi prévoit quelques exceptions. Pour que l'immeuble puisse être mis en copropriété, encore faut-il que son état ne soit pas défectueux et qu'il ne présente pas de danger pour les occupants.
Ainsi, ne peuvent être mis en copropriété les immeubles :
- déclarés insalubres, frappés d'un arrêté de péril ou d'une interdiction d'habiter ;
- qui n'ont pas fait l'objet d'un diagnostic amiante ;
- construits avant 1948 et qui n'ont pas fait l'objet d'un contrôle de la présence de plomb ;
- comportant, pour le quart au moins de leur superficie totale, des logements loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 ;
- dont la division a pour conséquence de créer des locaux d'habitation dont la superficie et le volume habitable sont inférieurs à 14 m² et à 33 m³. Ou celle qui entraîne la création de locaux dépourvus d'une installation en eau potable, d'une installation d'évacuation d'eaux usées ou d'un accès au courant électrique ;
- de grande hauteur (IGH), qui n'ont pas obtenu un avis favorable des autorités compétentes en matière de sécurité.
L'état descriptif de division
L'établissement de l'état descriptif de division est la première démarche qu'engage le propriétaire. Il s'agit d'un document technique obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire. Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux.
Chaque lot se voit attribué un numéro d'identification. Doit apparaître également la description et la situation du lot dans le bâtiment (bâtiment, étage, etc), sa consistance (type de logement, équipement, etc.). Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. Les parties communes sont fractionnées en tantièmes et à chaque lot correspond un certain nombre de ces tantièmes.
Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l'état descriptif de division tiennent compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot (nature du lot, localisation, hauteur sous plafond, etc.). Cette quote-part, définie par l'état descriptif de division, sert notamment à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges d'entretien et de travaux.
Un diagnostic technique global obligatoire
Pour les immeubles de plus de dix ans
Les immeubles de plus de dix ans sont soumis à un diagnostic technique avant leur mise en copropriété, c'est-à-dire avant toute division. Ce diagnostic dresse un état des lieux de l'immeuble. Le diagnostic technique global (DTG) doit comporter :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs,
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
- une analyse des améliorations possibles concernant l'état de l'immeuble,
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique,
- une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).
Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. Le Diagnostic technique global (DTG) est destiné à renseigner les futurs acquéreurs : sur l'état apparent de la solidité du bâtiment, celui des conduites et canalisations collectives ainsi que sur les éléments d'équipement communs (chaudière, ascenseur, vide-ordures...) et de sécurité.
Cet audit technique est communiqué obligatoirement par le notaire à tout acheteur à l'occasion de :
- la première vente d'un lot après division de l'immeuble en copropriété ;
- toutes les ventes qui interviennent dans les trois ans suivant la date de réalisation du diagnostic.
Dès la vente d'un lot, le diagnostic technique va également servir à établir le carnet d'entretien de l'immeuble qui sera régulièrement tenu à jour par le syndic.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété délimite les parties communes et les parties privatives, et en décrit les modalités d'usage. Véritable charte commune, il décrit le fonctionnement interne de la copropriété. Attention : il ne faut pas confondre règlement de copropriété et état descriptif de division. Il s'agit de deux documents bien distincts.
Contenu du règlement de copropriété
Un règlement de copropriété bien rédigé doit énumérer précisément quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. C'est seulement lorsque le règlement omet de ranger un élément de l'immeuble dans l'une de ces deux catégories que l'on se reporte alors à la définition légale de ces parties prévue par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 (loi régissant la copropriété).
Destination de chaque lot
Le règlement de copropriété indique la destination générale de l'immeuble et à quel usage est destiné chaque lot. Certains lots peuvent être exclusivement affectés à l'habitation, d'autres à l'exercice d'un commerce ou encore à l'usage de garage, de cave, d'entrepôt, etc.
La jouissance des parties communes
Les clauses du règlement de copropriété réglant l'usage des parties communes s'apparentent à un règlement intérieur d'immeuble. A ce titre, elles prévoient généralement l'interdiction d'encombrer les parties communes et précisent aussi les horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d'incendie, les modalités d'usage de l'ascenseur, etc.
La répartition des charges de copropriété
Le règlement de copropriété fixe la quote-part attachée à chaque lot, c'est-à-dire la part de charges qui revient à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges suivantes : les charges générales et les charges spécifiques de bâtiments.
- Les charges générales sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales. Leur quote-part correspond à celle indiquée dans l'état descriptif de division. Si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le géomètre va établir des grilles de charges spécifiques pour chaque bâtiment qui permettront la conservation, l'entretien et l'administration de ces parties communes spécifiques.
- Les charges spéciales sont les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.
Le fonctionnement de la copropriété
Le règlement de copropriété définit également les modalités de fonctionnement de la copropriété. Il peut prévoir l'institution d'un conseil syndical, préciser les modalités de fonctionnement des assemblées générales (tout en restant dans le cadre de la loi), ou étendre les pouvoirs du syndic au-delà de ce que la loi lui confère expressément.
Copropriété : droits de préemption du locataire
Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la division de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.
Le droit de préemption s'applique lors de la mise en vente du logement, lorsque celle-ci fait suite à la division de l'immeuble, c'est-à-dire à sa mise en copropriété. Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent droit, au profit du locataire, au droit de préemption de la loi de 1975.
Lorsqu'un propriétaire ayant au minimum cinq locaux d'habitation loués en zone tendue et met son immeuble au statut de la copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit. La prorogation est de trois ans de plus que leur durée légale ou prévue au contrat.
Droit de préemption : loi du 13 juin 2006
Cette loi a créé un nouveau droit de préemption au profit du locataire dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 5 logements (sauf si l'acquéreur de l'immeuble décide de proroger de six ans les baux en cours, si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré et sauf si la commune exerce son droit de préemption).
Cet article 10-1 précise que : « préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec accusé de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe ». Il n'est donc plus possible en cas de vente en bloc de donner congé pour vente. Il faut attendre que les baux se renouvellent une fois après l'acquisition.
