Comment créer une copropriété ?
La vente d'un bien immobilier divisé crée une copropriété, entraînant des obligations légales et techniques. Voici les points essentiels pour les propriétaires souhaitant diviser et vendre leur immeuble en lots.

📌 En résumé
Pour créer une copropriété, certains documents et conditions sont indispensables, et des règles doivent être respectées. Il faut aussi nommer un syndic (pro ou bénévole) pour gérer la copropriété.
🧩 Thème | 📌 Info essentielle |
---|---|
🏷️ État descriptif de division | Liste les lots et parts communes |
📜 Règlement de copropriété | Règles de vie et répartition des charges |
🧱 Diagnostic technique global | État de limmeuble si +10 ans |
🚫 Restrictions légales | Interdit si logement <14 m² ou bâtiment insalubre |
Quand êtes-vous concerné par le régime de la copropriété ?
La copropriété naît dès quun bien immobilier est divisé en plusieurs lots appartenant à plusieurs personnes différentes. Mais il existe quelques exceptions.
📌 Vous devez créer une copropriété si : - Vous vendez un immeuble en plusieurs appartements ou locaux à des acheteurs distincts ;
- Vous mettez en vente, séparément, des caves, garages ou locaux commerciaux.
❌ Vous nêtes pas concerné si : - Vous restez seul propriétaire de limmeuble (même sil est divisé en plusieurs logements) ;
- Vous possédez une maison divisée en deux avec deux entrées distinctes sur des terrains juridiquement séparés.
Les limites à la division : immeubles non éligibles à la copropriété
- Vous restez seul propriétaire de limmeuble (même sil est divisé en plusieurs logements) ;
- Vous possédez une maison divisée en deux avec deux entrées distinctes sur des terrains juridiquement séparés.
Les limites à la division : immeubles non éligibles à la copropriété
Cas dinterdiction | Raison |
---|---|
Immeuble frappé dun arrêté de péril | Danger pour les occupants |
Présence damiante non diagnostiquée ou de plomb (avant 1948) | Risques sanitaires |
Création de logements de moins de 14 m² et 33 m³ | Non conforme au logement décent |
Immeubles insalubres | Sans eau courante, égouts ni électricité. |
Immeubles de grande hauteur sans avis de sécurité favorable | Risques de sécurité incendie |
Faire établir un état descriptif de division (EDD)
Cest la première étape technique obligatoire. Le propriétaire doit faire établir létat descriptif de division pour créer une copropriété. Il sagit dun document fondamental pour organiser la copropriété. Il est établi par un notaire ou un géomètre-expert :
- Il identifie chaque lot : numéro, surface, étage, usage (habitation, commerce, cave ) ;
- Il attribue à chaque lot une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.
Des lots de parties communes, pourront être attribués en jouissance exclusive, à certains des copropriétaires.
💡 Exemple : Un immeuble divisé en 4 logements + 2 caves = 6 lots. LEDD indique que lappartement du 2e étage (45 m²) dispose de 180/1 000e des parties communes, tandis que la cave du sous-sol na que 10/1 000e.
LEDD permet de clarifier la structure de limmeuble et de poser les bases du calcul des charges.
Rédiger un règlement de copropriété
Le règlement de copropriété : la charte de vie collective
Après la division de l'immeuble, le notaire, et le géomètre rédigent ensemble le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété est un document juridique obligatoire qui encadre lorganisation et le fonctionnement dun immeuble en copropriété. Véritable référence au quotidien, il simpose à tous les occupants, quils soient propriétaires ou locataires.
Ce que doit contenir le règlement - Ce qui est partie commune et ce qui est partie privative ;
- Lusage autorisé des lots (habitation, commerce, stockage
) ;
- Les règles dusage des parties communes ;
- La répartition des charges générales et spéciales ;
- Le fonctionnement des instances (assemblée générale, syndic, conseil syndical
).
Les grandes rubriques du règlement de copropriété expliquée
Rubrique | Contenu |
---|---|
Répartition des parties | Quelles sont les parties privatives et communes |
Usage des lots | Par exemple : certains lots exclusivement à usage dhabitation |
Usage des parties communes | Règlement intérieur (horaires, propreté, ascenseur, etc.) |
Répartition des charges | Selon les tantièmes ou selon lutilité (ascenseur, chauffage ) |
Fonctionnement | Rôle du syndic, AG, conseil syndical, etc. |
À ne pas confondre avec létat descriptif de division : les deux documents sont complémentaires mais bien distincts.
Réaliser un diagnostic technique global (DTG)
Le DTG est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété. C'est le cas lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lots privatifs et communs. Il évalue la santé du bâtiment et oriente les futurs travaux.
Le contenu du DTG doit être présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa réalisation. Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété.
Que comprend le DTG ?
Le diagnostic technique global (DTG) doit comporter un ensemble dinformations précises permettant dévaluer létat général de limmeuble et danticiper les travaux nécessaires à sa conservation. Il inclut :
- Une analyse des parties communes et équipements collectifs ;
- Un état technique au regard des normes réglementaires ;
- Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- Un DPE collectif ;
- Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Il vise à encourager la rénovation en copropriété via un plan décennal de travaux, basé sur des diagnostics techniques et énergétiques, pour l'entretien et l'efficacité énergétique du bâtiment.
💡 Exemple : Un immeuble parisien de 1920, destiné à être divisé en 5 logements. Le DTG révèle des fuites en toiture et recommande un ravalement dans les 5 ans. Coût estimé : 40 000 €.
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Dès la création dune copropriété, la désignation dun syndic est obligatoire pour assurer sa gestion administrative, financière et technique. Le syndic bénévole ou professionnel est chargé de convoquer les assemblées générales, de faire exécuter les décisions votées, de gérer les comptes, dentretenir les parties communes et de veiller au respect du règlement de copropriété.
👉 La nomination dun syndic doit intervenir dès la première assemblée générale des copropriétaires, qui se tient après la vente du premier lot. Sans syndic désigné, la copropriété ne peut pas fonctionner légalement, ni réaliser les démarches essentielles comme louverture dun compte bancaire ou la souscription dassurances.
Informer les locataires et respecter leurs droits en cas de division
Lorsquun immeuble est mis en copropriété et que des logements sont occupés, la loi prévoit plusieurs droits spécifiques pour les locataires.
👉 Le droit de préemption
Le locataire dispose dun droit prioritaire dachat dans deux cas.
1️⃣ Vente à la découpe
Lors de la première vente du logement après une mise en copropriété, le propriétaire doit notifier au locataire le prix et les conditions de vente par lettre recommandée. Le locataire dispose de deux mois pour accepter cette offre. Si le locataire refuse, il conserve son bail et continue d'occuper les lieux aux mêmes conditions.
⚠️ Ce droit ne s'applique pas si la vente porte sur un immeuble entier ou si elle est réalisée au profit dorganismes HLM ou de logements conventionnés APL.
2️⃣ Vente en bloc
En cas de cession de plus de cinq logements dun coup, le locataire bénéficie dun droit de préemption si le nouvel acquéreur na pas lintention de prolonger les baux existants pour une durée minimale de six ans.
Le propriétaire informe chaque locataire du prix et des conditions de vente de l'immeuble entier et de son logement spécifique. Le locataire a quatre mois pour décider d'acheter son logement. S'il refuse, il garde son logement et son bail continue sans changement.
📅 Prolongation des baux
Si le propriétaire met en copropriété un immeuble contenant au moins 5 logements loués dans une zone tendue, les baux en cours sont automatiquement prolongés de 3 ans.
Votre logement est-il situé en zone tendue ?
🏁 En conclusion
Diviser un immeuble pour le vendre en plusieurs lots nest pas une simple opération de découpage : cest une transformation juridique majeure qui fait naître une copropriété. Cette démarche implique des documents techniques précis (état descriptif de division, règlement de copropriété), des obligations de diagnostic pour garantir la sécurité et la salubrité du bâtiment, ainsi que des droits à respecter vis-à-vis des occupants.
👉 Bien préparée, cette division permet de valoriser son patrimoine, de vendre plus facilement et à meilleur prix, tout en assurant une gestion harmonieuse de limmeuble dans le temps. Pour éviter les écueils, il est essentiel de s'entourer de professionnels compétents et de respecter scrupuleusement le cadre légal.
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