Comment créer une copropriété ?

Quand êtes-vous concerné par le régime de la copropriété ?

La copropriété naît dès qu’un bien immobilier est divisé en plusieurs lots appartenant à plusieurs personnes différentes. Mais il existe quelques exceptions.

📌 Vous devez créer une copropriété si :

• Vous vendez un immeuble en plusieurs appartements ou locaux à des acheteurs distincts ;
• Vous mettez en vente, séparément, des caves, garages ou locaux commerciaux.

❌ Vous n’êtes pas concerné si :

• Vous restez seul propriétaire de l’immeuble (même s’il est divisé en plusieurs logements) ;
• Vous possédez une maison divisée en deux avec deux entrées distinctes sur des terrains juridiquement séparés.

Les limites à la division : immeubles non éligibles à la copropriété

Faire établir un état descriptif de division (EDD)

C’est la première étape technique obligatoire. Le propriétaire doit faire établir l’état descriptif de division pour créer une copropriété. Il s’agit d’un document fondamental pour organiser la copropriété. Il est établi par un notaire ou un géomètre-expert :

• Il identifie chaque lot : numéro, surface, étage, usage (habitation, commerce, cave…) ;
• Il attribue à chaque lot une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.

Des lots de parties communes, pourront être attribués en jouissance exclusive, à certains des copropriétaires.

💡 Exemple : Un immeuble divisé en 4 logements + 2 caves = 6 lots. L’EDD indique que l’appartement du 2^e étage (45 m²) dispose de 180/1 000^e des parties communes, tandis que la cave du sous-sol n’a que 10/1 000^e.

Rédiger un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété : la charte de vie collective

Après la division de l'immeuble, le notaire, et le géomètre rédigent ensemble le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété est un document juridique obligatoire qui encadre l’organisation et le fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Véritable référence au quotidien, il s’impose à tous les occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Ce que doit contenir le règlement

• Ce qui est partie commune et ce qui est partie privative ;
• L’usage autorisé des lots (habitation, commerce, stockage…) ;
• Les règles d’usage des parties communes ;
• La répartition des charges générales et spéciales ;
• Le fonctionnement des instances (assemblée générale, syndic, conseil syndical…).

Les grandes rubriques du règlement de copropriété expliquée

Réaliser un diagnostic technique global (DTG)

Le DTG est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété. C'est le cas lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lots privatifs et communs. Il évalue la santé du bâtiment et oriente les futurs travaux.

Le contenu du DTG doit être présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa réalisation. Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété.

Que comprend le DTG ?

Le diagnostic technique global (DTG) doit comporter un ensemble d’informations précises permettant d’évaluer l’état général de l’immeuble et d’anticiper les travaux nécessaires à sa conservation. Il inclut :

• Une analyse des parties communes et équipements collectifs ;
• Un état technique au regard des normes réglementaires ;
• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
• Un DPE collectif ;
• Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Il vise à encourager la rénovation en copropriété via un plan décennal de travaux, basé sur des diagnostics techniques et énergétiques, pour l'entretien et l'efficacité énergétique du bâtiment.

💡 Exemple : Un immeuble parisien de 1920, destiné à être divisé en 5 logements. Le DTG révèle des fuites en toiture et recommande un ravalement dans les 5 ans. Coût estimé : 40 000 €.

Désigner un syndic de copropriété

Dès la création d’une copropriété, la désignation d’un syndic est obligatoire pour assurer sa gestion administrative, financière et technique. Le syndic bénévole ou professionnel est chargé de convoquer les assemblées générales, de faire exécuter les décisions votées, de gérer les comptes, d’entretenir les parties communes et de veiller au respect du règlement de copropriété.

👉 La nomination d’un syndic doit intervenir dès la première assemblée générale des copropriétaires, qui se tient après la vente du premier lot. Sans syndic désigné, la copropriété ne peut pas fonctionner légalement, ni réaliser les démarches essentielles comme l’ouverture d’un compte bancaire ou la souscription d’assurances.

Informer les locataires et respecter leurs droits en cas de division

Lorsqu’un immeuble est mis en copropriété et que des logements sont occupés, la loi prévoit plusieurs droits spécifiques pour les locataires.

👉 Le droit de préemption

Le locataire dispose d’un droit prioritaire d’achat dans deux cas.

1️⃣ Vente à la découpe

Lors de la première vente du logement après une mise en copropriété, le propriétaire doit notifier au locataire le prix et les conditions de vente par lettre recommandée. Le locataire dispose de deux mois pour accepter cette offre. Si le locataire refuse, il conserve son bail et continue d'occuper les lieux aux mêmes conditions.

⚠️ Ce droit ne s'applique pas si la vente porte sur un immeuble entier ou si elle est réalisée au profit d’organismes HLM ou de logements conventionnés APL.

2️⃣ Vente en bloc

En cas de cession de plus de cinq logements d’un coup, le locataire bénéficie d’un droit de préemption si le nouvel acquéreur n’a pas l’intention de prolonger les baux existants pour une durée minimale de six ans.

Le propriétaire informe chaque locataire du prix et des conditions de vente de l'immeuble entier et de son logement spécifique. Le locataire a quatre mois pour décider d'acheter son logement. S'il refuse, il garde son logement et son bail continue sans changement.

📅 Prolongation des baux

Si le propriétaire met en copropriété un immeuble contenant au moins 5 logements loués dans une zone tendue, les baux en cours sont automatiquement prolongés de 3 ans.

🏁 En conclusion

Diviser un immeuble pour le vendre en plusieurs lots n’est pas une simple opération de découpage : c’est une transformation juridique majeure qui fait naître une copropriété. Cette démarche implique des documents techniques précis (état descriptif de division, règlement de copropriété), des obligations de diagnostic pour garantir la sécurité et la salubrité du bâtiment, ainsi que des droits à respecter vis-à-vis des occupants.

👉 Bien préparée, cette division permet de valoriser son patrimoine, de vendre plus facilement et à meilleur prix, tout en assurant une gestion harmonieuse de l’immeuble dans le temps. Pour éviter les écueils, il est essentiel de s'entourer de professionnels compétents et de respecter scrupuleusement le cadre légal.