Comment faire pour changer de syndic de copropriété ?

Jérôme Augereau
Mis à jour par Jérôme Augereau
le 3 mars 2023
Journaliste chez PAP.fr

La décision de changer de syndic de copropriété est prise lors d'une assemblée générale de copropriétaires. Si la majorité des copropriétaires opte pour un nouveau syndic, le syndic actuel doit être informé et le mandat lui sera retiré. Explications.

Les contrats de syndics devront être passés au crible comme les fiches d'informations standardisées.
Les contrats de syndics devront être passés au crible comme les fiches d'informations standardisées. © skynesher/GettyImages

Quelles sont les raisons pour changer de syndic ?

Chaque copropriété est gérée par un syndic, le plus souvent professionnel. Désigné par les copropriétaires, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d'administrer l'immeuble, de veiller à sa conservation, de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, et de représenter le syndicat. Mais il arrive que les copropriétaires aient de nombreuses raisons pour changer de syndic. Ils peuvent en effet leur reprocher un manque de dynamisme, le manque de réactivité concernant un défaut d'entretien des parties communes, leurs honoraires... 

Un changement de syndic à anticiper

Si vous souhaitez vous séparer de votre syndic actuel, assurez-vous que la majorité des copropriétaires partage votre point de vue. Cette résolution devra ensuite être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Et comptez au moins six mois de préparation. Car changer de syndic est une démarche qui prend du temps. Vous devrez en effet rencontrer plusieurs syndics, étudier leurs contrats et la fiche d'information.

Combien de propositions de devis pour changer de syndic ?

Si vous souhaitez le changement de syndic, contactez plusieurs entreprises, au moins trois, pour une mise en concurrence efficace. Jusqu'à présent, la loi obligeait le conseil syndical à mettre en concurrence le syndic tous les trois ans pour faire cette démarche même si rien n'était reproché au syndic. Cette obligation a disparu depuis le 1er juin 2020. Désormais, la mise en concurrence de plusieurs syndics se fait uniquement lors de l’assemblée générale chargée d'élire ou réélire ce professionnel. Cependant, l'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de mettre le syndic en concurrence par un vote à la majorité de l'article 25 lors d'une précédente assemblée.

L'obligation de mise en concurrence ne s'impose pas quand il n'y a pas de conseil syndical élu, ce qui est souvent le cas dans les petites copropriétés.

Les critères pour la mise en concurrence

Le sérieux du syndic

Renseignez-vous auprès des copropriétés qu'il gère déjà. Le taux de satisfaction est un signe. S'il s'occupe de nombreux immeubles, il risque d'être moins disponible.

Les prestations définies par le contrat

Vérifiez l'étendue des prestations proposées dans le contrat. Voyez ce qu'il apporte en plus par rapport aux obligations légales.

Les honoraires : ils sont libres et négociables

À vous de jouer, car une fois acceptés, ils le sont pour toute la durée du mandat. Ils se décomposent en deux volets :

  • les prestations courantes incluses dans le forfait de base (tarification annuelle et forfaitaire selon le nombre de lots) ;
  • les tâches particulières (celles qui n'entrent pas dans la gestion courante).

Il appartient aux membres du conseil syndical d'examiner en profondeur et de comparer les propositions des différents syndics rencontrés. Sachez que désormais, les honoraires peuvent aussi être renégociés lors du renouvellement du mandat de votre syndic. La fiche d'information standardisée qui détaille les prestations et les tarifs facilitera la comparaison.

Quand peut-on changer de syndic ? 

Pour changer de syndic, deux démarches sont possibles. Soit vous attendez l'expiration du mandat et vous inscrirez le projet de désignation du syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Et les copropriétaires voteront contre son renouvellement. Soit vous décidez de le révoquer sur-le-champ.

Une échéance du contrat à respecter

Ne pas renouveler le mandat du syndic sortant n'est possible qu'à l'échéance du contrat. Généralement, les mandats sont consentis pour une année, parfois 15 mois. Mais ils ne peuvent en aucun cas dépasser 36 mois (article 28 du décret du 17 mars 1967). À vous de vérifier sa durée.

Un mandat ne se renouvelle jamais tacitement. Il faut obligatoirement, avant l'échéance, une décision d'assemblée générale pour décider du sort du syndic. C'est au cours de l'assemblée générale que vous prendrez cette décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

La procédure à suivre pour le changement de syndic

Le syndic sortant prévoit toujours son renouvellement, mais jamais l'élection d'un nouveau syndic s'il n'est pas réélu. Ce qui se comprend aisément. Il faut donc que soit inscrit à l'ordre du jour : « désignation du syndic ». Il est conseillé d'anticiper et de demander au syndic en place suffisamment tôt et nécessairement avant la convocation l'inscription de cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ce point doit être en effet inscrit. Lorsqu'un nouveau syndic est désigné, le syndic sortant est automatiquement révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Quelle majorité pour changer de syndic ?

Pour obtenir son renouvellement, le syndic actuel doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette majorité n'est pas obtenue, un second vote peut intervenir sur-le-champ ou ultérieurement. Lors du second vote, la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés est suffisante (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette dernière majorité n'est pas obtenue, le syndic actuel n'est pas renouvelé dans ses fonctions. Mais comme vous avez tout prévu, il ne vous reste plus qu'à élire le nouveau syndic au cours de cette même assemblée. Le vote devra figurer dans le procès-verbal de l'assemblée générale.

Attention : votre syndic doit convoquer l'assemblée suffisamment tôt. Si la majorité requise n'est pas recueillie lors de la première assemblée, il doit encore être en fonction pour convoquer la deuxième. Si son mandat est expiré, il n'a plus de pouvoir pour réunir valablement la deuxième assemblée et la copropriété se retrouve alors sans syndic.

Combien de temps pour changer de syndic ? 

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés.

Quel délai pour avoir les archives de la copropriété ?

Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Rétention de documents : que peut faire le nouveau syndic de copropriété ? 

En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic. Il prévoit que la pénalité applicable, à défaut de transmission par le syndic de certaines pièces relatives à la gestion du syndic et, de manière générale, à l'administration de la copropriété, est fixée au minimum à 15 € par jour de retard, au-delà du délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical.

Quels frais pour le changement de syndic ?

Aucun frais n'est à prévoir si vous souhaitez changer de syndic. Vous devrez par contre verser au nouveau syndic ses honoraires chaque trimestre dès qu'il aura pris ses fonctions. 

Comment faire pour changer de syndic avant la fin du mandat ?

La révocation ne peut intervenir qu'au cours d'une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent soit attendre l'assemblée annuelle, soit demander à ce que soit tenue une assemblée spéciale. Pour tous les contrats conclus ou renouvelés avant le 1er juin 2020, on parle de « motifs légitimes ». Or pour tous ceux postérieurs au 1er juin, il faut invoquer une « inexécution suffisamment grave ». Ont été reconnus comme des motifs légitimes de révocation d'un syndic :

  • le fait de ne pas exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
  • le fait de ne pas avoir fait le nécessaire pour recouvrer les impayés de charges, ayant ainsi porté gravement atteinte à la copropriété ;
  • une faute de gestion ;
  • une révocation abusive ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du syndic ;
  • la révocation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. À défaut de l'obtenir, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés soit la majorité à l'article 24.

Les effets de la révocation du syndic

Depuis le 1er juin 2020, si l'assemblée générale vote la résiliation du contrat, celle-ci prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Et au cours de cette assemblée, les copropriétaires désignent le successeur, généralement un syndic bénévole qui devra remplir les missions du syndic. En cas de rupture abusive, le syndic pourra tenter de demander des dommages et intérêts. Depuis juin 2020, la loi prévoit une procédure supprimant le paiement d'indemnités (article 18. VII loi de 1965). En effet, lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Que se passe-t-il si le syndic ne veut pas renouveler son contrat ? 

Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Changer pour un syndic bénévole

Le syndic bénévole est élu dans les mêmes conditions qu'un syndic professionnel et a les mêmes obligations. Toutefois, il n'est pas obligé d'avoir une carte professionnelle, de justifier d'une formation ou d'une expérience particulière, d'une garantie financière ou d'une assurance de responsabilité civile. Un syndic bénévole doit souscrire une assurance responsabilité et doit avoir certaines compétences techniques, juridiques et comptables ainsi qu'une grande disponibilité. La loi exige que la personne soit propriétaire d'au moins un lot ou d'une fraction de lot dans la copropriété pour pouvoir en assurer la gestion.

Pas de rémunération à verser

Le syndic bénévole est une solution économique pour la copropriété, car il ne perçoit pas de rémunération. Bien qu'il ait la possibilité de toucher des appointements, le plus souvent, il exerce sa fonction gratuitement, et demande juste le remboursement de ses frais (téléphone, courrier, photocopies...). S'il se fait rémunérer, les modalités de sa rémunération doivent être précisées dans son contrat. Il est probable qu'un syndic non professionnel ait plus souvent besoin de conseils de professionnels. La consultation de ces spécialistes peut représenter un certain coût.

Une gestion exigeante

La gestion d'une copropriété n'est pas une chose simple. Il faut réunir et tenir les assemblées générales, commander les devis, surveiller les travaux, s'occuper du personnel, établir une comptabilité, procéder aux appels de fonds, etc. ll faut aussi savoir affronter les éventuelles critiques !

Comment choisir son syndic bénévole ?

Pour assumer toutes ses fonctions, le syndic non professionnel doit avoir une certaine disponibilité et réunir des qualités de diplomatie, d'organisation et parfois d'autorité ! Si le syndic bénévole remplit sa tâche avec tout le sérieux requis, les avantages sont nombreux, outre l'économie réalisée : 

  • une plus grande implication pour l'entretien et la mise en valeur de l'immeuble qu'un syndic professionnel ;
  • un suivi très attentif des travaux ou encore des dépenses d'énergie, d'eau, de chauffage, de jardinage, etc.

🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

27 juin 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

4 juillet 2024 à 18h00 -
L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille