Locataires : signer votre contrat de location

La loi Alur est venue considérablement bouleverser les habitudes des locataires et des propriétaires qui louent un bien vide ou meublé à titre de résidence principale. Depuis le 1er août 2015, la loi a imposé l'utilisation d'un contrat type accompagné d'une notice explicative précisant le cadre juridique de la location. Cette notice a pour objectif d’informer tant les propriétaires que les locataires sur leurs droits et devoirs respectifs.

Location vide ou meublé ?

Généralement, en tant que locataire vous avez fait votre choix entre la location vide ou meublé. Mais attention toutefois ! Si la réglementation des locations meublées à usage de résidence principale du locataire et celles de la location vides sont identiques, quelques spécificités existent toutefois.

Les spécificités

Les meubles

En meublé, lapalissade ou pas : Il faut que le bien soit meublé et la liste des meubles est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Un propriétaire ne peut se contenter de louer avec une cuisine simplement équipée. Chaque pièce d'un logement meublé doit être équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Il faut :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le loyer

Une spécificité sur le loyer en meublé, les meubles permettent généralement d'avoir un loyer légèrement plus élevé. D'ailleurs, quand on regarde les loyers meublés dans les zones d'encadrement, on constate un écart de 11 %. Les villes dont les loyers sont encadrés sont : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble appliquent l'encadrement des loyers. Courant 2022, Bordeaux et Montpellier plafonneront également les loyers des logements vides et meublés du parc privé et d'autres villes peuvent candidater.

Les charges

Les charges peuvent être fixées soit sous forme de provision avec une régularisation annuelle ou de forfait. En meublé, le propriétaire a le choix entre les deux. En location vide, c'est une provision et un forfait possible uniquement en cas colocation. Un locataire seul, en vide ne peut avoir un loyer toutes charges comprises.

Durée et préavis

Le propriétaire en location meublé doit vous consentir un bail d'une durée d'un an minimum contre trois en vide. La durée est exceptionnellement de 9 mois (bail étudiant) ou de 1 à 10 mois pour un (bail mobilité). Et le préavis de départ du locataire en meublé est toujours d'un an au lieu d'un ou trois en location vide. Le propriétaire peut mettre fin au bail meuble, tous les ans avec trois mois de préavis contre  tous les trois ans avec six mois de préavis. Des deux côtés, le congé du propriétaire doit être motivé: vente, reprise personnelle ou motif légitimes et sérieux. Mais en location meublée, le locataire n'a pas de droit de préemption en cas de congé pour vente.

Un contrat écrit obligatoire : qui signe ?

Le contrat de location est toujours signé par le ou les propriétaire(s) et les personnes qui occuperont le logement. Pour savoir qui doit signer, il faut examiner les situations personnelles des propriétaires et des locataires.

Côté propriétaire bailleur

👉 Si le propriétaire est marié

Il faut regarder si le bien appartient aux deux époux ou à un seul. Dans la première hypothèse, l'un ou l'autre des époux peut signer le bail. Dans la seconde, seul l'époux propriétaire peut signer sauf si le bien qui va être donné en location constituait le logement de famille. En droit Français le logement de famille est protégé (article 215 du Code civil).

👉 Si le propriétaire est pacsé

Depuis le 1er janvier 2007, les biens acquis par un propriétaire pacsé sont soumis au régime de la séparation de biens, sauf convention de Pacs contraire ou achat en indivision. C'est au seul propriétaire du logement de signer le bail.

👉 Si le logement est en indivision

L'article 815-3 du Code civil prévoit que « le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. »

👉 Si le logement est en usufruit

L'usufruitier a le droit de signer seul un contrat de location sauf s'il s'agit d'un bail commercial sans accord du nue-propriétaire.

👉 Si le logement appartient à un mineur

Quand le propriétaire est mineur ce sont ses représentants légaux qui signent en ses lieux et place.

👉 Si le propriétaire est sous protection

Si la personne est sous sauvegarde de justice ou curatelle, elle peut consentir seule le bail. Sous tutelle, seul le tuteur peut consentir le bail.

Côté locataire

👉 Les locataires sont mariés

Si les locataires sont mariés et ce quel que soit le régime matrimonial, la signature d'un seul peut suffire pour engager les deux. Sachez que si vous vous mariez postérieurement au bail, l'époux ou l'épouse deviendra cotitulaire du bail à condition que le mariage ait été porté à la connaissance du bailleur sans qu'il soit besoin de co-signer le bail en cours.

👉 Les locataires sont pacsés

Chacun des partenaires doit signer le contrat de bail. Attention ! Si un seul signe le bail, l'autre partenaire ne sera pas cotitulaire du bail sauf s'ils le demandent à leur bailleur par demande conjointe et par courrier recommandé avec accusé de réception.

👉 Les locataires sont concubins

Les deux concubins doivent en principe signer le bail et deviennent colocataires. Si un seul concubin signe, lui seul sera locataire, l'autre ne sera que simple hébergé même s'il paie le loyer. Il ne pourra pas être poursuivi en cas d'impayés de loyer.

👉 Les locataires sont colocataires 

Chacun des occupants doit signer le bail sinon il ne sera qu'un simple occupant.

👉 Le locataire est mineur

Lorsque le mineur n'est pas émancipé, il n'a pas la capacité juridique de signer un contrat. Le bail d'habitation doit alors être signé par au moins un représentant légal (parent ou tuteur) du mineur, même si le signataire n'occupe pas le logement.

👉 Le locataire est sous protection

Si la personne est sous sauvegarde de justice ou curatelle, elle peut signer seule le bail. Sous tutelle, seul le tuteur peut consentir le bail.

Ne pas confondre la date d'entrée et la date de signature du contrat

Vous devez être particulièrement attentif tant à la date de prise d’effet du contrat (date à laquelle vous allez rentrer dans les lieux) qu’à la durée de votre contrat. Attention ! La date de prise d’effet peut être différente de la date de signature du contrat. On peut toujours signer en mai pour une prise d’effet en juillet.

Quelle somme verser à la signature du contrat ?

Le propriétaire ne peut pas exiger à la signature du contrat que le montant du dépôt de garantie. Il est d'un mois de loyer hors charges en location vide et de deux mois hors charges en location meublée. Le premier loyer est payable le jour de la remise des clefs c’est-à-dire le jour de l'entrée dans les lieux.

🙋‍♀️ Le dépôt de garantie est une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Celui-ci pourra en fin de bail retenir un certain montant, voire la totalité, si vous dégradez les lieux ou devez de l’argent au titre des loyers ou charges. Il devra justifier la retenue par devis ou facture.

Pour quelle durée ?

Soyez aussi attentif à la durée : si vous louez en vide, vous partez généralement pour trois années alors qu'en location meublée, c'est pour un an ou 9 mois pour le bail étudiant (périodes pendant lesquelles le propriétaire ne pourra vous donner congé). Si le propriétaire vous donne congé, il doit respecter des motifs et des délais. En revanche, vous pourrez donner congé à tout moment en respectant un mois ou trois mois de préavis.

Le loyer

Le loyer mensuel doit être indiqué sans équivoque sur le contrat ainsi que la date à laquelle il doit être versé (ce que l’on appelle la date d’échéance) et la date à laquelle il sera révisé (IRL) et selon quel trimestre de référence.

👉 Le loyer de première mise en location

Le loyer d'un logement vide ou meublé à titre d'habitation principale (y compris le bail étudiant et mobilité) est fixé librement par le propriétaire sauf dans les villes encadrées. (loyer soumis à l'encadrement).

👉 Le loyer de relocation

• Si le bien est situé hors zone tendue : Le loyer de relocation est complètement libre
• Si le bien que vous convoitez est situé en zone tendue : Le propriétaire ne peut augmenter le loyer par rapport à l'ancien locataire (encadrement à la relocation) sauf si le logement n'a jamais été loué ou s'il s'est écoulé au moins dix-huit mois entre le départ du précédent locataire et la signature du nouveau contrat ou cas de travaux. Et si le bien est dans une ville encadrée toujours dans le dans la limite du loyer encadré sauf complément de loyer.

Charges : provision ou forfait

Le contrat doit clairement mentionner les charges qui peuvent être fixées soit sous forme de forfait soit sous forme de provision et qui sont payables en même temps que le loyer et régularisées chaque année pour les charges provisionnelles. En location meublée, on a toujours le choix entre le forfait ou la provision de charges. En location vide, la règle est la provision de charges et exceptionnellement sous forme de forfait s'il s'agit d'une colocation.

Faire attention à la description du logement

Vérifiez bien que la description du logement correspond bien à la réalité des lieux. Si une fois dans les lieux vous avez un doute sur la surface indiquée dans le bail, n’hésitez pas à remesurer le logement selon les critères de la loi Boutin. Et s’il venait à y avoir une différence, vous disposez d’une action en diminution du prix du loyer.

⚠️ Il est obligatoire de trouver dans une clause du bail la désignation de tous les équipements dont vous avez la jouissance exclusive (ex : cave, parking) ou partagée (garage à vélos, local poubelles, ascenseur). Enfin, en tant que locataire, vous devez être informé clairement des modalités de réception de la TV et des modalités de raccordement internet.

Avant d'apposer votre signature

Avant d’apposer votre signature en bas de page, assurez-vous que l’on vous a remis les diagnostics obligatoires et un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes qui précise la quote-part permettant de calculer les charges.