Locataire : signer votre contrat de location

Depuis le 1er août 2015, l’utilisation d’un contrat type accompagné d’une notice explicative est obligatoire pour toute location vide ou meublée à usage de résidence principale. Cette notice permet d’informer locataires et propriétaires sur leurs droits et obligations respectifs.

Vide ou meublée : Que devez-vous savoir avant de signer?

👉 Le mobilier obligatoire en location meublée

Contrairement à une location vide, un logement meublé doit comporter un certain nombre d’équipements définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il ne suffit pas d’avoir une cuisine équipée : chaque pièce doit être pourvue de mobilier adapté à sa fonction. Voici les meubles obligatoires :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets...) ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou micro-ondes ;
• Réfrigérateur avec compartiment congélation (ou combiné avec congélateur) ;
• Vaisselle pour chaque occupant ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères ou rangements ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager.

👉 Fixation du loyer : des différences notables ou pas?

❌ Non ! La fixation du loyer dépend de la ville dans laquelle se situe le logement ET non du caractère vide ou meublé de la location.

Rappel de la fixation des loyers

• Hors « zone tendue » : la fixation du loyer est libre sauf à la relocation pour les passoires thermiques Fou G !
• En « zone tendue » : La fixation du loyer est limitée par l'encadrement à la relocation. On ne peut augmenter le loyer d'un locataire à l'autre sauf indexation (Les logements F et G ne peuvent plus être indexés) !
• Dans quarante-huit villes, la fixation du loyer est encadrée. Que le logement ait été loué jusque-là ou qu'il s'agisse d'une première mise en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement. Un complément de loyer peut être pratiqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, équipements) mais interdit pour logements F ou G.

Les loyers en meublé sont en moyenne 11 % plus élevés que pour des locaux vides. Logique ! Le mobilier est fourni.

👉 Charges : forfait ou provision ?

• En location vide : seules les provisions sont autorisées, sauf en colocation, où le forfait est possible.
• En location meublée : le propriétaire a le choix entre forfait et provision avec régularisation annuelle.

👉 Type de bail, durée et préavis

Soyez aussi attentif à la durée : si vous louez en vide, vous partez généralement pour trois années alors qu'en location meublée, c'est pour un an ou 9 mois pour le bail étudiant (périodes pendant lesquelles le propriétaire ne pourra vous donner congé). Si le propriétaire vous donne congé, il doit respecter des motifs et des délais. En revanche, vous pourrez donner congé à tout moment en respectant un mois ou trois mois de préavis.

Qui doit signer le bail ?

Le contrat de location est toujours signé par le ou les propriétaires et les personnes qui occuperont le logement. Pour savoir qui doit signer, il faut examiner les situations personnelles des propriétaires et des locataires.

• Locataires mariés : un seul peut signer, cela engage les deux ;
• Pacsés : les deux doivent signer. Sinon, un seul est locataire, l’autre ne l’est pas officiellement ;
• Concubins : les deux doivent être sur le bail. Si un seul signe, l’autre n’est qu’occupant, pas locataire ;
• Colocation : chaque colocataire doit signer le bail, sinon il n’est pas reconnu comme locataire ;
• Mineur : seul un représentant légal peut signer pour lui, sauf s’il est émancipé (à partir de 16 ans), auquel cas il peut signer lui-même ;
• Sous tutelle : seul le tuteur signe. Sous curatelle ou sauvegarde, le locataire peut signer seul.

Quelle somme peut exiger le propriétaire à la signature du bail ?

Le propriétaire peut exiger le montant du dépôt de garantie :

• 1 mois hors charges de loyer en location vide ;
• 2 mois hors charges en location meublée.

🙋‍♀️ Le dépôt de garantie est une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Cette somme ne produit pas intérêts. Celui-ci pourra en fin de bail après la réalisation de l'état des lieux retenir un certain montant, voire la totalité, si vous dégradez les lieux ou devez de l’argent au titre des loyers ou charges. Il devra justifier la retenue par devis ou facture.

Quand payer le loyer ? 

Le premier loyer est payable le jour de la remise des clefs c’est-à-dire le jour de l'entrée dans les lieux. Le loyer mensuel doit être indiqué sans équivoque sur le contrat ainsi que la date à laquelle il doit être versé (ce que l’on appelle la date d’échéance) et la date à laquelle il sera révisé (IRL) et selon quel trimestre de référence.

⚠️ Avant d'apposer votre signature

👉 Vérifiez que la description dans le bail (surface, nombre de pièces, équipements) correspond à ce que vous avez visité.

👉 La surface habitable : quand on loue un logement, la surface habitable n’est pas un simple chiffre sur le bail : c’est elle qui détermine le prix au mètre carré… Donc le montant du loyer. Un doute ? Remesurez ! La loi Boutin impose que la surface habitable soit clairement indiquée dans le bail.

👉 Examiner les équipements mentionnés : le bail doit lister tous les équipements dont vous bénéficiez. Par exemple :

• Jouissance exclusive : cave, parking, balcon, etc. ;
• Jouissance partagée : local à vélos, poubelles, jardin, ascenseur… ;
• TV & Internet : Le bailleur doit vous informer des modalités de réception TV et de raccordement à Internet.

👉 Lire les documents annexes obligatoires : Avant de signer, exigez la remise des diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, DPE, etc.).