C'est quoi un loyer charges comprises ?

Un loyer charges comprises : c'est quoi ?

Si on s'en tient à ce que l'on comprend par « charges comprises » : on se dit que le loyer et les charges seront invariables toute la durée de la location sauf indexation annuelle du loyer. Ce postulat sera :

• Vrai : si vos charges sont fixées au forfait ;
• Faux : si vos charges sont sous formes de provision de charges (montant réel).

Dans les contrats PAP, il est bien demandé de compléter l’une des deux options suivantes :

1. Montant réel ;
2. Montant forfaitaire ;

Forfait ou provision de charges : quelle différence ?

👉 Le forfait de charges

Un forfait est une somme fixe et déterminée à l'avance par le propriétaire qui ne variera plus, quel que soit le montant réel des charges du logement. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer, si le contrat le prévoit (C'est le cas des contrats de location de PAP.fr.).

🙋‍♀️ Depuis l'intervention de la loi Alur : on sait que le montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ! Un propriétaire ne peut gonfler un forfait de charges pour faire échec aux règles d'encadrement du loyer par exemple.

👉 La provision de charges

La provision de charges est un montant prévisionnel fixé en tenant compte du montant des charges réelles du logement de l'année écoulée pour la partie qui est récupérable sur le locataire. Le propriétaire l'augmente toujours un peu car le propre des charges c'est qu’elles augmentent toujours. La liste en est fixée par le décret du 26 août 1987.

🙋‍♀️ Tous les ans (et en cas d'oubli ou de négligence, un propriétaire peut remonter sur 3 ans), une fois les comptes annuels de la copropriété officialisés et régularisés : il va faire le compte et remboursera éventuellement le trop-perçu au locataire ou demandera le complément. On dit qu'il fait la régularisation des charges.

Si vous louez une maison individuelle (hors copropriété horizontale), il n’y a pas de charges, sauf la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Le locataire souscrit ses contrats d’eau et d’électricité, et la TEOM est souvent récupérée en une seule fois une fois le rôle d’imposition reçu.

Le propriétaire peut-il toujours choisir entre provision et forfait ?

Oui et non le propriétaire décide mais selon le type de location :

• En location meublée, le propriétaire peut choisir entre un forfait ou une provision de charges, sauf pour un bail mobilité, où seul le forfait est obligatoire.
• En location vide, les charges locatives sont obligatoirement récupérables sous forme de provision sauf colocation.  Si le logement est loué en colocation, le bailleur peut proposer, et seulement dans cette hypothèse, un forfait de charges, dans les mêmes conditions qu'en meublé.

Avantages et inconvénients du forfait ou de la provision

Le forfait

👍 L’avantage du forfait de charge est une simplification de gestion pour le propriétaire qui n’est pas obligé d’effectuer un calcul de provisions sur charges avec régularisation annuelle des charges.

👎 L’inconvénient est que, si le montant des charges augmente fortement, le propriétaire ne pourra pas augmenter le forfait, il y aura donc pour lui un manque à gagner important. Le locataire est assuré d'avoir toujours le même loyer.

La provision

👍 La provision permet de récupérer sur le locataire l'intégralité des charges qui lui incombent !

👎 L’inconvénient est que ce montant doit être régularisé chaque année, ce qui demande du temps, de l’énergie et de la rigueur. Cette régularisation peut surprendre les locataires qui pensaient avoir un loyer charges comprises, nécessitant parfois des explications du propriétaire. La provision est une estimation, créant ainsi une incertitude pour le locataire.

Le propriétaire ne fait pas la régularisation régulièrement

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire peut être effectué par douzième, s'il en fait la demande. Il faut le savoir.