La mise en oeuvre du droit de préemption

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Les conditions de fond et de forme du congé pour vendre

Lorsque le propriétaire bailleur souhaite vendre son bien, il doit vous le signifier au moins six mois avant la fin du bail initial ou renouvelé, par voie de recommandé, signification d'huissierou par remise en main propre (nouveauté de la loi Alur et  uniquement pour les nouveaux contrats signés reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014).

Destinataire du congé pour vendre

Cette lettre doit être envoyée à tous les locataires, concubins, personnes mariées ou pacsées vivant dans le logement, car chaque personne figurant sur le bail est titulaire du droit de préemption.

Le fait, pour un occupant, de refuser d'utiliser le droit de préemption n'empêche pas l'autre occupant de se porter acquéreur du bien. Cela est valable aussi pour les époux.

A savoir : Pour tous les nouveaux contrats signés à compter du 27 mars 2014, renouvelés ou reconduits à cette date, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Contenu du congé pour vendre

Concrètement, la lettre doit mentionner le congé pour vendre ainsi que le prix du bien et les conditions de vente désirés.

L'offre de vente doit vous indiquer la part des millièmes de copropriété affectée au lot vendu afin que vous puissiez savoir quelles seront vos charges et obligations futures.

Cette lettre doit aussi reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.

Si ce formalisme n'est pas respecté, le congé pour vendre peut être considéré comme nul et peut ne produire aucun effet.

Les effets du congé pour vendre

Cette lettre constitue, à votre profit et aux yeux de la loi, une offre de vente, que vous avez, bien entendu, tout loisir d'accepter ou non.

Le délai légal qui vous est accordé pour accepter l'offre est de deux mois, après réception de la lettre de votre propriétaire bailleur. Au terme de ce délai, si vous ne vous êtes pas manifesté, vous serez réputé avoir renoncé à l'offre d'achat et vous perdrez vos droits locatifs à l'issue de votre bail.

Ce délai de deux mois peut être écourté si vous acceptez en cours ou que vous renoncez expressément.

Si vous acceptez cette offre, vous ne serez tenu par aucune forme particulière. Envoyez simplement une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur, en lui signifiant explicitement votre acceptation.

Si vous avez besoin d'un prêt pour acquérir ce logement, mentionnez-le simplement dans votre lettre. Le fait que votre achat soit soumis à l'obtention d'un prêt ne remet nullement en cause celui-ci et ne peut constituer, au profit du propriétaire vendeur, un motif pour donner sa préférence à un acquéreur qui paierait en fonds propres.

La vente se fera simplement sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Lorsque vous accepterez l'offre, cela aura pour effet de proroger le contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de la vente.

La réalisation de la vente

Le délai légal de réalisation de la vente varie suivant que vous ayez mentionné ou non votre intention de solliciter un prêt.

En cas d'absence de prêt bancaire, le délai est fixé à deux mois après la réception de votre lettre d'acceptation de l'offre.

Si vous devez recourir à un prêt bancaire, vous bénéficierez d'un délai de 4 mois, commençant à courir également après la réception de votre lettre d'acceptation.

Mais si, dans le délai qui vous est imparti, la vente n'est pas réalisée, votre acceptation de l'offre est nulle et vous perdrez vos droits locatifs, sauf si cette défaillance est imputable à votre propriétaire.

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