Déménagement du locataire : attention aux dégradations en parties communes

Le propriétaire, responsable des agissements de son locataire ?

Voici un point souvent ignoré par les propriétaires bailleurs : le syndicat peut vous attaquer directement en justice pour les dégâts dans les parties communes de la copropriété imputables à votre locataire, sans être obligé de poursuivre d'abord le locataire. Cette règle s'appuie sur le règlement de copropriété, qui rend le copropriétaire responsable de l'entretien des espaces communs et en fait le garant des actes de son locataire.

Concrètement, le syndic n'a pas toujours à prouver que c'est votre locataire qui a causé le dommage. Il lui suffit d'établir que la dégradation est contemporaine du déménagement et que vous êtes le copropriétaire du lot concerné. C'est ensuite à vous de vous retourner contre votre locataire et là, la preuve devient votre problème.

👉Mais cette responsabilité n'est pas automatique

La Cour d'appel de Riom dans un arrêt du 20 mai 2025* l'a rappelé récemment : il ne peut exister de responsabilité sans faute personnelle du propriétaire :

• ne pas avoir transmis le règlement de copropriété à votre locataire ;
• ne pas avoir réagi après un signalement du syndic.

Comment prouver la responsabilité de votre locataire ?

Pour vous retourner contre votre locataire, il vous faut établir un lien de causalité entre le déménagement et les dégradations constatées. Les éléments utiles à réunir sont les suivants :

• un état des lieux de sortie daté et signé, mentionnant l'état des parties communes traversées ;
• des photos horodatées prises avant et après le déménagement dans les parties communes ;
• un constat d'huissier, si les dégâts sont importants ;
• le témoignage écrit d'autres copropriétaires ou du gardien présents ce jour-là ;
• tout document attestant de la date du déménagement (confirmation du déménageur, échange de mails avec le locataire).

Cas pratique : le propriétaire pris en étau entre syndic et locataire

👉Le syndic peut établir un lien entre le déménagement et la dégradation

M. Renard, propriétaire d'un appartement au 3ᵉ étage, reçoit une mise en demeure du syndic après le départ de son locataire. La cabine d'ascenseur présente une rayure profonde.

Le syndic affirme que la dégradation est contemporaine au déménagement du locataire. La dégradation a été constatée dans la foulée du déménagement. Sur cette base, il engage sa responsabilité au motif qu'il doit répondre des dégradations causées par son locataire dans les parties communes, sur le fondement du règlement de copropriété.

Il devra régler la remise en état, puis tenter de se retourner contre son locataire. Mais s'il ne lui est pas possible d'établir sans discussions possibles la faute du locataire, son recours sera fragilisé.

👉Le syndic ne peut pas établir de lien entre le déménagement et la dégradation

Si en revanche le syndic est incapable de démontrer que la rayure est contemporaine du déménagement, sa demande contre M. Renard tombe. Sans lien établi entre la dégradation et le départ du locataire, aucune faute personnelle ne peut être reprochée au propriétaire. M. Renard est hors de cause.

La copropriété peut-elle encadrer les déménagements ?

✅Oui, et c'est de plus en plus fréquent. Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions spécifiques encadrant les déménagements :

• horaires autorisés ;
• obligation de réserver l'ascenseur à l'avance ;
• dépôt d'une caution auprès du syndic ;
• ou encore obligation de protection des parties communes (moquettes, angles de murs).

Ces règles s'imposent au copropriétaire, qui doit les faire respecter par son locataire. Si le règlement l'impose, vous pouvez demander à votre locataire qu'il vous communique la date et l'heure de son déménagement, afin que vous puissiez en informer le syndic et, si nécessaire, y assister.

Pouvez-vous assister au déménagement ?

✅Rien ne vous l'interdit, et c'est même conseillé. Votre présence le jour du départ vous permet de constater l'état des lieux en temps réel et de constituer des preuves solides en cas de litige ultérieur. Vous pouvez en informer votre locataire par écrit, en mentionnant que vous souhaitez procéder à une vérification de l'état des parties communes à l'issue du déménagement.

Ce n'est pas une obligation légale pour lui d'accepter votre présence dans les parties communes, qui sont par définition accessibles à tous les copropriétaires, mais votre démarche sera difficilement contestable.

Votre locataire refuse de communiquer la date du déménagement ?

Le bail ne prévoit pas automatiquement cette obligation. Pour vous couvrir, pensez à l'insérer dès la rédaction du contrat sous forme d'une clause spécifique, ou à l'ajouter en annexe si le règlement de copropriété le prévoit. Une clause du type « le locataire s'engage à informer le bailleur de la date et de l'heure de son déménagement au moins 8 jours à l'avance » est parfaitement valable.

🙋‍♀️À retenir

En copropriété, le déménagement du locataire est un moment à risque que le propriétaire bailleur ne doit pas négliger. Votre responsabilité n'est pas automatique, mais votre inaction peut la faire naître. Anticiper, transmettre le règlement de copropriété à votre locataire, documenter et, si possible, être présent : quatre réflexes simples qui peuvent vous éviter de payer pour des dégâts que vous n'avez pas causés.