Locataire impossible à expulser : l'État doit vous indemniser

Vous avez obtenu une décision de justice ordonnant l'expulsion de votre locataire. Vous avez demandé le concours de la force publique. Et le préfet a refusé. Résultat : votre logement reste occupé sans loyer, sans que vous puissiez agir. Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit, ouvre pourtant un droit à réparation que la plupart des propriétaires ignorent. Un décret du 3 novembre 2025 vient enfin le rendre accessible.

Pourquoi le préfet peut refuser d'expulser votre locataire

Lorsqu'un juge ordonne une expulsion, son exécution nécessite souvent l'intervention des forces de l'ordre. Le propriétaire, par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier), demande ce concours au préfet du département. Mais le préfet peut refuser, pour des motifs liés à la situation personnelle de l'occupant : présence d'enfants en bas âge, absence de solution de relogement, état de santé, ou encore trêve hivernale (du 1ᵉʳ novembre au 31 mars).

👉Un droit à indemnisation qui existait déjà, mais inaccessible

La loi prévoit depuis longtemps que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des titres exécutoires. Son refus engage sa responsabilité et ouvre droit à réparation (article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution). Le principe est ancien, consacré dès 1923 par le Conseil d'État. Mais en pratique, faire valoir ce droit relevait du parcours du combattant : recours devant le tribunal administratif, procédure longue, calcul du préjudice opaque. La plupart des propriétaires renonçaient, faute d'information ou d'énergie et beaucoup ignoraient même que ce droit existait.

👉Ce que change le décret du 3 novembre 2025

Pris en application de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 est entré en vigueur le 7 novembre 2025.

Quels préjudices sont indemnisables ?

Le décret liste précisément les postes de préjudice que l'État doit couvrir :

• La perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l'occupant ;
• la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse ;
• les frais liés à l'impossibilité de vendre le bien ;
• les frais de remise en état ;
• les frais de commissaire de justice ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• le trouble dans les conditions d'existence.

Quand la responsabilité de l'État s'arrête-t-elle ?

La période d'indemnisation prend fin dès que l'un des événements suivants survient :

• le préfet accorde finalement le concours de la force publique ;
• l'occupant quitte les lieux volontairement ;
• le propriétaire renonce à poursuivre l'expulsion ; le bien est vendu.

⚠️Pendant la trêve hivernale ou un délai de grâce accordé par le juge, la responsabilité de l'État n'est pas engagée, même si le préfet refuse d'intervenir.

💡Cas pratique

M. et Mme Leclerc sont propriétaires d'un appartement à Lyon. En janvier 2025, le tribunal ordonne l'expulsion de leur locataire pour impayés. Le commissaire de justice demande le concours de la force publique en février 2025. Le préfet refuse en avril 2025, invoquant la présence d'un enfant mineur. Le locataire quitte finalement les lieux en octobre 2025.

Grâce au décret, les Leclerc peuvent désormais déposer une demande d'indemnisation auprès de la préfecture du Rhône, couvrant la période d'avril à octobre 2025, soit 6 mois. Le préjudice comprend : 6 mois de loyer non perçu (6 × 900 € = 5 400 €) et la quote-part de taxe foncière correspondante.

La marche à suivre pour se faire indemniser

1. Rassembler les pièces justificatives. Il faut constituer un dossier : décision de justice ordonnant l'expulsion, commandement de quitter les lieux, notification du refus de concours de la force publique (ou la preuve de l'absence de réponse dans les 2 mois), et justificatifs de préjudice (relevés de loyers impayés, taxes acquittées, factures).
2. Déposer la demande auprès du préfet. Par tout moyen permettant d'établir la date de façon certaine, par exemple par lettre recommandée avec avis de réception. À Paris, la demande est adressée au préfet de police.
3. Attendre la réponse. Le préfet instruit le dossier et propose un montant. L'acceptation prend la forme d'une transaction écrite : le propriétaire renonce à tout recours sur le même litige, et l'État est subrogé dans ses droits contre l'occupant. En clair : si l'État a dû payer des dommages au propriétaire, il peut ensuite se retourner contre l'occupant pour récupérer cet argent.
4. Entamer une procédure judiciaire. En cas de désaccord ou d'absence de réponse après 2 mois, le tribunal administratif peut être saisi.

⚠️Conclusion : Un droit qui mérite d'être connu

Un signal fort pour les bailleurs : Ce décret marque un tournant dans la reconnaissance des droits des propriétaires, trop souvent oubliés dans les débats sur le logement. Il envoie un message clair : si l’État choisit de retarder l’exécution d’une expulsion, il doit en assumer les conséquences financières. Il ne s’agit pas d’opposer locataires et propriétaires, mais de reconnaître qu’un logement occupé sans loyer pendant des mois représente un préjudice réel pour son propriétaire.

👉Démarche plus simple, plus rapide et plus lisible. Le décret ne supprime pas les difficultés liées aux procédures d'expulsion, mais il offre aux bailleurs un outil de réparation concret, accessible sans avocat dans un premier temps.