⏯️ Punaises de lit : qui paie ? Locataire ou propriétaire ?

Lorsqu'on découvre la présence de punaises de lit dans une location, une question urgente se pose : qui doit prendre en charge le traitement, le locataire ou le propriétaire ? Ce problème, à la fois gênant et coûteux, est source de nombreuses discussions. Jetons un œil à ce que dit la loi et comment les choses se passent concrètement.

Depuis la loi Elan, les règles sont assez claires : c'est au propriétaire de prendre en charge le traitement des punaises de lit, car cela relève de la décence du logement. Toutefois, si le propriétaire parvient à prouver que c'est le locataire qui a introduit ces nuisibles, alors la charge financière peut revenir au locataire.

👉 Il faut donc commencer par essayer d'établir l'origine des punaises de lit, ce qui peut être un véritable casse-tête.

Il est tentant de penser que si les punaises sont apparues après l'arrivée d'un locataire, c'est forcément lui qui les a amenées. Et c'est possible ! Si le locataire a voyagé récemment, il est possible qu'il ait ramené involontairement ces bestioles dans ses bagages.

⚠️ Mais attention ! Une punaise de lit peut survivre jusqu'à deux ans. Ainsi, elles auraient pu être présentes bien avant l'entrée du locataire dans le logement. De plus, elles peuvent se propager depuis les appartements voisins ou les parties communes de l'immeuble. Prenons donc tous les cas de figure qui peuvent se présenter à un bailleur : 

• Les parties communes sont infestées. Dans ce cas, c'est le syndicat des copropriétaires qui doit prendre en charge la désinfestation intégrale de l'immeuble. Le coût sera réparti entre les copropriétaires.
• Les parties privatives de plusieurs appartements de l'immeuble sont infestées. Dans ce cas, il sera compliqué d'imputer l'infestation au locataire et le propriétaire doit prendre en charge. Si de nombreux lots de copropriété sont concernés, les propriétaires pourront inscrire la désinfestation à l'ordre du jour de l'assemblée afin de proposer une désinsectisation complète.
• Seul votre locataire a constaté la présence de punaises dans la location. Si le locataire est dans le logement depuis longtemps (disons plus de deux ans), il est probable (mais pas absolument établi) que c'est lui qui les a rapportées. S'il est locataire depuis quelques mois, il est possible que les punaises aient été dans le logement avant son emménagement (les punaises de lit peuvent survivre jusqu'à 2 ans).

🙋‍♀️ Important : Si votre locataire vous signale la présence de punaises de lit, nous vous recommandons vivement de prévenir les voisins et d'agir à l'échelle de l'immeuble. Il faut en effet rapidement établir si d'autres appartements sont concernés. Cela peut permettre d'éclaircir les responsabilités, et aussi de traiter tous les logements en même temps, afin d'éviter que les punaises ne reviennent au bout de quelques semaines !

La loi est claire : elle estime que c'est au propriétaire de s'assurer de la décence du logement, sauf si c'est le locataire qui a rendu le logement indécent. Mais dans le cas des punaises de lit, on ne sait généralement pas qui est responsable.

🕵️ Difficulté à déterminer l'origine

Comme il est souvent complexe de prouver que les punaises de lit ont été introduites par le locataire, la charge de la désinsectisation retombe souvent sur le propriétaire qui a peu de moyens pour se défendre.

Par ailleurs, pour certains nuisibles, comme les cafards qui pullulent dans la crasse, le bailleur peut se fonder sur le mauvais niveau de propreté et d'entretien du logement pour imputer la responsabilité du locataire. Ce n'est pas possible pour les punaises de lit qui se développent dans tous les logements, même propres. 

💰 Coût élevé du traitement

Le traitement des punaises de lit peut être onéreux, en particulier si l'infestation est importante (rapidement plus de 1 000 €). Beaucoup de sujets de dispute entre le locataire et le bailleur finissent par s'éteindre d'eux-mêmes parce que la somme en jeu est modique ou acceptable. Ce n'est pas le cas de punaises de lit dont l'éradication coûte cher. 

Le coût du traitement des punaises de lit peut être d'autant plus élevé que, dans certains cas, il est nécessaire de renouveler le traitement plusieurs fois pour garantir une éradication complète de ces nuisibles. Celui qui est désigné responsable prend en charge jusqu'à l'extermination complète. 

⏰ Délais d'intervention

S'en remettre à un juge ou à une commission de conciliation, c'est une solution lorsqu'on ne parvient pas à se mettre d'accord. Mais le locataire n'a pas envie de subir les délais, ce qui va retarder la désinfestation, et donc permettre aux punaises de lit de se propager davantage.

Face à cette situation, trois solutions principales se dessinent pour éviter des discussions interminables :

1️⃣ Faire un état des lieux complet de l'appartement  

Lors de l'entrée dans les lieux du locataire, vous devez faire un état des lieux du logement. Vérifiez avec le locataire la présence ou l'absence de traces de passage des punaises de lit. C'est particulièrement utile en location meublée puisque le propriétaire doit fournir un lit, une couette, des rideaux. À ce stade, il s'agit d'un simple examen visuel, on recherche les points noirs en constellation sur la literie, sur les plinthes, ou encore présence de traces de sang sur le matelas. Si on se met d'accord lors de la remise des clés sur l'absence de risque manifeste d'infestation, ce sera un argument qui permettra au bailleur de prouver qu'il obéit à son obligation de décence du logement.

2️⃣ La détection canine

Faire appel à une détection canine peut aider à déterminer l'origine des punaises, leur ancienneté et localiser leurs nids. C'est un service payant, mais qui pourrait faciliter le traitement et éclaircir les responsabilités. En fonction de la superficie du logement, le coût d'une détection canine va de 200 à 400 €.

👉 Là encore, nous vous conseillons de faire la détection à l'échelle de l'immeuble : les frais seront moins élevés puisqu'ils seront partagés entre tous les propriétaires, et si plusieurs appartements sont touchés, des actions communes de désinfestation pourront être mises en œuvre.

3️⃣ Trouver un compromis

Plutôt que de s'écharper sur celui qui est l'origine de l'infestation, il peut être préférable que locataire et propriétaire cherchent un terrain d'entente, comme partager le coût du traitement. Chacun peut y gagner : le locataire souhaite éviter les désagréments des piqûres, tandis que le propriétaire n'a pas intérêt à ce que le locataire n'en vienne à partir en lui laissant un logement infesté.

On peut aussi choisir ensemble les traitements que l'on met en œuvre. La vapeur sèche est une solution peu coûteuse (la machine se loue aux alentours de 50 € la journée) mais elle nécessite beaucoup de temps : il faut passer la vapeur sur tous les tissus non lavables (matelas, canapé, etc.) à la vitesse de 10 centimètres par seconde, c'est long ! Le locataire peut s'engager à consacrer du temps tandis que le bailleur peut prendre en charge les insecticides. C'est un accord possible !    

Si les négociations échouent, la commission de conciliation peut intervenir comme dernier recours. N'oubliez pas, agir vite est essentiel pour éviter la propagation de ces nuisibles et garantir la tranquillité de tous les résidents.

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