Qui doit s'occuper du jardin, locataire ou propriétaire ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 18 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Être locataire d'un logement avec jardin, c'est très agréable, mais ça demande du travail ! Est-ce au bailleur ou au locataire de tondre la pelouse, d'arroser les plantations et les massifs de fleurs  ou encore de tailler la haie et les arbres ?

Avoir un jardin quand on est locataire demande d'avoir la main verte !
Avoir un jardin quand on est locataire demande d'avoir la main verte ! © SrdjanPav/GettyImages

Entretien et réparations locatives à la charge du locataire

Quand une maison ou un appartement disposent d'un jardin privatif, réservé à l'usage exclusif du locataire, il fait partie de la location. Le jardin est mentionné dans le contrat de location, comme « autre partie du logement » ; c'est un accessoire au logement.

👉 Au moment de l'état des lieux d'entrée, il est d'ailleurs conseillé d'indiquer les différentes plantations qui s'y trouvent. Cela permet de savoir ce que le locataire est tenu de restituer à son départ.

Quels sont les entretiens à la charge du locataire ?

En tant qu'élément accessoire au logement, l'organisation des tâches pour son entretien est soumise aux mêmes règles que celles qui s'appliquent au logement loué. Elles sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 aussi bien pour la location vide que pour la location meublée. L'entretien global du logement et de ses accessoires est prévu par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il renvoie vers un décret dans lequel est précisé qui prend en charge l'entretien du jardin.

Les réparations locatives du décret n°87-712 du 26 août 1987

Ce décret prévoit une liste de « réparations locatives », c'est-à-dire de travaux d'entretien courant et de menues réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée de location. Ce décret précise, en particulier, que l'entretien du jardin est à la charge du locataire.

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Obligation d'entretien courant du jardin par le locataire

L'entretien courant du jardin ne consiste pas uniquement à arroser et tondre régulièrement la pelouse et à arroser les plantations. S'il y a des allées, il faut, par exemple, les sarcler et les ratisser. S'il y a des massifs, des plates-bandes, il faut aussi les tailler régulièrement et les désherber. C'est au locataire de s'en charger. Par ailleurs, si le propriétaire a laissé à disposition du locataire un tuyau et du matériel pour l'arrosage, le locataire doit aussi en prendre soin, le ranger en période de gel et le réparer ou le remplacer si besoin.

Est-ce que le locataire doit tailler les haies ?

Oui, c'est au locataire de tailler les haies qui entourent son jardin privatif. Il doit s'en charger régulièrement afin de les maintenir dans des proportions adaptées et se débarrasser des déchets verts qui peuvent faire l'objet d'une collecte spécifique ou doivent être déposés en déchetterie. Le locataire doit également entretenir les petits arbustes et les remplacer s'ils sont abîmés.

Défaut d'entretien et retenues sur le dépôt de garantie

En entretenant régulièrement le jardin, le locataire en profite agréablement. Et à son départ, il doit rendre compte au propriétaire de l'état dans lequel il lui restitue le logement et le jardin.

👉 Si le locataire a oublié ou négligé d'arroser le jardin, le propriétaire peut lui facturer le coût des plantes à remplacer ou le réengazonnage si l'herbe a disparu, faute de soins en le déduisant du montant de sa caution. De même si le chien du locataire a creusé des trous et abîmé partiellement la pelouse.

👉 S'il a été négligent et n'a pas taillé la haie, à son départ, le bailleur va mentionner sur l'état des lieux de sortie que la haie n'est pas en bon état d'entretien alors qu'elle l'était à son entrée. Comme le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien, le bailleur pourra alors retenir sur son dépôt de garantie la taille de la haie en produisant le devis ou la facture d'un jardinier.

Le locataire a tout intérêt à être vigilant et à entretenir régulièrement le jardin. Car le coût de la remise en état de la pelouse, si elle a été trop longtemps négligée ou endommagée par un animal de compagnie, ou celui de la taille de la haie devenue forêt et de l'enlèvement des déchets verts peut se révéler prohibitif !

Qui doit entretenir les arbres dans une location ?

S'il y a des arbres ou des arbustes dans le jardin privatif du locataire, ils peuvent avoir besoin d'être élagués. Selon le décret n°87-712 qui fixe la liste des réparations locatives, « la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes » font bien partie de l'obligation d'entretien à la charge du locataire.

C'est donc au locataire de s'occuper de l'élagage des arbres et arbustes si nécessaire. S'il n'en prend pas soin durant la location, le propriétaire va indiquer que les arbres n'ont pas été élagués sur l'état des lieux de sortie.

! Lorsqu'il est indiqué dans l'état des lieux d'entrée que les arbres sont en bon état d'entretien et qu'au départ du locataire, il est noté qu'ils n'ont pas été élagués, le propriétaire peut faire appel à une entreprise de jardinage pour l'élagage et déduire le montant du devis ou de la facture sur le dépôt de garantie du locataire.

Quelles sont les règles d'entretien d'un jardin par rapport au voisinage ?

L'élagage des arbres est en particulier indispensable lorsque les branches des arbres dépassent sur la propriété voisine ou au-dessus de la voie publique. En effet, l'article 673 du Code civil prévoit que « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper ».

Quand une haie est mitoyenne avec le voisin, le locataire n'est tenu d'entretenir que la partie qui est de son côté et le voisin celle qui est de son propre côté.

! Selon les règles de distances et de hauteur des plantations qui peuvent s'imposer localement par rapport à la limite séparative, le bailleur a intérêt à en informer le locataire et à l'indiquer dans le contrat de location.

Quel droit a le locataire d'aménager le jardin ? 

Le locataire peut être tenté d'effectuer quelques aménagements dans le jardin. Il peut faire de petits aménagements à sa convenance sans être tenu d'en parler au bailleur : planter des fleurs... mais il ne peut pas transformer le jardin sans l'accord exprès du bailleur. Car tous travaux de transformation du bien loué requièrent l'accord du propriétaire.

Par exemple : il ne peut pas couper ou arracher des arbres ou en planter sans l'autorisation du bailleur. Il ne peut bien évidemment pas non plus creuser un bassin ou une piscine sans son accord ! S'il souhaite le faire, il doit d'abord en faire la demande au propriétaire et obtenir son accord écrit.

S'il souhaite installer un jardin potager à la place d'une partie de pelouse, il a donc tout intérêt à demander également l'accord du bailleur, au risque de devoir réengazonner à son départ pour remettre le jardin dans son état initial.

! Car lorsqu'un locataire effectue des travaux qui transforment le bien loué de façon pérenne sans s'être assuré de l'accord de son bailleur, il risque d'être contraint, en fin de location, à remettre en l'état à ses frais. Dans certains cas, le bailleur peut même aller jusqu'à demander la résiliation anticipée du bail.

Le locataire peut utiliser le modèle de lettre de PAP pour demander à son propriétaire l'autorisation de faire des modifications importantes dans le jardin, considérées comme des transformations :

Modèle de lettre : Demande d'autorisation du locataire d'effectuer des travaux

Entretenir un jardin privatif en copropriété

On peut aussi être en appartement et disposer d'un jardin privatif. Dans certains immeubles, les appartements du rez-de-chaussée bénéficient de jardins attenants aux appartements et sont réservés à l'usage exclusif de leurs occupants.

Quel entretien doit faire un locataire dans un jardin privatif ?

Quand l'un de ces appartements est loué, c'est au locataire d'entretenir le jardin privatif dont il a la jouissance. Il doit veiller au bon entretien du jardin comme tout jardin privatif.

La particularité, c'est qu'il s'agit d'une partie commune réservée à l'usage exclusif de l'occupant du logement attenant. Le règlement de copropriété peut prévoir certaines contraintes d'entretien ou d'accès par exemple.

Quelles contraintes peut apporter le règlement de copropriété ?

Le règlement peut, par exemple, contenir des consignes d'entretien : par exemple la nécessité de tondre régulièrement la pelouse ou de tailler les haies. C'est une garantie pour les autres copropriétaires d'avoir une vue agréable, car en général les fenêtres de l'immeuble donnent sur le jardin. Son entretien participe donc à l'harmonie générale de la copropriété.

! Il appartient donc au locataire de tondre, tailler et arroser, car en cas de défaut d'entretien, le syndic pourrait en prendre l'initiative aux frais du copropriétaire bailleur. Charge à lui ensuite d'en répercuter le coût sur le locataire négligent.

Si des bouches d'aération d'un parking souterrain ou des trappes d'accès aux canalisations de l'immeuble se trouvent dans le jardin, le règlement peut stipuler un droit de passage pour que les personnes en charge de leur entretien puissent y accéder. Il peut également prévoir qu'il est interdit de faire des plantations trop proches qui risqueraient de boucher les grilles et empêcheraient une bonne ventilation par exemple.

Entretien à la charge de la copropriété

Mais tout n'est pas toujours à la charge de l'occupant du logement. Si, par exemple, une haie sépare les jardins de l'immeuble de la propriété voisine, il est possible que la taille de la haie soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires par le règlement de copropriété. Dans ce cas, le propriétaire prévient le locataire qu'il doit laisser l'accès au jardinier de la copropriété pour venir entretenir la haie à la demande du syndic. Le plus simple est de l'indiquer dans le contrat de location.

👉 Le règlement peut également restreindre les initiatives que l'on peut prendre dans son jardin privatif, pour la sécurité comme pour l'aspect esthétique de l'immeuble. Car la vie en immeuble collectif peut générer certaines contraintes. Par exemple, éviter de planter un arbre trop près de l'immeuble qui risquerait en poussant de boucher la vue des voisins des étages supérieurs. Ou si, par exemple, le parking de l'immeuble se trouve sous le jardin : la plantation d'arbres risquerait d'affaiblir la solidité du sol au-dessus du parking.

🙋‍♀️ Il est donc utile de se référer au règlement de copropriété qui dicte les consignes, de faire le point avec le locataire sur ce qu'il peut faire ou pas et sur ce qu'il lui revient de faire pour l'entretien du jardin. Le mieux est de le préciser dans les clauses du bail.

Entretien des jardins communs à la copropriété

Lorsque la copropriété possède des espaces verts à l'usage commun, c'est le syndic qui assure leur entretien aux frais de l'ensemble des copropriétaires. Mais le coût de l'entretien des espaces verts communs peut être répercuté sur le locataire, car cela fait partie de la liste exhaustive des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il prévoit que le propriétaire peut récupérer sur le locataire les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

  • les allées, aires de stationnement et abords ;
  • les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
  • les aires de jeux ;
  • les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
  • l'entretien du matériel horticole ;
  • le remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

⚠️ En revanche, le coût de l'élagage des arbres ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire. Le propriétaire ne peut donc pas en répercuter le coût sur le locataire.


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