Caution solidaire : à quoi vous engagez-vous ?

Qu'est-ce qu'une caution ?

Il s'agit d'un document distinct du bail par lequel on vous demande de vous engager par une simple signature à payer les loyers et charges à la place du locataire, si ce dernier était défaillant à le faire. Il s'agit donc d'un acte grave.

Caution solidaire ou simple ?

On parle toujours de caution solidaire. À la différence de la caution simple, la caution solidaire permet de poursuivre immédiatement en cas d'impayés la caution sans recours préalable au locataire. Le cautionnement simple est rare et oblige à poursuivre locataire avant de faire jouer la caution. Et ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité que la caution solidaire peut être engagée. C'est la raison pour laquelle les propriétaires privilégient et exigent des cautions solidaires.

Caution : pour qui s'engager ?

Cet engagement est généralement demandé pour un enfant qui va poursuivre des études loin du domicile familial et qui cherche à se loger. Le garant n'est pas obligatoirement le père et/ou la mère, cela peut être un frère, une sœur, un ami, etc. Toute personne est habilitée à se porter caution pour un locataire à condition de bien mesurer la portée de l'engagement. Il ne s'agit pas d'un engagement léger, le garant devra en effet payer à la place du locataire qui ne se sera pas acquitté de ses loyers et les montants peuvent vite devenir importants.

Caution : qui et quel patrimoine est engagé ?

Seul le signataire de l'acte est engagé et uniquement sur ses biens propres et ses revenus, même s'il est marié sous le régime de la communauté. Pour que le patrimoine commun soit engagé alors même qu'un seul conjoint s'est porté caution, l'autre devra avoir manifesté un consentement exprès. Par précaution, les bailleurs demandent généralement à chacun des époux de se porter caution dans un acte individuel.

Un bailleur ne peut refuser un cautionnement sous prétexte que le garant est de nationalité étrangère, ou ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Comment signer l'acte de caution ?

L'idéal est de vous rencontrer, de remplir sur place les documents. Ainsi le bailleur est assuré de l'authenticité de la signature. Cependant, la plupart du temps, les personnes ne sont pas sur place et cela peut se passer par correspondance.

Validité de l'acte caution

Les mentions obligatoires

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit, à peine de nullité, contenir plusieurs mentions manuscrites :

• L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ;
• La date de signature du contrat ;
• Le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer qui sont prévues dans le bail ;
• La durée d’engagement du garant : la caution solidaire peut être consentie pour la durée initiale du bail et une ou plusieurs reconductions tacites dont le nombre doit être précisé afin de déterminer la durée totale d’engagement du garant.
• En l’absence de mention de durée, l'engagement de la caution solidaire est considéré comme étant indéterminé. Le garant peut alors la résilier de lui-même. Dans ce cas, la résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation. C'est pourquoi l'acte de caution doit contenir un paragraphe de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. C'est cette loi qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués en tant que résidence principale des locataires, y compris avec un bail mobilité ;
• Une mention manuscrite par laquelle la caution s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant indiqué en lettres et en chiffres. C'est cette mention qui est obligatoire pour la validité de l'acte de caution depuis le 1er janvier 2022. Nous préconisons de prévoir un montant représentant au moins deux ans de loyers et de charges.

La colocation

En cas de colocation, doit figurer dans l'acte de caution sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement du garant.

La solidarité du colocataire ayant régulièrement donné son congé s'éteint six mois après son départ sauf s'il est remplacé avant, l'engagement du garant à l'égard du colocataire parti s'éteint dans le même délai.

Cette nouvelle obligation résulte de la loi Alur qui entend mieux protéger la caution solidaire. Cela conduit le propriétaire à exiger que chaque colocataire présente une caution solidaire.

La durée de la caution

La durée d'engagement doit déterminée. Il est souvent indiqué que la caution s'engage pour la durée du bail initial (ex : 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans. En location vide, mieux vaut se limiter à deux renouvellements faute de voir requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée. Lorsque l'acte de caution ne comporte pas d'indication de durée ou que la durée est dite indéterminée, le garant peut le résilier unilatéralement.

Mise en œuvre de la caution

En cas d'impayé, le bailleur envoie une lettre de mise en demeure de payer en LRAR au locataire et une copie à la caution. Puis, si le bailleur n'est toujours pas réglé, il remet l'affaire entre les mains d'un huissier afin qu'il délivre au locataire un commandement de payer. En location vide comme en location meublée, la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire qui fait délivrer un commandement de payer à son locataire à faire signifier ce commandement dans les 15 jours à la caution. Si ce formalisme n'est pas respecté, la caution n'est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.