Propriétaires, locataires : vos obligations

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Le contrat de location, signé entre le propriétaire et son locataire, détermine la base de leur relation en fixant les obligations de chacune des parties.

Le contrat de location scelle la relation propriétaire - locataire. Une fois signé, le contrat de location organise leur relation et, en cas de petits désaccords, il sert d'aide-mémoire puisqu'il fixe les droits, mais aussi les obligations de chacune des parties.

A la signature du contrat

Côté propriétaire

Avant de louer un logement, le propriétaire doit s'être assuré que le logement correspond et que toutes les conditions requises sont conformes à la réglementation. Pour ce faire il doit :

  • Proposer un logement décent

Pour donner un bien en location, il faut qu'il soit décent. En d'autres termes, le propriétaire doit louer un logement ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté d'une surface habitable et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Sachez que le logement doit comporter au minimum :

  • une pièce principale de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3,

La surface globale du logement doit être mentionnée dans le contrat et est opposable au propriétaire.

Attention ! La cour de cassation a considéré dans un arrêt du 17 décembre 2015 qu'un logement qui présentait pourtant un volume supérieur à 20 m3 mais une surface inférieure à 9 m² n'était pas décent. Vous pouvez consulter l'article Location: un logement de 20 m3 jugé indécent.

  • une fenêtre dans la pièce principale,
  • un coin cuisine, une douche ou une baignoire, un w-c séparé de la cuisine et de la pièce principale et une installation permettant de chauffer le logement.

Il est utile de connaître le règlement sanitaire du département dont dépend le logement. Les règlements sanitaires départementaux peuvent en effet être plus restrictifs que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le non-respect de l'obligation de décence contraint le propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité.Le propriétaire peut avoir en outre à supporter une diminution de loyer ou un dédommagement du locataire, proportionnellement au désagrément subi par le locataire.

Pour une étude plus développée, nous vous invitons à lire notre dossier sur les normes de décence du logement.

  • Fixer un loyer conforme à la réglementation

Le principe a longtemps été la libre fixation du loyer, ce n'est plus le cas tout au moins dans certaines zones et selon que l'on est dans une première mise en location ou une relocation. Conformément à la réglementation, il existe plusieurs dispositions qui encadrent la fixation du loyer, selon la situation géographique du logement. Selon que votre logement se situe ou non en zone tendue, selon que vous louez ou non pour la première fois votre fixation de loyer sera ou non encadrée.

- La fixation libre du loyer

Lorsqu'un logement se situe en dehors d'une zone tendue telle que définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, le bailleur peut librement fixer son loyer que ce soit pour une première location ou une relocation.

- L'encadrement du loyer à la relocation

Depuis le 1er août 2012 pour les locations vides et 2014 pour les locations meublées, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés dans les zones « tendues ». Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions (loyer manifestement inférieur au prix du marché ou réalisation de travaux d'amélioration) .

La liste complète des communes concernées par cette nouvelle réglementation est disponible sur le site officiel du gouvernement. Vous pouvez consulter la liste annexée au décret du 10 mai 2013.

Plus simplement, nous proposons une calculette qui vous permet de savoir lorsque vous renseignez le nom de votre ville ou son code postal, si elle est ou non en zone tendue.

Votre logement se situe t-il en zone tendue?

- Le retour de l'encadrement des loyers à Paris

La loi Elan du 23 novembre 2018 a rendu possible le retour de l'encadrement des loyers à Paris qui avait été annulé par décision administrative en date du 28 novembre. Ce retour s'envisage comme le moyen de faire une expérimentation en zone tendue. Par un décret du 13 avril 2019, le Gouvernement a formalisé la mise en place de l'encadrement des loyers «sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris». Par un arrêté publié le 29 mai 2019, les loyers de référence ont été publiés et s'appliqueront à compter du 1er juillet 2019.

A compter du 1er juillet 2019, les loyers fixés à Paris ne devront pas dépasser le plafond fixé  par arrêté préfectoral. Le dispositif est le même que le précédent: le loyer fixé pour une bail vide, meublé constituant la résidence principale du locataire ou d'un bail mobilité ne pourra excéder le plafond constitué par le «loyer de référence majoré».

Les loyers de références restent modulés par:

  • l'adresse du logement;
  • le caractère vide ou meublé du logement;
  • le nombre de pièces;
  • l'époque de construction.

Le respect de plafonds de loyer se combine comme précédemment avec l'encadrement des loyers à la relocation.

Nouveau! Des sanctions sont désormais prévues en cas de non respect de l'encadrement
- Le préfet pourra exiger que le bailleur diminue son loyer et reverse au locataire le trop perçu en cas de refus du bailleur, il pourra être condamner à une amende administrative pour un montant maximum de 5.000 pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (SCI par exemple)
- Le locataire pourra faire une action en diminution de loyer devant la justice.

L'encadrement des loyers ne s'appliquera qu'aux contrats signés à compter du 1er juillet. Les baux signés avant cette date ne sont pas concernés et ce même si la prise d'effet interviendra après le 1er juillet.

Pour en savoir plus sur la fixation des loyers à Paris vous pouvez consulter notre article: Comment fixer le loyer à Paris?

Pour connaître les plafonds de loyers s'appliquant à votre logement consultez le site dédié aux plafonds de loyers.

- La spécificité des logements dont la surface est inférieure ou égale à 14 m²

Le loyer pour ces petites surfaces, si elles sont concernées par la taxe Apparu, ne doit pas dépasser 42,47 € par mètre carré pour les baux conclus en 2019, au risque de payer une surtaxe (surtaxe allant de 10 à 40%.) Cette taxe s'applique aux baux d'une durée d'au moins 9 mois et constituant la résidence principale du locataire. L'objectif clairement affiché est de lutter contre la pratique des loyers très élevés des petites surfaces dans les grandes villes où l'on constate un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.

Les communes visées sont celles de la zone A telles que définie par l’arrêté du 30 septembre 2014. Sont concernés les logements situés à Paris et sa banlieue, dans les plus grandes villes, sur la Côte d’Azur et dans le Genevois français.

Les logements se situant à Paris et dont la surface est inférieure ou égale à 14 m² se retrouvent avec deux plafonds à respecter. Le plafond pour les petites surfaces et l'encadrement des loyers à la relocation.

Pour en savoir plus sur la fixation du loyer, vous pouvez consulter notre dossier: Propriétaire : comment fixer le loyer ?

  • Pièces annexées au contrat

Le bailleur doit communiquer au locataire un ensemble de documents

  • le dossier de diagnostic technique (diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollution et un diagnostic plomb si votre logement a été construit avant 1949),
  • un état des lieux plus un inventaire pour les logements meublés.

Pour connaître la liste des meubles obligatoires dans un logement meublé : Quels meubles pour une location meublée ?

  • une copie des extraits du règlement de copropriété pouvant intéresser le locataire (jouissance et usage des parties privatives et communes notamment),
  • à compter du 1er août 2015, le bailleur devra joindre obligatoirement au contrat une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
  • et, le cas échéant, un contrat de cautionnement solidaire.

Côté locataire

  • Remettre un dossier « sincère » 

Sachez qu'un bon dossier de location doit pouvoir sécuriser au maximum les attentes des propriétaires, qui recherchent unanimement des locataires bon payeurs et stables. Mais attention ! Ne vous avisez pas d'établir des faux (fausses fiches de salaires...). Il s'agit d'une infraction grave punie sévèrement. En effet, le faux ou l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45.000 € d'amende (article 441-1 du Code pénal). Pour synthétiser votre candidature, nous mettons en téléchargement gratuit une Fiche de présentation locataire.

  • Verser le dépôt de garantie

Le locataire doit verser au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux, mais il est souvent amené à le verser dès la signature du bail qui a souvent lieu avant la date d'entrée dans les lieux. Le propriétaire peut encaisser le dépôt dès réception. Veillez donc à ce qu'il soit provisionné. Sachez que le dépôt de garantie en vide est d'un mois de loyer hors charges et de deux mois hors charges en meublé. Il s'agit évidemment d'un maximum.

  • Attester de son assurance

Tout locataire a l'obligation de souscrire une assurance multirisque habitation lorsqu'il prend possession d'un logement. Pour s'en assurer le bailleur exigera un justificatif. Pour les locataires qui n'auraient pas pris soin de souscrire une assurance multirisque habitation pour le logement, comme ils en ont l'obligation, le bailleur peut depuis la loi Alur et pour les colocations, souscrire à leur place, et en récupérer la charge auprès des locataires.

En cours de location

Côté propriétaire 

  • Entretenir les lieux

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. C'est particulièrement le cas chaque fois que l'équipement défaillant doit être remplacé.

  • Assurer la jouissance paisible des lieux

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration).

  • Transmettre une quittance de loyer

Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire ne délivre pas une quittance mais un reçu.

Côté locataire

  • Payer son loyer et ses charges

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Cette obligation est impérative.

  • Entretenir le logement

Le locataire doit entre autres s'acquitter des réparations locatives, mais également veiller à l'entretien du logement (ex : entretien annuel de la chaudière). Le locataire est considéré comme pleinement responsable de toutes détériorations ou pertes survenues dans le logement au cours de la période de location. Qu'elles soient accidentelles ou volontaires, il est du devoir du locataire de subvenir à toutes les réparations des dégâts occasionnés par ces dégradations.

  • Ne pas transformer le logement

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements communs, sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Par contre, le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements que le locataire a réalisés (à moins qu'ils ne constituent une transformation du logement).

  • Assurance

Chaque année, le locataire doit produire entre les mains du propriétaire une attestation justifiant la souscription de cette assurance.

En fin de location

Côté propriétaire

  • Restituer le dépôt de garantie

En l'absence de réserves sur l'état des lieux, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d'un mois, le délai passe à deux mois lorsque des dégradations ont été constatées lors de l'état des lieux de sortie. Le bailleur qui tarde à le rendre au locataire encourt une pénalité fixée à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

A noter : le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie au titre des charges lorsque le locataire a quitté le logement avant la régularisation annuelle des charges. La régularisation définitive et la restitution le cas échéant du solde, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

  • Justifier des sommes retenues (devis, factures)

Une fois les dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à la retenue des sommes correspondant aux réparations, sur le dépôt de garantie. Pour pouvoir effectuer cette retenue sur le dépôt de garantie, il doit être en mesure d'en justifier le montant par la production d'un devis ou d'une facture: les deux sont admis. Idéalement toutefois, il est conseillé de produire une facture, plus difficilement contestable par le locataire.

Côté locataire 

  • Continuer à payer son loyer 

Le locataire n'a pas, sous prétexte qu'il a donné son préavis, à compenser ses ou son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie.

  • Laisser visiter durant le préavis

La loi prévoit que les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanches et jours fériés, mais pas le samedi. La durée des visites ne doit pas dépasser deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d'horaires. Aux parties de se mettre d'accord sur les heures de visite.

Attention : le bailleur ne peut absolument pas rentrer dans le logement en l'absence du locataire et il ne peut pas non plus obliger ce dernier à lui laisser un jeu de clés. Si le locataire accepte de donner ses clés au bailleur pour qu'il puisse faire visiter comme il veut, il est indispensable qu'il autorise par écrit les visites en son absence.

  • Rendre les lieux en bon état d'entretien et de réparation

C'est en comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes pendant qu'il était locataire, l'état des lieux de sortie doit lui permettre de démontrer qu'il l'a rendu en bon état d'entretien et de réparations. Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. Attention, sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

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