Qu'ils soient imposés par la loi ou par la vétusté des lieux ou seulement décidés pour améliorer le cadre de vie, les travaux sont très courants. Quelle que soit la nature des tâches à effectuer, une même question se pose : à qui incombe le paiement de ces travaux ?
La législation s'attache à répartir précisément les obligations pécuniaires respectives du locataire et du propriétaire. En tant que « simple » locataire, on peut se croire dégagé de toute responsabilité quant à l'exécution et/ou au paiement de travaux, mais en réalité, le locataire doit payer directement (réparations locatives) et indirectement (charges locatives) une partie des travaux à effectuer.
Les travaux peuvent intervenir à tout moment du bail: à l'entrée dans les lieux, en cours ou en fin de bail.
À l'entrée dans les lieux qui a la charge des travaux ?
Le propriétaire doit toujours délivrer un logement décent (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) dont l'état général et les équipements sont en bon état d'usage et de réparation. Le logement décent est celui qui est suffisamment éclairé et ventilé, n'est pas humide, ne contient que des matériaux sains et dont les installations de gaz et d'électricité assurent la sécurité des occupants.
Si le logement n'est pas décent (présence de peinture au plomb dégradée, installation électrique dangereuse), le propriétaire se doit d'effectuer les travaux avant toute mise en location.
En cas de non-respect de ces normes d'habitabilité, le locataire est en droit d'exiger du propriétaire la mise en conformité des lieux et ce, même s'il a signé l'état des lieux.
À noter : les parties peuvent d'un commun accord ajouter au contrat de bail une clause prévoyant que le locataire exécutera des travaux d'amélioration en contrepartie d'une réduction de loyer (ce que l'on appelle communément « convention de travaux »).
Toutefois, la convention de travaux ne peut normalement pas concerner des travaux de mise aux normes puisque le logement doit être décent à la mise en location.
En cours de bail
Le locataire paie les travaux courants
Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère, de manière non exhaustive, les réparations locatives à la charge du locataire, même en l'absence de toute dégradation. Il s'agit «des travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif».
Ces travaux, d'un montant généralement peu élevé mais potentiellement nombreux, peuvent être la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées, le remplacement de quelques lames de parquet, la vidange de la fosse septique, le remplacement des interrupteurs ou les menues réparations des antennes individuelles de télévision.
Enfin, le locataire doit s'acquitter des charges locatives. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste limitative de travaux qui, bien que réalisés par le bailleur, constitueront pour lui une charge récupérable sur le locataire. Ceci est compréhensible puisqu'il s'agit des travaux de maintenance et des menues réparations, effectués principalement dans les parties communes, et qui bénéficient au locataire : ces réparations concernent les ascenseurs, l'eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l'hygiène.
Le propriétaire paie les travaux importants
Le propriétaire doit prendre à sa charge, pendant le bail, les travaux rendus nécessaires par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Il supporte toutes les réparations autres que locatives (remplacement d'un chauffe-eau usagé par exemple) : il s'agit en général des investissements les plus importants.
En pratique, la notion de vétusté s'appréciera en fonction du délai écoulé entre le commencement du contrat de location et le moment où les travaux deviennent nécessaires ainsi qu'en tenant compte de la durée de vie objective des équipements ou parties du logement ; par exemple, le remasticage des vitres devant intervenir trois semaines après l'entrée dans les lieux incombe logiquement au bailleur.
La répartition de la charges des travaux en fin de bail
A la fin du bail, un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est alors tenu de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail. Ainsi le bailleur est en droit de réclamer au locataire la réfection d'un mur qui présente de très nombreux trous de chevilles ou d'importantes griffures de chat.
En pratique, le bailleur effectue les travaux et retient, sur justificatifs (devis, factures), tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir le paiement des travaux de réfection.
À noter : en cas de dégradations, le bailleur ne peut facturer au locataire une remise à neuf. Il doit tenir compte de la durée de la location et appliquer un abattement en fonction de la vétusté. Ainsi, lorsque au bout de quatre ans la moquette est tachée, le bailleur est en droit de la remplacer mais il ne pourra faire payer au locataire qu'une partie du prix (environ 50 % de la facture).
Actuellement, il n'existe malheureusement pas de grille de vétusté officielle. On considère néanmoins que la durée de vie est d'environ :
- dix ans pour les peintures et tapisseries ;
- sept ans pour les moquettes ;
- cinq ans pour les éléments d'équipement (par exemple les plaques de cuisson).
La loi Alur prévoyait dans ses nouveaux dispositifs la mise en place d'une grille de vétusté. A la place le décret n° 2016-382 du 30 mars s'est contenté de définir la notion de vétusté et de donner la possibilité au propriétaire et au locataire d'opter lors de la signature du bail pour l'application d'une grille de vétusté. Celle ci doit être choisie parmi des grilles ayant fait l'objet « d'un accord collectif de location » d'organismes de logement à loyer modéré ou d'investisseurs institutionnels (banques, assurances, etc.). Ceci permettrait au bailleur et au locataire de pouvoir calculer sur une base claire le montant des sommes à retenir sur le dépôt de garantie au titre des dégradations subies par les équipements du logement.
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