Location: un logement de 20 m3 jugé indécent

Mis à jour par Nathalie Giraud
le 23 mai 2018
Juriste chez PAP.fr

Depuis le décret n°2002 du 30 janvier 2002, on sait que pour être mis en location à titre d'habitation le logement doit disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La Cour de cassation vient d'écarter dans un arrêt récent de décembre 2015 la possibilité de donner en location un logement qui n' a pas la surface requise de 9 m² mais qui présente un volume d'au moins 20 m3.

L’affaire qui a été portée devant la Cour de cassation était la suivante : un bailleur a poursuivi son locataire pour demander l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement de loyer. En défense, son locataire a invoqué le non-respect du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine qui, dans son article 27-2, précise qu'il faut nécessairement 9 m² pour louer les logements d’une seule pièce.

Le logement contesté présentait en effet un volume supérieur à 20 m3 mais une surface inférieure à 9 m².

Cette décision est lourde de conséquences car la plupart des règlements sanitaires, pour ne pas dire tous, contiennent cette même restriction et imposent une surface d'au moins 9 m² et ne mentionnent jamais le volume.

Au regard de cette jurisprudence (Cour de cassation, 3e civ,17 décembre 2015 n°14-22 754), nous ne pouvons qu'inviter les bailleurs, propriétaires d’un logement d’une seule pièce, qui s’appuient sur le volume de leur bien pour le donner en location à une très grande prudence, voire à un retrait du bien du parc locatif !

De même, le candidat acquéreur d'un logement de 20 m3 mais de moins de 9m² doit prendre en compte cette décision pour en négocier le prix.

Enfin, sachez que le propriétaire a été condamné par la Cour d’appel au remboursement de tous les loyers depuis l’origine. En défense devant la Cour de Cassation, le propriétaire soutient que les juges ne pouvaient affranchir le locataire de tout loyer sans avoir prononcé la résiliation du bail. La Cour de cassation a accueilli ce moyen et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Versailles… A suivre !