Vous louez un logement insalubre : que faire ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 17 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

Votre logement est insalubre ? C'est une situation à laquelle il faut impérativement remédier, car tout logement loué doit être décent et en bon état afin de permettre au locataire d'y vivre en toute sécurité. Mais qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Un logement doit être en bon état pour être loué. 
Un logement doit être en bon état pour être loué.  © Ilbusca/GettyImages

Quels sont les critères d'un logement insalubre ?

On dit qu'il y a insalubrité lorsque le logement présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des occupants ou du voisinage du fait de son état.

💡Exemples d'insalubrité : Il peut s'agir d'un chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone, de risques d'incendie, d'équipements électriques ou de gaz dangereux ou de présence d'animaux dits néfastes (rongeurs, cafards, punaises de lit...), d'une humidité, de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations excédant les seuils autorisés, d'infractions multiples aux règlements sanitaires départementaux qui fixent les bonnes pratiques en matière d’hygiène et de salubrité...

Est également insalubre, un local qui par sa nature ne peut être loué à usage d'habitation : cave, sous-sol, combles, pièces avec une faible hauteur sous plafond, pièce de vie sans ouverture sur l'extérieur ou sans éclairage naturel suffisant ou de configuration exiguë, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

⚠️ Aujourd'hui, plus globalement on parle « d'habitat indigne » pour désigner les logements insalubres ou dont l'état fait peser un risque sur la sécurité ou la santé des occupants ou de tiers. Certaines communes imposent désormais d'obtenir un « permis de louer » avant de mettre en location les logements situés dans certains quartiers où l'habitat est plus dégradé, pour lutter contre l'habitat indigne.

Ces critères d'insalubrité concernent aussi bien la location de logements : locations vides, locations meublées, colocations ou sous-location que le prêt à titre gratuit d'un logement.

Comment faire déclarer un logement insalubre ?

Le locataire commence généralement par adresser un courrier au propriétaire du logement pour prévenir le propriétaire de l'état du logement et lui demander d'entreprendre les travaux nécessaires. Il est indispensable de lui en faire la demande en courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire ou toute personne ayant connaissance de l'état d'insalubrité du logement, contacte directement le préfet du département. La procédure est alors enclenchée.

Dans les autres situations d'habitat dangereux ou dégradé, c'est le maire qui est compétent, ou l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI), ou encore l'agence régionale de santé (ARS).

👉 Le locataire peut tout simplement contacter son Adil locale afin de le guider dans ses démarches.

Qui faire venir pour constater un logement insalubre ?

C'est en principe le préfet qui est compétent pour mettre en œuvre la police spéciale en matière d'insalubrité. Toutefois, il est possible que le maire intervienne, car il peut alors agir en vertu de ses pouvoirs de police générale pour ordonner la disparition des causes d'insalubrité.

Ce n'est cependant pas au maire de prescrire au propriétaire les travaux à effectuer, mais il peut demander au propriétaire de mettre fin à la situation d'insalubrité. Cependant, le maire peut être en mesure de prendre le relais du préfet si le préfet lui a délégué ses pouvoirs en matière de police des immeubles insalubres. Cela est possible lorsque  la commune est membre d'un EPCI et dispose d'un service communal d'hygiène et de santé. 

Une visite du logement est effectuée par le service hygiène ou le service technique de la commune afin d'évaluer les risques pour la santé ou la sécurité des occupants. Un rapport est établi par le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC) si la commune est pourvue de ce service, ou par le directeur général de l'Agence régionale de santé (ARS) et remis au préfet. Si ce rapport conclut à l'insalubrité, le préfet rend un arrêté de traitement de l'insalubrité.

🚨 En cas d'urgence, le préfet peut demander au tribunal administratif de désigner un expert pour examiner les bâtiments, faire un constat de leur état, y compris celui des bâtiments mitoyens, et proposer des mesures pour mettre fin au danger. L'expert dispose de 24 heures pour se prononcer. 

Contacter un conseiller de l'Adil

Pour toute question concernant les démarches à effectuer concernant l'insalubrité ou l'insécurité de votre logement vous pouvez contacter un conseiller de votre agence départementale d'information sur logement.

Définition d'un arrêté d'insalubrité

Le rapport établi par l'ARS est remis au propriétaire. Il est invité à présenter ses observations et à s'expliquer dans un délai minimal de 1 mois sur la situation d'insalubrité et à connaître la procédure d'insalubrité à venir. Deux types d'arrêtés peuvent être rendus :

  1. l'arrêté de traitement de l'insalubrité : cet arrêté prescrit les travaux à réaliser et leur délai d'exécution ;
  2. l'arrêté de mise en sécurité : cet arrêté est rendu quand il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité par des travaux adéquats. Ces situations sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou d'un expert désigné par le tribunal administratif.

Quelles conséquences sur la location de l'arrêté d'insalubrité ?

Selon la gravité de l'état du logement, soit des mesures peuvent être prises pour permettre de remédier à l'insalubrité de celui-ci, soit l'insalubrité est considérée comme étant irrémédiable. Lorsque le logement est loué, cela impacte donc directement le locataire. Et les obligations du propriétaire bailleur dépendent du type d'arrêté qui a été pris.

L'arrêté d'insalubrité remédiable

L'arrêté d'insalubrité remédiable ordonne la réalisation, dans un délai qu'il fixe, d'une ou plusieurs des mesures. Il peut s'accompagner d'une interdiction d'habiter à titre temporaire,

1️⃣ Le propriétaire est tenu de réaliser des réparations dans un temps imparti sous peine d'astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour de retard. S'il ne le fait pas, le préfet peut prendre la décision de les faire réaliser à la charge du propriétaire.

2️⃣ Le propriétaire a l'obligation de reloger les locataires le temps de travaux et à ses frais. Si le propriétaire ne reloge pas les locataires, le préfet se substitue à lui mais à ses frais. Le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé. Le bail est suspendu tant que l'arrêté n'est pas levé. Le bail est donc prorogé de la durée de l'interdiction d'habiter et reprend son cours une fois les travaux réalisés. Le logement ne peut pas non pas être prêté ou occupé d'une façon ou d'une autre pendant ce temps.

3️⃣ Le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté attestant que les travaux ont été réalisés et que le logement est à nouveau habitable.

L'arrêté de mise en sécurité

L'arrêté de mise en sécurité prononce une interdiction définitive d'habiter dans les lieux. Le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification. Le propriétaire est tenu de faire des offres de relogement au locataire correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Si le propriétaire ne le fait pas, l'hébergement est pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire.

⚠️ Dans tous les cas, le propriétaire est obligé de verser à l'occupant une indemnité d'un montant égal à 3 mois de son nouveau loyer destiné à couvrir ses frais de réinstallation.

Les propriétaires peuvent être poursuivis pénalement si leurs logements sont déclarés insalubres et qu'ils refusent sans motif légitime d'exécuter les mesures prescrites par arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Voici ce qu'ils risquent :

  • 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende s'ils ne réalisent pas les travaux requis ;
  • 2 ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende s'ils refusent de répondre à une mise en demeure du préfet en cas de suroccupation ;
  • 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende en cas de dégradation du logement dans le but de faire partir les occupants, ou s'ils ne proposent pas de solution de relogement au locataire ou continuent à percevoir le loyer malgré l'interdiction d'habiter ou en cas de menaces ou d'intimidation à l'encontre du locataire pour les faire renoncer à leur droit au relogement.

Logement décent ou indécent ?

En principe tout logement mis en location aussi bien en vide qu'en meublé doit répondre aux normes de décence. Ces normes ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants, et doit être équipé d'un minimum d'éléments de confort : un moyen de chauffage, un lavabo, un coin cuisine, une installation électrique, des installations sanitaires. Ces dernières peuvent se réduire à un w.c. extérieur au logement dans le cas d'une chambre de bonne avec évier eau chaude/eau froide.

La performance énergétique : un nouveau critère de décence 

Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est devenue un critère de décence. Depuis cette date, un niveau de performance énergétique minimal est requis pour pouvoir mettre un logement en location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou avec un bail mobilité. Certains logements ne peuvent, ou ne pourront, plus être proposés à la location si le propriétaire n'a pas effectué les travaux nécessaires pour améliorer leur performance énergétique d'ici les dates suivantes. Il s'agit :

  • depuis le 1er janvier 2023 : des logements classés G les plus énergivores : ceux dont la consommation en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m2/an ;
  • à compter du 1er janvier 2025 : de tous les logements classés G ;
  • à compter du 1er janvier 2028 : des logements classés F ;
  • à compter du 1er janvier 2034 : des logements classés E.

👉 Cela concerne uniquement les logements situés en France métropolitaine.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ils ne pourront plus être mis en location :

  • à compter du 1er janvier 2028, les logements classés entre G ;
  • à compter du 1er janvier 2031, les logements classés entre F.

Ces niveaux de performance énergétiques ne s'imposent qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de ces différentes dates.

Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires que le bailleur fait effectuer par un diagnostiqueur et remet au locataire au moment où il signe le bail avec lui.

Quelle est la surface minimale pour donner un logement en location ?

Pour être qualifié de décent selon les critères du décret sur le logement décent de 2002, un logement doit disposer a minima d'une pièce principale ayant soit une surface d'au moins 9 m², avec 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

⚠️ Attention la plupart des règlements sanitaires départementaux retiennent le seul critère de surface de 9 m², mais pas celui du volume de 20 m3. La Cour de cassation dans un arrêt de décembre 2015 a conforté cette disposition en privilégiant les règles fixées par le Règlement sanitaire départemental. Elle a écarté la possibilité de donner en location un logement dont la surface requise était inférieure à 9 m², mais qui présentait pourtant un volume d'au moins 20 m³.

Que faire si vous louez un logement « non décent » ?

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander à tout moment sa mise en conformité au bailleur.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Avant toute chose, le locataire doit s'assurer qu'il est irréprochable et qu'il a bien entretenu le logement. Le mauvais état du logement ne doit pas être le fait du locataire. Il arrive en effet que le locataire soit lui-même à l'origine de dégradations du logement, par exemple s'il a obstrué les voies d'aération, manqué d'aérer le logement, n'a pas remplacé les joints défectueux et a occasionné des fuites d'eau, n'a pas entretenu comme il l'aurait les différents équipements... Il arrive par exemple qu'un locataire ne déclare pas un dégât des eaux et se plaigne ensuite d'humidité excessive...

👉 Si sa responsabilité n'est pas en cause, le locataire avertit son propriétaire (ou le gestionnaire) de l'état du logement le plus rapidement possible par courrier recommandé avec accusé de réception. À moins d'être dans une situation d'urgence, avec risque d'accident, car on admet dans ce cas que le locataire puisse prévenir son propriétaire par téléphone.

1️⃣ Votre propriétaire accepte de faire les travaux

Lorsque le propriétaire s'engage à réaliser les travaux, il est conseillé de récapituler la liste des travaux par écrit. Cela permet de connaître la nature exacte des travaux, ainsi que la date et leur délai de réalisation.

👉 Dans la majorité des cas, c'est ainsi que les affaires se règlent, car les propriétaires n'étant pas sur place peuvent ignorer en toute bonne foi la dégradation du logement et y remédier dès qu'ils en sont avertis.

📃 Pour faire une demande de travaux à votre propriétaire, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre.

Modèle de lettre : Demande du propriétaire de faire des travaux chez le locataire

2️⃣ Votre propriétaire refuse de réaliser les travaux

Si le propriétaire ne donne pas suite à la demande du locataire ou s'il oppose un refus à son signalement, il faut alors lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de réaliser les travaux et préparer tous les éléments prouvant le mauvais état du logement : photos, témoignages de tiers, constat que vous pouvez demander à un commissaire de justice précédemment dénommé « huissiers de justice » (à vos frais), rapport du service de la mairie ou d'organisme mandaté par la mairie.

📨 Pour adresser une mise en demeure au propriétaire afin qu'il réalise les travaux de décence, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre.

Modèle de lettre : Travaux de décence à réaliser par le propriétaire : mise en demeure

🙋‍♀️ La conciliation

Si dans les 2 mois qui suivent cette mise en demeure, vous n'avez pas de réponse favorable, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Il s'agit d'une démarche facultative, qui permet de rechercher une médiation gratuite entre le propriétaire et le locataire. De même vous pouvez faire appel au conciliateur de justice pour trouver une solution acceptée par les deux parties.

👩‍⚖️ La voie contentieuse

Si votre propriétaire ne réagit toujours pas, vous pouvez saisir le juge du tribunal des contentieux de la protection du lieu de situation de l'immeuble. Vous pouvez alors demander la réalisation des travaux aux frais du propriétaire dans un certain délai, assorti de pénalités de retard le cas échéant.

👉 Le juge peut aussi décider de prononcer une diminution, voire une suspension du loyer, jusqu'à ce que les travaux soient réalisés. La durée du bail peut être prolongée du temps des travaux. Cela peut être le cas si les travaux prescrits par lui ne peuvent pas être exécutés dans les délais fixés ou en cas d’impossibilité technique de les réaliser (le logement fait moins de 9 m², difficile de pousser les murs pour l'agrandir). La Caisse d'allocations familiales (CAF) doit être informée de cette situation.

⚠️ Certains locataires décident d'interrompre le paiement du loyer. Vous n'avez jamais le droit de votre seule initiative de cesser le paiement de votre loyer. La jurisprudence constante de la Cour de cassation est ferme sur ce point (Cass. civ. 3e, 22 février 1994).

L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Mais la démarche nécessite que le locataire puisse produire des preuves du mauvais état du logement.

Que doit faire le propriétaire à qui on demande la mise en conformité ?

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire va vous demander la « mise en conformité » de son logement, mais à aucun moment la validité du bail de location n'est remise en cause. En conséquence, le locataire doit continuer à vous payer le loyer et les charges. Si le locataire souhaite suspendre son loyer, il doit faire valoir ses droits devant le tribunal.

Le propriétaire doit rester vigilant sur les travaux demandés et n'a pas à céder à toutes les demandes d'amélioration. En effet, une installation ancienne, mais non dangereuse n'a pas à être remise aux  normes. En revanche, si cette installation présente un risque pour les utilisateurs, elle doit être refaite aux dernières normes en vigueur (le bricolage est exclu). 

⚠️ Un logement indécent entraîne la suspension automatique du versement de l'allocation logement, son montant est conservé et versé au propriétaire à condition qu'il ait réalisé des travaux de mise en conformité dans un délai de 18 mois. Au-delà de ce délai, le montant de l'aide au logement est définitivement perdu sans aucune possibilité de recours contre le locataire.

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