Le propriétaire peut-il entrer dans le logement pour réaliser des travaux ?

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En location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 7 que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans le logement. La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 est venue préciser cette obligation.
Le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les critères du logement décent. 

Travaux nécessaires

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement. C'est le corollaire de l'obligation du bailleur d'exécuter ces travaux, en vertu de l'article 6 de la même loi.
Les exemples sont nombreux : store électrique défectueux, chaudière en panne, carrelage qui se décolle, VMC en panne, robinet vétuste... Toutes les réparations et travaux sont dans ce cas à la charge du bailleur.

Le bailleur doit les prendre en charge, sauf si elles sont dues à une mauvaise utilisation par le locataire. Ainsi, si celui-ci a cassé le store électrique, il doit supporter la réparation, matériellement et surtout financièrement.

Le locataire doit donc permettre au bailleur d'accéder au logement, pour se rendre compte des travaux à effectuer, pour réaliser des devis et ensuite pour procéder aux travaux.

La loi n'impose pas le caractère urgent des travaux. Peu importe également la nature des travaux : il peut s'agir de grosses réparations ou de réparation d'entretien.

Travaux d'amélioration

En principe, le bailleur ne peut décider de procéder à des travaux d'amélioration dans le logement pendant la location. Ce qui est logique puisqu'il n'a pas à modifier le logement en cours de bail. Ce principe souffre toutefois des exceptions :

  • une de ces exceptions est très récente et résulte de la loi Grenelle II de juillet 2010 (loi portant engagement national pour l'environnement). Elle permet au bailleur de réaliser dans le logement, en cours de bail, des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Cela laisse une certaine marge de manœuvre au propriétaire car il peut s'agir de l'isolation des murs, des fenêtres, du chauffage.
  • l'autre concerne les travaux d'amélioration dans les parties communes de l'immeuble ou les parties privatives du même immeuble. Le locataire doit supporter les travaux décidés au niveau de la copropriété. Celle-ci ne peut en effet être « gênée » par des locataires qui s'opposeraient à la réalisation des travaux.

Modalités d'accès au logement

La loi Alur a précisé les modalités d'accès au logement : avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Indemnisation du locataire

Conformément à l'article 1724 du Code civil, le locataire peut obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de vingt-et-un  jours. La diminution de loyer est proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé pendant ces travaux.
Si le logement est totalement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

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En location vide, la règle est un préavis de 3 mois lorsque le locataire donne congé. Il existe toutefois des cas exceptionnels dans lesquels le préavis est réduit à un mois.