Réviser le loyer de votre locataire ? C’est simple, même sans être expert !

Le principe de la révision annuelle de loyer

La révision du loyer en cours de bail, aussi appelée révision annuelle, n’est possible que si une clause de révision est expressément prévue dans le contrat de location. Sans cette clause, le loyer est figé jusqu’au renouvellement du bail.

👉Quand elle existe, cette clause permet de réviser le loyer chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE.

Clause type de révision de loyer

Modalités de révision du loyer (Voir rubrique 1.3.1.2.1. de la notice d’information)

• Date de révision : Le loyer sera indexé chaque année, à la date anniversaire du contrat.
• Date ou trimestre de référence de l’IRL
  L’indice à retenir est le dernier indice publié à la signature du contrat. Le dernier indice publié étant celui du (...) trimestre 20 (...), qui s’élève à (...)

À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Quel indice utiliser ? À quelle date ?

L’IRL à prendre en compte est celui du même trimestre que celui indiqué dans le bail, publié par l’INSEE. Attention ! Comparez cet indice avec celui de l'année précédente, et non avec celui en vigueur lors de la signature du bail.

📌Exemple concret

• Date d’entrée dans les lieux : 1^er décembre 2023
• Indice de référence indiqué : IRL du 3^e trimestre. Valeur de l'IRL du 3^e trimestre 2023 au moment de la signature du bail : 141,03
• Prochaine révision prévue au 1er décembre 2025

Élément	Valeur
IRL du 3e trimestre 2024	144,51
IRL du 3e trimestre 2025	145,77
Loyer actuel	800 €
Nouveau loyer = 800 € x 145,77 / 144,51	806,98 €

👉Quel est le délai pour appliquer la révision de loyer ?

La révision n’est pas automatique : vous devez en informer le locataire (lettre, e-mail, etc) pour qu’elle soit valable. Préférez un mode de communication qui laisse une trace, pour prévenir toute contestation ultérieure.

Et surtout, vous avez un an maximum pour la réclamer à partir de la date anniversaire. Passé ce délai, l’augmentation est perdue pour l’année.

Et si l’IRL baisse ? Attention, cela peut jouer dans les deux sens

Même si cela reste rare, l’indice de référence des loyers (IRL) peut diminuer légèrement. Dans ce cas, le propriétaire peut choisir de ne pas réviser le loyer à la baisse, surtout si cela représente une différence minime. L’absence de révision à la baisse n’est pas considérée comme une faute.

⚠️Attention : le locataire peut, lui, demander l’application de cette baisse, dès lors que la clause de révision a été remplie dans le contrat. Dans ce cas, comme pour une augmentation, le nouveau loyer s’applique à partir de la date de la demande, sans effet rétroactif.

Une procédure simple avec PAP.fr

Avec les bons outils, vous pouvez faire votre révision de loyer en moins de 5 minutes. PAP.fr vous propose un simulateur automatique qui vous donne le nouveau loyer à appliquer, en fonction de l’IRL.

✉️ Modèle de courrier de révision de loyer, à envoyer à votre locataire

Modèle de lettre : Augmentation du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers

Le cas où le loyer n’a jamais été révisé : attention au piège

Certains propriétaires découvrent qu’ils pouvaient réviser leur loyer, mais ne l’ont pas fait depuis plusieurs années.

Peut-on « rattraper » les augmentations non appliquées ?

❌ La réponse est non. La loi limite strictement le délai d’action :

• Vous pouvez réclamer la révision uniquement dans les 12 mois qui suivent la date anniversaire.
• Si vous avez oublié, l’augmentation est perdue pour cette année-là.

Cela souligne l’importance d’un suivi régulier, que vous pouvez automatiser avec les outils PAP.fr.

Peut-on remettre le loyer à niveau ?

👉 En cours de bail, avec le même locataire

La loi est claire : vous ne pouvez pas rattraper les révisions non effectuées les années précédentes. Si vous n’avez pas appliqué la clause de révision dans le délai d’un an à compter de la date anniversaire du bail, l’augmentation est définitivement perdue. Vous ne pouvez donc pas « remettre à niveau » un loyer gelé depuis 3 ou 4 ans.

👉 Au moment de la relocation

Zone du logement	Mise à niveau du loyer lors de la relocation
Zone non tendue	✅Le loyer peut être librement réajusté entre deux locataires, même après des années sans révision. Aucun plafond ni justification à fournir.
Zone tendue (sans loyers de référence)	❌Encadrement de loyer à la relocation ✅Exceptions :  (vacance de plus de 18 mois, Tavaux d’amélioration/remise aux normes ≥ 6 mois de loyer.
Zone avec loyers de référence	Le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien, sauf s’il dépassait déjà le plafond. Dans ce cas, le loyer doit être ajusté au plafond, et tout surplus justifié en complément. Travaux ou vacance prolongée ne permettent pas de le dépasser.

Récapitulatif : les 5 règles d’or de la révision de loyer

1. Une clause dans le bail est indispensable
2. Révision possible chaque année, à date fixe
3. L’indice IRL doit être celui précisé dans le contrat
4. L’augmentation doit être demandée dans les 12 mois
5. Jamais d’effet rétroactif possible

👉Réviser son loyer en cours de bail, c’est donc simple, légal, et rapide avec PAP.fr. Encore faut-il le faire dans les temps, avec les bons outils. Pensez à activer une alerte pour ne jamais oublier votre date anniversaire !