Pas de clause de révision : votre locataire peut-il refuser une hausse de loyer ?

La révision du loyer, un mécanisme strictement encadré

La loi du 6 juillet 1989 (article 17-1) encadre très clairement les modalités de révision du loyer en cours de bail pour les logements loués vides à usage de résidence principale. Cette révision n’est pas automatique : elle doit expressément être prévue dans le contrat de location, sous la forme d’une clause dite « de révision annuelle ». Cette clause précise généralement :

• la date de la révision (souvent la date anniversaire du contrat) ;
• l’indice de référence utilisé, en principe l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’Insee et en cours au moment de la signature du contrat.

📌 Exemple : Un bail signé en juillet 2022 à 950 € par mois sans clause de révision ne pourra pas faire l’objet d’une augmentation en juillet 2023, même si l’IRL a progressé.

Le locataire peut-il refuser toute hausse de loyer ?

✅ Oui ! En l’absence de clause de révision dans le bail, le locataire est parfaitement en droit de refuser toute augmentation du loyer pendant la durée du bail. C’est un principe constant confirmé par de nombreuses décisions de justice. Même si l’IRL a fortement progressé, même si les charges du propriétaire augmentent, celui-ci ne peut imposer aucune hausse sans base contractuelle.

Ce que dit la jurisprudence

La Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de stipulation expresse, aucune révision du loyer ne peut être exigée du locataire. En conclusion : le silence du contrat interdit toute augmentation en cours de bail. (Cour de cassation, 3e civ., 10 mai 2001, n°99-16 188)

Clause laissée vierge : risque d’interprétation par les juges

Dans les baux un peu anciens, ou lorsqu’un bail type est mal renseigné, il arrive fréquemment que la clause de révision du loyer figure bien dans le contrat… mais soit laissée vierge. On pourrait croire que cela ouvre la porte à une révision ultérieure, mais la jurisprudence est très claire : lorsque la clause de révision est vide, les juges considèrent généralement que les parties ont volontairement renoncé à la révision.

📌 Exemple : Dans un bail type, la clause de révision est présente, mais ni la date de révision ni l’indice de référence ne sont indiqués. En revanche, les autres clauses du contrat (charges, dépôt de garantie, durée du bail) sont dûment remplies.

Ce que dit la jurisprudence

• En l’absence de clause de révision valable, le loyer doit rester inchangé pendant toute la durée du bail (CA de Douai, 14 décembre 2022, n°21/02651) ;
• Une clause de révision laissée vierge dans un bail type est assimilée à une renonciation à la révision, même si elle n’a pas été rayée (CA de Paris, 2 juillet 2009, n°08/03791) ;
• Lorsque les autres clauses du contrat sont renseignées, l’absence d’indication dans la clause de révision traduit une volonté de ne pas l’activer (CA d’Orléans, 28 juillet 2014, n°13/01921).

🙋‍♀️ Conseil pratique : lorsque vous remplissez un bail type, soyez attentif à bien compléter la clause de révision en précisant la date de révision (exemple : « chaque année à la date anniversaire du bail ») et le trimestre de référence de l’indice IRL. Cela évitera toute ambiguïté ultérieure.

Peut-on insérer une clause en cours de bail ?

❌ NON (sauf si le locataire est d'accord) Une clause de révision ne peut pas être ajoutée unilatéralement en cours de bail. Elle ne peut être introduite qu’avec l’accord exprès du locataire, dans le cadre d’un avenant signé par les deux parties. Cet avenant ne pourra produire effet qu’à compter de sa signature. Il ne permet pas de rétroactivité.

📌 Exemple : En janvier 2025, propriétaire et locataire signent un avenant introduisant une clause de révision. La première révision pourra intervenir en janvier 2026, selon les modalités prévues. Il est interdit d’appliquer une hausse sur les loyers antérieurs.

Peut-on insérer une clause en renouvellement du bail ?

✅ Oui mais... Le renouvellement du bail est l’occasion d’introduire une clause de révision si elle était absente du contrat initial. Là encore, cela doit se faire par accord des parties. Si le propriétaire souhaite revoir le loyer à l’occasion du renouvellement (par exemple, dans le cadre d’un marché locatif en hausse), il doit suivre la procédure de réévaluation prévue par l’article 17-2 de la loi de 1989, ce qui est encadré et soumis à conditions strictes.

Ce que dit la jurisprudence

Introduire une clause de révision dans un avenant de renouvellement est licite, mais l’effet de cette clause ne peut être rétroactif (Cour de cassation, 3e civ., 29 octobre 2008, n°07-17 419)

Logement classé F ou G : pas de révision de loyer, clause ou pas

Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), la révision annuelle du loyer est gelée depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience. Cette interdiction s’applique même si une clause de révision est ajoutée en cours de bail ou lors du renouvellement : dans ce cas, la clause sera privée d’effet tant que le logement restera classé F ou G.

Le gel s’applique à tous les baux en cours, et concerne aussi bien les révisions prévues initialement que celles introduites par avenant. Il ne peut y avoir de "rattrapage" en jouant sur la rédaction du contrat.

📌 Exemple : Un bail signé en 2022 sans clause de révision pour un logement classé F. En 2025, le propriétaire et le locataire signent un avenant pour intégrer une clause de révision annuelle. Résultat : aucune révision ne pourra être appliquée tant que le logement n’aura pas été rénové pour atteindre au moins la classe E.

En conclusion : vigilance au moment de rédiger le bail

L’absence de clause de révision constitue un frein majeur à l’adaptation du loyer face à l’inflation. Ce n’est pas un simple oubli anodin : c’est un véritable choix juridique qui lie le propriétaire. Pour éviter les mauvaises surprises :

• Vérifiez la présence et la rédaction de cette clause lors de la signature du bail ;
• Respectez les formes légales (référence à l’IRL, modalités claires) ;
• Sachez que vous ne pourrez pas la compenser en imposant ultérieurement une hausse sans l’accord du locataire.